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市場觀察
建外SOHO停暖門背后：商業(yè)慘淡導(dǎo)致物業(yè)費糾紛
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遺憾的是這些保安的主要職責或許不是保衛(wèi)小區(qū)業(yè)主的安全，據(jù)賓至物業(yè)的保安人員稱，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)賽特物業(yè)的保安估計有50人左右，主要任務(wù)就是阻止業(yè)主到賓至物業(yè)繳納物業(yè)費。
中國地產(chǎn)界最有影響力的商人之一，潘石屹(博客)，安家在此，身處800平米豪宅，他在這個寒冷的冬天與無數(shù)SOHO業(yè)主租戶一起，切身感受到了SOHO模式硬傷，“我們開始反思SOHO中國現(xiàn)在的商業(yè)模式，最應(yīng)該加強的就是物業(yè)管理�！�
但在業(yè)內(nèi)專家看來，潘石屹或許還沒有真正認識到，一直行走在住宅和商業(yè)地產(chǎn)灰色地帶——人稱“雜貨鋪”的SOHO模式真正的硬傷所在。
物業(yè)亂象由來已久
24日，對建外SOHO東區(qū)進行臨時托管的賓至物業(yè)中國區(qū)總裁范�？W(wǎng)易財經(jīng)表示，潘石屹日前所稱“下雪天斷電停暖，室內(nèi)溫度不足3度”的說法并不屬實，“斷電停暖”系由于電源開關(guān)沒有打開，而據(jù)其事后抽查的10位業(yè)主中，也均未出現(xiàn)停暖停電問題。網(wǎng)易財經(jīng)也從多位業(yè)主處得知，小區(qū)確曾收到過供電局和熱力公司的停電停暖公告，但是迄今并沒有停過。
而對于賓至物業(yè)資質(zhì)是否已經(jīng)過期的問題，范�？》Q，公司資質(zhì)在今年9月份確已到期，不過已經(jīng)重新申請，只等待批復(fù)，“（重新申請）只是例行程序，并不麻煩�！绷硗赓e至物業(yè)公司有朝陽區(qū)政府的臨時托管文件，具備經(jīng)營資質(zhì)。
此外，建外SOHO東區(qū)已啟動應(yīng)急保障賬戶，截至21日晚，該賬戶已經(jīng)進賬超過一百萬元，全部是業(yè)主交納的物業(yè)費和供暖費。不過范�？Α暗谌狡脚_”的法律效力和日后如何監(jiān)管表示質(zhì)疑，同時稱小區(qū)內(nèi)仍有不少業(yè)主并不同意成立第三方平臺。
而對于潘石屹拖欠物業(yè)費一事，范�？》Q，除其個人10萬余元的水電及物業(yè)費外，SOHO中國公司擁有的400多個停車位也至今拖欠著數(shù)十萬的停車費。
這只是建外SOHO物業(yè)糾紛的冰山一角，之前潘石屹在博客中多次提到，這里的“水太深”，“我在建外SOHO只是一名業(yè)主，無意‘操盤'小區(qū)，幾個月來，我和廣大業(yè)主一起在做三件事：第一件盡快敦促法院、公安部門對建外SOHO的一系列立案做出判決，這樣小區(qū)后續(xù)的各項工作才能進行；第二件事是要進行建外SOHO五年多來近三億元的物業(yè)費審計，要請獨立的會計師事務(wù)所，給全體業(yè)主一個交待；第三敦促政府盡快進行新的業(yè)委會選舉�！�
當然，潘石屹能做的事情，肯定超越一名普通業(yè)主。 11月18日，SOHO中國宣布，已經(jīng)成立了自己的物業(yè)公司，未來以及已有項目將由SOHO中國統(tǒng)一進行管理。“持續(xù)一年多的建外SOHO物業(yè)糾紛一事，讓我們開始反思SOHO中國現(xiàn)在的商業(yè)模式，最應(yīng)該加強的就是物業(yè)管理，”潘石屹表示，在未來幾個月時間內(nèi)，SOHO中國的物業(yè)公司將會陸續(xù)接管全部項目，并根據(jù)各個項目進行投入。
專家直陳SOHO真正硬傷
SOHO自組物業(yè)公司，既不是這場危機的結(jié)束，也遠未能解決SOHO面臨的問題。隱藏在這場紛爭之后的對于SOHO中國商業(yè)模式的質(zhì)疑紛紛浮出水面，多位業(yè)內(nèi)人士對網(wǎng)易財經(jīng)坦陳，SOHO中國模式已經(jīng)到了急需醫(yī)治硬傷的階段。
著名商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全教授認為，從SOHO中國項目退租、退售風波到此次物業(yè)糾紛案，表象上看似乎是由于物業(yè)管理混亂，實質(zhì)上則反映了SOHO中國整體商業(yè)模式的缺陷和不足。SOHO必須從商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的灰色地帶中選擇一條明確的路線，遵循商業(yè)地產(chǎn)的通行商業(yè)規(guī)則，否則，自營物業(yè)公司的組建，或許會對SOHO后期項目的品牌效應(yīng)有所保護，但終究不是根本的解決之道。
首先從運營模式上看，商業(yè)地產(chǎn)的運營核心要素是要安全地度過“養(yǎng)鋪期”，即項目從建成到盈利的培育和過度期，這一階段大概需要2-3年時間，開發(fā)商必須將其納入自己的成本之內(nèi)�！叭绻麤]有這一過程，那么無疑是讓一個剛剛學(xué)會走路的孩子立即背上重擔�！庇捎赟OHO中國并沒有這樣的“養(yǎng)鋪期”，而是即開發(fā)即銷售的模式，一定是走不遠的。
其次從市場定位和業(yè)態(tài)組合來看，SOHO中國的商業(yè)沒有主題，業(yè)態(tài)定位和組合也凌亂不堪。SOHO項目在售后并沒有進行統(tǒng)一合理的規(guī)劃，對后期的商業(yè)培育也沒有進行必要的指導(dǎo)，其自認為成功的“統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一出租和管理”的模式實質(zhì)上并沒有實質(zhì)性的“統(tǒng)一”內(nèi)容，無條件的放任式銷售，放棄了運營主導(dǎo)權(quán)，必然導(dǎo)致的結(jié)果就是“優(yōu)質(zhì)底商”演變成“雜貨鋪”。
最后從與所在商圈的屬性來看，SOHO項目的業(yè)態(tài)定位與物業(yè)配套與自身所在的商圈需求也并不相符，與建外SOHO一路之隔的國貿(mào)商圈由于其準確的定位成為了精品百貨消費基地。而建外SOHO項目所在的商圈，雖然不能夠與國貿(mào)商圈相似，但是至少可以定位為社區(qū)商務(wù)商業(yè)中心，以主題鮮明為特色而構(gòu)建的商業(yè)街區(qū)（內(nèi)街），定向服務(wù)于長安街以南、東三環(huán)以西的“建外SOHO商圈”內(nèi)的商務(wù)人士與居民。因此，從上述幾個方面看，SOHO更像是一個難以定義的市場產(chǎn)品。
魯炳全稱，商業(yè)地產(chǎn)可分為只租不售、只售不租（產(chǎn)權(quán)式商鋪）、租售結(jié)合三種類型。目前，譬如世茂房地產(chǎn)、凱德置地以及萬達地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)商普遍選擇的都是自持商業(yè)。
“自持型物業(yè)無疑對資金要求極高，對于資金有限的企業(yè)來說，最理想的模式是租售結(jié)合�！濒敱忉屨f，開發(fā)商可以通過自持30-40%的物業(yè)，作為主力店，以確定項目的商業(yè)主題，一方面帶領(lǐng)其他已售物業(yè)培育人氣從而安全的度過“養(yǎng)鋪期”，另一方面便于維護項目后期整體的商業(yè)秩序。并且要求銷售部分設(shè)計為“帶條件”銷售，約定購鋪者尊重項目的業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)組合，以保證后期運營目標得以實現(xiàn)。
中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健徽也表示，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是先商業(yè)后地產(chǎn)，或者說，它核心的內(nèi)容是以長期、持續(xù)的收益為主的運營模式。如果物業(yè)得不到有效的運營，得不到升值，投入得不到回報，得不到資本的放大，勢必它的價值也會降低。
通過有效的運營使項目得到不斷升值，才是商業(yè)地產(chǎn)的重中之重。“SOHO往往是憑借優(yōu)越的地理位置獲得銷售數(shù)據(jù)上的火爆，但隨之出現(xiàn)的問題則是，過高的租金和統(tǒng)一管理的缺失導(dǎo)致商家盈利能力減弱，從而引發(fā)養(yǎng)房能力減弱，物業(yè)費、管理糾紛也就自然滋生，”魯炳全認為，SOHO中國已經(jīng)到了急需“補課”和“重新培育主題”的時候，開發(fā)商有這樣的能力，否則類似的糾紛可能此伏彼起，治標不治本。
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