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市場(chǎng)觀察
145個(gè)商圈無形給上海出了一道供求難題
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供求難題
145個(gè)商圈無形給上海出了一道供求難題。
上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)表現(xiàn)供大于求局面。在今年8月份舉行第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上，上海市政府商務(wù)委員會(huì)副主任馬銀芳介紹：“上海已有的商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達(dá)到4500萬平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬平方米�！�
商業(yè)地產(chǎn)依然沒能走出低谷。今年三季度，上海寫字樓平均租金跌至206.8元/平方米/月，環(huán)比下滑3.6%，平均空置率走高0.6個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體空置率上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。
商業(yè)中心布局增加是否將會(huì)繼續(xù)加重上海商業(yè)地產(chǎn)供過于求現(xiàn)狀呢？
分析師薛建雄表示，12個(gè)市級(jí)商圈規(guī)劃確實(shí)存在密度過大問題，應(yīng)該有更多的商圈向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從這點(diǎn)來看，目前規(guī)劃的商圈商業(yè)面積應(yīng)該更合理控制，以避免城市商業(yè)外郊區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)商圈未來的供應(yīng)過剩。
上海僑圣房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理朱一汀認(rèn)為，供大于求在所難免。在金融危機(jī)尚未消除，內(nèi)需尚未拉到，商業(yè)市場(chǎng)尚未完全開放下，可以消化商業(yè)地產(chǎn)面積無論在品牌、規(guī)模、數(shù)量及業(yè)務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受目前龐大的商業(yè)地產(chǎn)面積和規(guī)模。依據(jù)以往事實(shí)來看，開發(fā)商實(shí)際操作與政府規(guī)劃脫機(jī)，造成只顧開發(fā)建設(shè)，不顧運(yùn)營管理，商鋪?zhàn)呱稀敖ǔ伞罩谩鍪邸狈芾怼獦I(yè)態(tài)混亂”的道路。
不過，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模依然在繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，上海辦公樓投資154.76億元，比去年同期增長21.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資151.05億元，增長22%。但商品住宅投資626.12億元，增長幅度才僅為1.2%。
零售物業(yè)消化量趕不上新增供應(yīng)量。在2010年世博會(huì)即將來臨之際，開發(fā)商正在加速趕工。在未來6個(gè)月內(nèi)，新增供應(yīng)量將達(dá)到53萬平方米。
暗戰(zhàn)升級(jí)
商圈擴(kuò)軍，暗戰(zhàn)難免�；春Ｖ新贰⒛暇┪髀�、四川北路這傳統(tǒng)三大商圈的競爭可見一斑。
淮海中路“華麗轉(zhuǎn)身”。從今年年初，淮海中路便開始其歷史上第三次大規(guī)模整體改造，造成其空置率高達(dá)10.7%，位居各大商圈之首。不過經(jīng)過此次改造后，淮海中路競爭力有望顯著提升，整條商業(yè)街被明確劃為四段，每段都有不同的定位和主題。
西段定位為“百年經(jīng)典”，打造高雅時(shí)尚長廊；中斷定位為“活力創(chuàng)新”，集中一批年輕消費(fèi)品牌；東段定位“高雅精美”，瞄準(zhǔn)未來上海最高端的奢侈品高地；南段定位“時(shí)尚互動(dòng)”，以休閑、餐飲、娛樂為特色。
南京西路“卯足后勁”。目前南京西路零售物業(yè)空置率為0.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它幾大商圈，未來目標(biāo)是打造成為集聚上�？鐕究偛柯鋺羰紫取⒏叨爽F(xiàn)代物業(yè)集群發(fā)展的國際商務(wù)港。
818廣場(chǎng)開幕、大中里項(xiàng)目開工標(biāo)志南京西路東段升級(jí)；“梅泰恒久金”形成南京西路中段格局，金鷹國際成功變臉后開幕，引來GUCCI品牌；南京西路東段則布局“金五星”，會(huì)德豐、越洋廣場(chǎng)等正在建設(shè)招租。
四川北路“煥發(fā)新容”。虹口區(qū)以改造歷史建筑為突破口，筑巢引鳳，引進(jìn)國際品牌。近日，四川北路首個(gè)國際服飾大牌Ｈ＆Ｍ開業(yè)，標(biāo)志著四川北路商業(yè)街新一輪業(yè)態(tài)調(diào)整拉開序幕。
四川北路將擴(kuò)充至2.48平方公里，由北向南劃出3個(gè)區(qū)段，5個(gè)不同定位的小商圈。北段主打運(yùn)動(dòng)休閑和文化游樂；中斷將聚集多家大型百貨店和大型專業(yè)店，形成現(xiàn)代綜合消費(fèi)商圈；南段與北外灘CBD交界，發(fā)展商務(wù)商業(yè)行消費(fèi)。
薛建雄強(qiáng)調(diào)：“各個(gè)商圈都在朝精細(xì)化方向發(fā)展，他們有自己明顯的主題氛圍，吸引符合各自特色的人群。只有專業(yè)化才可以避免商圈面積過大過全的問題。”
朱一汀提醒，要在一個(gè)非傳統(tǒng)區(qū)域，無濃厚商業(yè)氛圍區(qū)域硬裝一個(gè)概念和定位絕對(duì)是不可能的。商圈定位不會(huì)從開始便一成不變，要通過時(shí)間逐漸找到最合適定位，定位要隨著市場(chǎng)變化而變化。起初最保險(xiǎn)就是生活配套定位，滿足廣大人民群眾基本生活需要的相關(guān)業(yè)態(tài)。
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