商業(yè)地產(chǎn)供大于求，切忌盲目投資

　　今年3月份以來，住宅市場經(jīng)歷了回暖并逐步火爆的運(yùn)行態(tài)勢，房價(jià)突破歷史新高，各區(qū)域住宅全面供不應(yīng)求，住宅市場的價(jià)格上升空間收窄、風(fēng)險(xiǎn)加大以及買房難促使一部分投資者將視線轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。從1-10月份的運(yùn)行態(tài)勢來看，南京商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行不溫不火，沒有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)的火爆格局�！　�
　　首先，上市量小幅增長，成交量略有下滑，供求比進(jìn)一步拉大。1-10月份，全市銷售型商業(yè)上市面積68.7萬平方米，同比增長11.9%，成交面積42.4萬平方米，同比下滑4.5%，新增供求比由去年同期的1.23上升到1.62。可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的供求與住宅地產(chǎn)相比是完全相反的，住宅市場是嚴(yán)重供不應(yīng)求，而商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)地塊出讓量放大的情況下，上市量進(jìn)入上升通道，成交情況與住宅也顯著不同，住宅是必需品，在城市化加速進(jìn)程中，需求量是持續(xù)上升的，而商業(yè)地產(chǎn)在存量逐步飽和的情況下，需求的增長趨勢相對較慢，供大于求以及價(jià)格的緩漲局面成為制約商業(yè)地產(chǎn)走向火爆的主要原因�！�
　　其次，商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊主要集中在江寧、河西和城南。從上市量來看，分別占全市總量的20%、18%和22%，成交量分別占全市的34%、19%和10%。江寧商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售態(tài)勢最好，主要原因在于江寧是全市銷售型商業(yè)的主要集中區(qū)域之一，房地產(chǎn)開發(fā)開始由住宅建設(shè)向商業(yè)配套過渡，前10年開發(fā)集聚的人口對商業(yè)的需求量大，銷售火爆帶動(dòng)了開發(fā)的活躍。城南商業(yè)地產(chǎn)的活躍，主要得益于寧南商業(yè)區(qū)的傳統(tǒng)以及南京南站的規(guī)劃利好，前景不言而喻。河西作為全市新的市中心，在CBD底部商業(yè)以及江東門商業(yè)中心建設(shè)等的帶動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)活躍。城中的商業(yè)地產(chǎn)主要以持有型商業(yè)為主，銷售的主要是一些底層的零星的臨街門面，故銷售型商業(yè)的規(guī)模不大。浦口、六合也是全市集中型商業(yè)的主要集中區(qū)域，業(yè)態(tài)以大型市場為主，受區(qū)域消費(fèi)能力以及人口聚集尚少的影響，除了沿街小商業(yè)以外，整體的消化態(tài)勢不甚理想，但是由于價(jià)格低，未來在人口集中入住聚集之后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)期，需要的只是時(shí)間�！�
　　商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。優(yōu)質(zhì)地段散賣的臨街商鋪，由于鋪面小，小型商家數(shù)量多，在人口集中、商業(yè)存量不大的區(qū)域，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較低。對于集中型的商業(yè)，由于規(guī)模大，對輻射區(qū)域的要求高，加上大商業(yè)的競爭激烈以及多業(yè)態(tài)經(jīng)營的難度大，往往需要專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)和極強(qiáng)的商業(yè)策劃、招商、管理能力，因此，后期經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相對較大。如果初期經(jīng)營不好，后期改善的難度也比較大，往往會(huì)越做越死。即使在城中這樣的優(yōu)質(zhì)地段，經(jīng)營不善的集中型商業(yè)也比比皆是，盤古亞泰廣場就是最好的例證。因此，在投資商業(yè)之前，必須對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行態(tài)勢以及不同業(yè)態(tài)、運(yùn)營模式的商業(yè)地產(chǎn)和開發(fā)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的能力做出全面的了解和判斷。如果對商業(yè)地產(chǎn)沒有絕對的把握，建議切忌盲目投資。(南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長 張 輝)