關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
京城寫字樓“冰封”待解 華潤鳳凰廣場逆市破局
 |
 |
同樣經(jīng)歷2008年金融危機沖擊下所帶來的市場陣痛，近來鳳凰置地廣場卻率先在京城寫子樓市場實現(xiàn)破局。據(jù)鳳凰置地廣場市場總監(jiān)介紹，"2009年第三季度鳳凰置地廣場商戶入駐率攀升至75%"。這是否意味著京城寫字樓市場即將全面破冰？
據(jù)此專家認為，鳳凰置地廣場只是個案，并不能全面的反應(yīng)京城寫字樓市場的生存狀況。事實上，雖然總體較去年還是有所回升但多數(shù)寫字樓的入駐率普遍仍處于10%-30%之間。
策略調(diào)整及時率先破局
據(jù)國際著名物業(yè)代理機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2009年三季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場回顧及展望》的報告顯示，2009年第三季度，金融危機對北京寫字樓市場的負面影響正逐漸減弱，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場走勢發(fā)生轉(zhuǎn)變。市場需求增加，整體租金報價停止下跌。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，本季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報價為每月每平方米192.6元人民幣，較上季度微升0.1%，寫字樓市場在第三季度終于顯現(xiàn)止跌。
但據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)專家分析，受金融危機影響，今年第一、二季度北京的寫字樓市場成交出現(xiàn)嚴重下滑雖然進入第三季度以來市場明顯好轉(zhuǎn)，企業(yè)狀況大幅改變，市場重新趨于活躍，但是市場真正好轉(zhuǎn)還要在2010年左右。目前寫字樓市場的租金已經(jīng)觸底，是企業(yè)選擇進駐的最佳時機。
提及鳳凰置地廣場能夠取得今天的成績，唐瑤也無限感慨，"其實項目推出可謂生不逢時的，去年第四季度推向市場時，正趕上9月15號雷曼倒閉，當時客戶紛紛流失，因為項目的目標群體還是外資公司為主，所以2009年的第一季度就出現(xiàn)了客戶流失殆盡，新客戶斷源的情況"。
在如此的外部環(huán)境下，鳳凰置地及時的調(diào)整自身策略，唐瑤表示，由于鳳凰置地所處燕莎商圈的特性，所以最初把目標客戶群主要放在商務(wù)和外資公司，但是由于經(jīng)濟危機的沖擊，外資公司大大縮水，鳳凰置地就加大了對于國內(nèi)大中型企業(yè)的引入力度，時至今日，國內(nèi)大中型企業(yè)由最初的10%調(diào)整為30%。
而隨著金融市場的回暖和實體經(jīng)濟的復蘇，據(jù)悉，A棟寫字樓吸引了多家中外大型企業(yè)入駐，預簽約率達到了75%。
"寫字樓市場區(qū)別于住宅市場，它們的操作手段與操作思路都有很大差異，這就好比零售市場與批發(fā)市場的差異，住宅市場更容易受到周邊環(huán)境的影響，而寫字樓就完全不同，寫字樓項目是很顯而易見的，它不會通過對某種概念的炒作或者對項目的包裝來吸引客戶"，唐瑤表示，"所以寫字樓的市場更能充分體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的走勢，鳳凰置地能夠取得今日的成績也與中國經(jīng)濟的回升是分不開的"。
三元橋商圈強勢崛起借力
在鳳凰置地寫字樓熱租的背后，是三元橋區(qū)域的強勢發(fā)勁，三元橋區(qū)域顯示出強勁的沖擊力。據(jù)新華網(wǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，三元橋區(qū)域在三季度分別有4宗重要成交出現(xiàn)，分別是四維圖新租賃了鳳凰廣場1萬平方米的寫字樓、中國農(nóng)業(yè)銀行租賃中糧廣場1萬平方米的寫字樓、日本NTT電信集團租賃鳳凰廣場7000平方米的寫字樓和美國商會租賃遠洋光華國際1700平方米寫字樓，其中鳳凰置地廣場獨攬兩宗大額交易，表現(xiàn)出市場對于該區(qū)域的看好。
據(jù)唐瑤分析，三元橋區(qū)域目前還沒有形成獨立的商圈，依然在依托于燕莎商圈，而這幾年燕莎商圈的強勢崛起也在一定程度上帶動著三元橋區(qū)域的發(fā)展。
她表示，相對于傳統(tǒng)的CBD商圈，燕莎商圈正展現(xiàn)出強大的生命力。隨著金融危機的到來，CBD區(qū)域作為目前北京最大的涉外寫字樓區(qū)域表現(xiàn)出了受國際環(huán)境影響較大的弱點，而隨著CBD東擴計劃的出臺落實，后期供應(yīng)量將隨之加大，整體租金水平也將受到?jīng)_擊。此外，隨著CBD辦公區(qū)域的不斷擴大，交通問題成為了該區(qū)域發(fā)展的最大瓶頸，這也讓許多對快捷交通環(huán)境要求較高的企業(yè)，不得不從新選擇新的辦公區(qū)域。
距CBD不遠的三元橋，交通環(huán)境日益改善。特別是機鐵和10號線的開通，正逐步成為連接CBD核心商務(wù)區(qū)、燕莎商圈、亞奧商圈、麗都商圈和機場幾大板塊的樞紐，燕莎商圈的能量正在加強。
同時在配套上，三元橋區(qū)域依托燕莎商圈成熟的商務(wù)配套，擁有國際酒店簇擁的"中央酒店區(qū)"和涉外氛圍濃厚的第三使館區(qū)、國際公寓社區(qū)，同時區(qū)域內(nèi)還有近140萬高消費階層，這些良好資源跟CBD不相上下。
所以唐瑤表示，做商業(yè)地產(chǎn)，選擇一個合適的地段是至關(guān)重要的。以東三環(huán)為例，沿線上的住宅項目只要達到一定的品質(zhì)需求，價格幾乎沒有太大的差異，但是就寫字樓而言，雙井的寫字樓與燕莎的寫字樓，同樣的品質(zhì)，租金就會差很多，所以鳳凰置地的良好開端是離不開燕莎商圈的強勢背景的。
企業(yè)品牌品質(zhì)保障鋪路
鳳凰置地廣場能實現(xiàn)逆市破局，除了上述兩個因素外，也得力于華潤的品牌效應(yīng)及自身良好的品質(zhì)。據(jù)唐瑤介紹，鳳凰置地廣場A座之所以能夠吸引國際企業(yè)的關(guān)注，主要是由于項目便利的交通環(huán)境、華潤置地的品牌、產(chǎn)品自身的品質(zhì)以及采取了正確的經(jīng)營策略。
據(jù)進駐鳳凰置地的租戶表示，他們之所以選擇鳳凰置地廣場，不僅青睞其前瞻的設(shè)計、完善的硬件設(shè)施、絕佳的地段優(yōu)勢和一流的物業(yè)管理；更為注重的是其與眾不同的設(shè)計理念，即將綠色環(huán)保、人文關(guān)懷融入到建筑設(shè)計之中。
據(jù)唐瑤介紹，鳳凰置地廣場A座寫字樓有著前瞻且應(yīng)用性強的設(shè)計，從建設(shè)初期便完全按照國際頂級標準建造，不僅在外型設(shè)計上卓越出眾，內(nèi)部空間設(shè)計方面也非常合理高效，內(nèi)部無梁無柱的空問設(shè)計，采用先進的預應(yīng)力技術(shù)，有效地提高了空間使用率，內(nèi)部可以達到純自然陽光覆蓋，使樓宇本身的商務(wù)氛圍既健康又舒適，務(wù)求呈現(xiàn)增值、高效、環(huán)保、舒適的"綠色智能建筑"。
同時A座外立面擁有的100米LED屏幕，運用國際領(lǐng)先技術(shù)，未來將成為三元橋區(qū)域夜晚的視覺中心，樓體天幕會給予租戶強勁的推廣支持；寫字樓內(nèi)部硬件應(yīng)用最優(yōu)良的設(shè)施，包括獨立的機電系統(tǒng)、8部瑞士迅達原裝電梯、先進的四管制空調(diào)系統(tǒng)等等。
在軟件方面，引入華潤置地品牌物業(yè)公司--華潤物業(yè)管理有限公司，該公司為華潤大廈的物業(yè)管理公司，力爭為客戶提供"卓越尊貴細致入微"的物業(yè)服務(wù)。此外，寫字樓將采取"只租不售，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)"等一系列措施為租戶長期提供更高的附加價值。
另外據(jù)唐瑤表示，2010年下半年鳳凰置地廣場G、H座產(chǎn)品將開始預租，同時總面積4.8萬平米的購物中心也將于2010年啟動全面招商，相信在2010年經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的帶動下鳳凰置地必將再創(chuàng)佳績。
|
|