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市場(chǎng)觀察
長(zhǎng)沙商鋪投資門檻節(jié)節(jié)高升
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手里有30多萬(wàn)元“閑錢”的李瀾，聽(tīng)朋友說(shuō)商鋪的回報(bào)率高，從9月份開(kāi)始就一直在尋找合適的鋪面。一圈下來(lái)，李瀾感覺(jué)有點(diǎn)失望：“好位置價(jià)太高，位置差的回報(bào)成問(wèn)題�？傊痪洌啼佂顿Y門檻很高、而且越來(lái)越高�！薄�
此時(shí)的張平勝，則正在摩拳擦掌準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。一次“首付”達(dá)800多萬(wàn)的商鋪投資行動(dòng)，將是長(zhǎng)達(dá)10年的一場(chǎng)“掘金之旅”。
2009年樓市的高歌猛進(jìn)，讓小投資者感覺(jué)商鋪行業(yè)門檻一再提高而“門難進(jìn)”。而一些“大玩家”則開(kāi)始嘗試“運(yùn)營(yíng)”成規(guī)模項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)兩方面繼續(xù)“沖高”�！ �
“投入越來(lái)越大，做起來(lái)要求也越來(lái)越高了。”張平勝感慨。盡管與李瀾的投資級(jí)別有著明顯的分野，但是對(duì)進(jìn)入門檻提高的感覺(jué)，兩者相當(dāng)一致�！ �
小資金“鏖戰(zhàn)”社區(qū)商鋪
商鋪投資，并非像很多人想象的那么容易�！�
“難在找一個(gè)合適的鋪面�！痹陂L(zhǎng)沙找鋪一年多的劉冉對(duì)記者分析。準(zhǔn)備買鋪的他，看遍了長(zhǎng)沙各個(gè)區(qū)域的商鋪，最后目光定在武廣新城新客站區(qū)域，但是找了幾個(gè)月這里“基本上沒(méi)有商鋪”，一些新樓盤的商鋪出來(lái)就賣光的現(xiàn)象在他眼里屢見(jiàn)不鮮。而他的資金，也從之前的60多萬(wàn)元，準(zhǔn)備到110多萬(wàn)元�！ �
“60多萬(wàn)元沒(méi)什么機(jī)會(huì)。100萬(wàn)多一點(diǎn)也就買個(gè)80平方米左右的社區(qū)門面吧�！眲⑷礁嬖V記者。聽(tīng)說(shuō)一個(gè)樓盤二期的商鋪快出來(lái)了，劉冉開(kāi)始繃緊神經(jīng)通過(guò)各種渠道消息盯著“目標(biāo)”，“錯(cuò)過(guò)了可能就再?zèng)]什么好機(jī)會(huì)了”�！ �
事實(shí)上，對(duì)小資金來(lái)說(shuō)本就有限的投資機(jī)會(huì)中，社區(qū)商鋪成為主戰(zhàn)場(chǎng)�！ �
6月份湘江世紀(jì)城商鋪開(kāi)盤當(dāng)天售罄，每平方米1萬(wàn)元左右的價(jià)格讓投資者趨之若鶩，在一些相對(duì)偏遠(yuǎn)的樓盤，開(kāi)發(fā)商一般都遲遲不敢推出銷售。“社區(qū)商鋪一般而言回報(bào)率高于住宅�！痹幸庀娼兰o(jì)城卻慢一步的李瀾認(rèn)為，“但是，像這樣的高密度人群聚集的新區(qū)，太少了�！薄�
事實(shí)上，這些位置比較好的已售商鋪，會(huì)陸續(xù)被人租走�！�
“先期租的人，往往并非真正最后的經(jīng)營(yíng)戶。好的商鋪在長(zhǎng)沙會(huì)租三四次，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)門檻層層加碼，租金水漲船高�！鄙啼佂顿Y資深人士、搜門面網(wǎng)CEO邵暄表示�！ �
事實(shí)上，掘金“轉(zhuǎn)租市場(chǎng)”在長(zhǎng)沙吸引了很多投資者的進(jìn)入，但是當(dāng)下想進(jìn)入這個(gè)圈子，要求比直接購(gòu)買商鋪還高——如果租下來(lái)轉(zhuǎn)租不出去，時(shí)間流逝會(huì)讓前期的投入完全“打水漂”�！ �
中級(jí)玩家操盤“概念投資”
“現(xiàn)在長(zhǎng)沙商鋪投資，我覺(jué)得有三種級(jí)別：最高級(jí)別可能是廣州服飾城這種，大資本，然后是張平勝這種投資者，有自己的運(yùn)營(yíng)理念和手法，還有就是投資單個(gè)或者幾個(gè)門面靠轉(zhuǎn)租賺錢的�！鄙坳颜J(rèn)為�！�
2004年進(jìn)入商鋪投資行當(dāng)?shù)膹埰絼�，從自己找好門面難的經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)商機(jī)——找好的位置，租下包裝，再出租經(jīng)營(yíng)。在2009年，張平勝以“首付”800多萬(wàn)元的代價(jià)，拿下新開(kāi)鋪南郊公園旁步步高超市所在樓宇的一樓10年經(jīng)營(yíng)權(quán)，主打“湖南首家公園購(gòu)物城”概念�！ �
“從一些企業(yè)手里接下成規(guī)模的門面，進(jìn)行包裝再招商運(yùn)作，是長(zhǎng)沙商鋪投資的新趨勢(shì)�！鄙坳呀榻B。長(zhǎng)沙目前做這一行的有約16家，達(dá)到張平勝公司規(guī)模的在2至4家�！ �
“商業(yè)地產(chǎn)資源有限，想做生意的人多，好門面難找，這就是我們的機(jī)會(huì)�！睆埰絼僬J(rèn)為，“我們的投資門檻也在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個(gè)月的；現(xiàn)在拿下10年經(jīng)營(yíng)權(quán)的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個(gè)季度以上。好項(xiàng)目搶的人多，很難找。”
張平勝介紹，10年的運(yùn)營(yíng)前4-5年是市場(chǎng)培育，后幾年回報(bào)會(huì)水漲船高�！�
在此之前，張平勝操盤包裝了美諾商務(wù)廣場(chǎng)，讓解放路口那棟爛尾十多年的小樓獲得新生。
“他現(xiàn)在能飛了。”張平勝形容自己公司曾經(jīng)的一個(gè)小股東，“他們都發(fā)現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)�！睋�(jù)悉，該股東在鐵道學(xué)院附近一次性投資了10多個(gè)門面，也進(jìn)行了概念包裝，美諾項(xiàng)目后陸續(xù)有幾位這樣的小投資者“單飛”。
據(jù)悉，拿下合生創(chuàng)展湖南區(qū)域運(yùn)營(yíng)代理的黃姓生意人，也是靠商鋪投資發(fā)家�！ �
主打“母嬰、兒童”市場(chǎng)的美諾購(gòu)物公園，也有風(fēng)險(xiǎn)——眼下招商受熱捧“招滿”并不是什么大難題，但是要找到一大批高質(zhì)量的商家，并在招商后如何迅速讓“母嬰、兒童”產(chǎn)品消費(fèi)者向此匯集形成高人氣，張平勝對(duì)此頗為認(rèn)同，這才是自己將面臨的考驗(yàn)�！ �
[記者觀察]
風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的輪回向上
樂(lè)觀派認(rèn)為，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)還有10多年高速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，商鋪投資作為行業(yè)的一個(gè)分支，同樣能享受十年機(jī)會(huì)。
悲觀派則認(rèn)為中國(guó)被房地產(chǎn)綁架的經(jīng)濟(jì)將會(huì)有大問(wèn)題。照此推論，屆時(shí)很多“固定資產(chǎn)”將成為投資者手里的負(fù)累，甚至是致命的毒藥�！�
推斷歸推斷，在看不清太遠(yuǎn)前方的普通人看來(lái)，生活要繼續(xù)、投資也要繼續(xù)。不斷尋找機(jī)會(huì)，是商業(yè)社會(huì)生存的不二法則�！ �
但是不容否認(rèn)的是，眼下的情況似乎是，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，好機(jī)會(huì)也越來(lái)越少�！�
首先說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)。樓市火熱情勢(shì)下，大量投資客的進(jìn)場(chǎng)讓商鋪?zhàn)饨饘訉永奂�，而很多物業(yè)持有人也逐漸“學(xué)乖”，對(duì)租賃者越來(lái)越苛刻，有“與經(jīng)營(yíng)者共成長(zhǎng)”長(zhǎng)期打算的“有產(chǎn)者”很少。這些都讓進(jìn)入門檻抬高很多，資金風(fēng)險(xiǎn)變大很多，大多數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)慘淡的原因就是租金過(guò)高，經(jīng)營(yíng)戶更換頻繁。從機(jī)會(huì)的角度來(lái)說(shuō)，市中心商鋪價(jià)格“高得嚇人”，且關(guān)注的人更多，遠(yuǎn)非普通投資者能染指。而郊區(qū)新樓盤，投資風(fēng)險(xiǎn)在于可能要付出相當(dāng)大的時(shí)間成本，等待人氣聚集。從目前長(zhǎng)沙的投資回報(bào)率來(lái)看，很多地段的商鋪?zhàn)饨鸲茧y以跟上租金漲價(jià)的腳步。
但是，高風(fēng)險(xiǎn)和少機(jī)會(huì)下，似乎又孕育著新一輪的機(jī)會(huì)。在城市逐漸擴(kuò)容發(fā)展向多中心格局演變過(guò)程中，比如很多郊區(qū)商鋪說(shuō)不定就是今日的洼地，未來(lái)能“養(yǎng)三代”的金礦�！ �
商鋪在投資資源里屬于稀缺型的，投資故事是商業(yè)社會(huì)的主要聲音�；蛟S比拼的就是資金實(shí)力、眼光和耐力。當(dāng)下的投資者，或許可以把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，在一些郊區(qū)樓盤尋找社區(qū)商鋪的投資機(jī)會(huì)，并在一輪輪進(jìn)去中修煉自己晉升成“中級(jí)玩家”。
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