商機(jī)蓬勃 成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景媲美一線(xiàn)城市

    由成都市房管局等多方聯(lián)合主辦的2009商業(yè)地產(chǎn)大聯(lián)展系列地面活動(dòng)正式拉開(kāi)序幕，作為地面活動(dòng)第一站，《2009成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇———城市價(jià)值與物業(yè)價(jià)值的財(cái)富對(duì)話(huà)》論壇于12月1日率先舉行。業(yè)界專(zhuān)家普遍認(rèn)為，經(jīng)歷洗牌蛻變之后，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，隨著越來(lái)越多品牌開(kāi)發(fā)商和品牌商家介入成都，成都商用物業(yè)的投資結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)模式也將全面升級(jí)。
城市綜合體
新興開(kāi)發(fā)模式蓬勃發(fā)展
    凱德置地、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、花樣年地產(chǎn)等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入成都之后，讓成都商業(yè)地產(chǎn)全面升級(jí)。凱德置地西南區(qū)總經(jīng)理韓德明介紹，凱德置地不是所謂傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)包括傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)發(fā)，還有房產(chǎn)信托基金，同時(shí)也是全球超大的服務(wù)式公寓擁有者和管理者，覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的主要價(jià)值鏈。這也是凱德置地能做好持有式商用物業(yè)的主要原因。據(jù)稱(chēng)，將于明年呈現(xiàn)的成都來(lái)福士廣場(chǎng)是一個(gè)大型的綜合體，凱德置地將自己投資、自己管理、自己經(jīng)營(yíng)，包括國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔服務(wù)式公寓、大型賣(mài)場(chǎng)等物業(yè)形態(tài)，一旦建成，將為成都人提供吃喝玩樂(lè)一站式服務(wù)。
    已經(jīng)在成都建成營(yíng)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全面改變了成都人對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成都公司副總經(jīng)理萬(wàn)茂華說(shuō)，成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第三代產(chǎn)品，城市綜合體不是一個(gè)單純的業(yè)態(tài)的疊加，而是多個(gè)業(yè)態(tài)有機(jī)組合，然后形成一個(gè)城市的新中心。成都錦華城之所以在成都迅速成熟，主要是因?yàn)樗�的出現(xiàn)改變了城市分布的商業(yè)格局。
    于上個(gè)月成功上市的花樣年地產(chǎn)在2009年成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域收獲頗豐，除東大街喜年廣場(chǎng)外，南城核心的大型城市綜合體美年廣場(chǎng)也備受關(guān)注�；�樣年成都公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)杜響瑩稱(chēng)，花樣年在選擇城市綜合體時(shí)，首先是考慮城市規(guī)劃和發(fā)展方向，美年廣場(chǎng)選擇的城市中心，對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)研究包括當(dāng)時(shí)某個(gè)區(qū)域人氣、地氣、商氣三者分析和未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)。
辦公物業(yè)
今年發(fā)展超過(guò)預(yù)期
    最近兩年除了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化，商務(wù)寫(xiě)字樓的發(fā)展同樣引人關(guān)注。目前成都的商務(wù)物業(yè)有幾種，一是綜合體，二是單體寫(xiě)字樓，三是工業(yè)園。萬(wàn)瑞置業(yè)副總經(jīng)理方光彬說(shuō)，從區(qū)域上看，傳統(tǒng)的人民南路沿線(xiàn)區(qū)域，現(xiàn)在商務(wù)物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量比較大。萬(wàn)瑞通過(guò)6年來(lái)對(duì)CBD的研究和實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)微型CBD的建設(shè)除了要位于交通節(jié)點(diǎn)之外，周邊住宅的成熟度和商業(yè)成熟度同樣重要，其體量最好在15萬(wàn)平方米~20萬(wàn)平方米。
    新希望地產(chǎn)成都公司副總經(jīng)理姜孟軍認(rèn)為，如同金字塔結(jié)構(gòu)，甲級(jí)寫(xiě)字樓是少數(shù)，大多數(shù)客戶(hù)可能需要既看重形象、交通優(yōu)勢(shì)、樓宇形象、商務(wù)品質(zhì)，同時(shí)又要講究成本問(wèn)題。
成都商機(jī)
躋身全球頂級(jí)商家布局重點(diǎn)城市
    2009年成都商業(yè)地產(chǎn)招商環(huán)境全面改觀。NAI新巢地產(chǎn)總經(jīng)理蔣鵬透露，在日本伊藤全球184個(gè)店鋪中，成都的春熙店每年以150%的增長(zhǎng)率在其全球店鋪增長(zhǎng)中居首；家樂(lè)福八寶街店、大世界店增長(zhǎng)率也在家樂(lè)福全球店鋪增長(zhǎng)率中領(lǐng)先，目前家樂(lè)福在內(nèi)江、資陽(yáng)、自貢、廣元、南充等二級(jí)城市也開(kāi)始積極布點(diǎn)。蔣鵬說(shuō)，全球范圍內(nèi)的大型零售業(yè)、奢侈品商家都已將成都作為最重要的市場(chǎng)之一，由此可見(jiàn)成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
    這種觀點(diǎn)同樣得到了新港地產(chǎn)顧問(wèn)執(zhí)行董事張紅兵的認(rèn)可，現(xiàn)在成都商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展之后，在開(kāi)發(fā)模式、投資結(jié)構(gòu)等方面都已發(fā)生明顯變化。首先，城市綜合體大量增加，尤其是今年下半年，超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目已有5個(gè)，這在過(guò)去是非常少見(jiàn)的，成都商業(yè)地產(chǎn)正由傳統(tǒng)的單個(gè)大賣(mài)場(chǎng)和單個(gè)百貨公司向大型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變。其次是大量?jī)?yōu)質(zhì)商家涌入，去年長(zhǎng)三角商家、珠三角的優(yōu)質(zhì)商家被邀請(qǐng)到成都的到訪率不到10%，但今年下半年大量?jī)?yōu)質(zhì)商家主動(dòng)表示希望進(jìn)入成都。第三是今年投資需求變化明顯，去年成都投資者都是以千萬(wàn)元級(jí)為上限衡量，今年有投資客戶(hù)下定金要求購(gòu)買(mǎi)1.5億元的商業(yè)物業(yè)，而且是成都本地的民間投資。這反映出了商業(yè)地產(chǎn)投資者也有剛性需求。
未來(lái)變化
商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境將發(fā)生五大變化
    四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春說(shuō)，目前成都商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境變化主要體現(xiàn)在五個(gè)方面，第一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的變化，發(fā)展商角色定位更加清晰。以前可能是大包大攬，一個(gè)開(kāi)發(fā)商既是投資商也是開(kāi)發(fā)商、建筑商、物理管理公司、運(yùn)營(yíng)商。隨著市場(chǎng)成熟，以后開(kāi)發(fā)商就是開(kāi)發(fā)商，投資商就是投資商。其次是開(kāi)發(fā)模式的變化，如果不是訂單的模式去做商業(yè)地產(chǎn)，可能會(huì)付出慘重的代價(jià)。第三，商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的變化，成都的城市商業(yè)格局基本形成，中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)組成了成都商業(yè)的基本格局。第四，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。以前商業(yè)地產(chǎn)投資是商鋪第一，產(chǎn)權(quán)式酒店、寫(xiě)字樓、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、綜合商業(yè)依次排列�，F(xiàn)在是寫(xiě)字樓排第一，商鋪其次。第五，商業(yè)零售業(yè)正在變化，成都的商業(yè)零售業(yè)進(jìn)入一個(gè)洗牌階段，原來(lái)是大爆發(fā)迅速發(fā)展，現(xiàn)在是洗牌階段，商業(yè)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)向二三線(xiàn)區(qū)市轉(zhuǎn)移。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度將提升
    今年以后，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的提升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這一領(lǐng)域的關(guān)注度或?qū)⑻嵘�。市房管局市�?chǎng)處處長(zhǎng)趙江明說(shuō)，以往房管局主要關(guān)注的是住宅，商業(yè)比重雖較低但是它的價(jià)值很大，特別是對(duì)于城市價(jià)值發(fā)展關(guān)聯(lián)度非常高，所以未來(lái)相關(guān)部門(mén)和行業(yè)將加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度。
    房地產(chǎn)交易中心主任吳昌寧表示，今天成都的發(fā)展速度和內(nèi)涵是很多人在幾年前沒(méi)法想像的。成都連續(xù)十幾年GDP在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，從成都今后的發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展動(dòng)力上面來(lái)看，成都的商業(yè)地產(chǎn)前景樂(lè)觀。
    四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳豐也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的研究要從三個(gè)方面去考量，首先是住宅的發(fā)展趨勢(shì)，住宅物業(yè)的繁榮為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。比如在中高端發(fā)展很密集的地區(qū)也一定是未來(lái)高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。其次，必須研究城市規(guī)劃發(fā)展。比如說(shuō)道路寬度和道路布局，是否能與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有效對(duì)接。第三，必須研究商業(yè)價(jià)值鏈分布。比如做寫(xiě)字樓或者做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。