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市場(chǎng)觀察
迪士尼的武漢地產(chǎn)啟示錄
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長(zhǎng)江商報(bào)報(bào)道 那些原本地處近郊，在城市化的進(jìn)程中離市區(qū)漸行漸近的休閑地產(chǎn)，早已大幅增值。時(shí)下，休閑地產(chǎn)的投資者們驚喜地發(fā)現(xiàn)，他們的房產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)因行情的不景氣而大幅縮水。
如今，休閑地產(chǎn)在房市的投資收益可謂風(fēng)景獨(dú)好。2009年，一個(gè)迪士尼便讓上海川沙板塊的房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)上漲了30%。
張延喜歡投資房產(chǎn)。但在經(jīng)歷了2008年地產(chǎn)的蕭條后，她仍感到后怕。所以張延開始反思自己一貫“積極型”的投資策略，開始關(guān)注更穩(wěn)健的地產(chǎn)投資產(chǎn)品——休閑地產(chǎn)。
張延認(rèn)為，作為樓市高端的投資產(chǎn)品，它具備了高檔住宅的一些投資規(guī)律，即投資門檻高、保值功能強(qiáng)、租賃型需求旺盛等。張延告訴記者，判斷休閑房產(chǎn)投資價(jià)值還需考察“休閑”因素帶來(lái)的收益。休閑地產(chǎn)的休閑資源，一部分來(lái)源于開發(fā)商的設(shè)計(jì)，如項(xiàng)目品質(zhì)、小區(qū)配套、人造景觀等，另一方面依賴于這處地產(chǎn)的“旅游資源稟賦”，即是否地處稀缺的生態(tài)旅游資源。其中，后者對(duì)投資增值的拉動(dòng)更大。
傍著大型公園做投資
“休閑地產(chǎn)一般地處未來(lái)城市副中心周邊，所以定會(huì)增值。此外，旅游項(xiàng)目的新建，使這里成為一處適合旅游者租賃的休閑地產(chǎn)，一旦大型的旅游項(xiàng)目設(shè)施完成，房產(chǎn)的投資價(jià)值會(huì)迅速的增長(zhǎng)�！睆堁诱f(shuō)。
旅游休閑地產(chǎn)最早發(fā)源于法國(guó)地中海沿岸。20世紀(jì)30年代開始，在法國(guó)地中海沿岸的尼斯、戛納等城市，開發(fā)了許多供旅游者休假的公寓別墅。上世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）方式招攬客戶。旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)由此形成。
上個(gè)世紀(jì)90年代，在海南大開發(fā)中，有人提出了休閑地產(chǎn)的概念。當(dāng)時(shí)的思路是：利用海南獨(dú)特的自然資源把目標(biāo)瞄準(zhǔn)到遠(yuǎn)道而來(lái)的旅客身上，進(jìn)行“以房帶旅、以旅促房”的互動(dòng)。然而，隨著海南房地產(chǎn)泡沫的破滅，休閑地產(chǎn)度過(guò)了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的沉寂。至本世紀(jì)初，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)休閑地產(chǎn)的開發(fā)才正式進(jìn)入發(fā)展期。
隨著人們生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中國(guó)開始步入休閑時(shí)代， “5+2”和“11+1”的生活方式越來(lái)越流行，5天工作在市區(qū)，2天休息時(shí)間在郊區(qū)，或者11個(gè)月在大城市工作，長(zhǎng)假期間（元旦、春節(jié)、國(guó)慶等假期加起來(lái)，差不多一個(gè)月）跑到另外一個(gè)城市休閑。休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)休閑地產(chǎn)的迅速升溫。
“休閑地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槎燃俚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房，而是一批著眼投資效益的客戶。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，度假、旅游休閑地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀�！睆堁诱J(rèn)為，我省未來(lái)的旅游形式將不僅僅局限于單純的觀光旅游，而是將休閑、度假等多種形式結(jié)合在一起的體驗(yàn)之旅。正是在旅游方式的轉(zhuǎn)換下，旅游休閑地產(chǎn)正悄然興起。
武漢哪些休閑主題項(xiàng)目值得關(guān)注
目前，旅游休閑地產(chǎn)已在全球得到迅速發(fā)展，特別是歐洲國(guó)家的各種度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅等已發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模。
中國(guó)休閑地產(chǎn)正迎來(lái)一個(gè)前所未有的市場(chǎng)機(jī)遇。以中國(guó)目前每年10億人次水平的旅游人數(shù)和5000多億元的收入計(jì)算，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。旅游需求將在未來(lái)10年中以每年8.5%的速度增長(zhǎng)，旅游活動(dòng)的巨大增長(zhǎng)空間以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，使得休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉，正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注。現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)許多開發(fā)商已經(jīng)開始重視這個(gè)新興市場(chǎng)。
“同在武漢，休閑地產(chǎn)也將作為后起之秀，在多元化樓市中，展示它的價(jià)值。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。2009年8月18日，深圳華僑城集團(tuán)與武漢東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管委會(huì)在漢簽訂協(xié)議，華僑城集團(tuán)將投資45億元在東湖邊建設(shè)一個(gè)大型旅游綜合項(xiàng)目。歡樂(lè)谷主題公園由此正式落戶武漢，這是目前武漢最大的旅游投資項(xiàng)目。2011年，海灘冒險(xiǎn)、峽灣森林、探險(xiǎn)峽谷，這些刺激驚險(xiǎn)的游樂(lè)項(xiàng)目將出現(xiàn)在東湖之濱。
位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的極地海洋世界規(guī)劃以極地海洋世界為主題，配套休閑、飲食、娛樂(lè)、度假、酒店等綜合設(shè)施及其他主題旅游項(xiàng)目、住宅等構(gòu)成的集科普教育、游樂(lè)、購(gòu)物、休閑、居住于一體的華中地區(qū)最大的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，被武漢市、東西湖區(qū)列為“十一五”重點(diǎn)工程項(xiàng)目。
繼上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告獲國(guó)家有關(guān)部門核準(zhǔn)之后，法國(guó)未來(lái)世界集團(tuán)11月21日又與武漢市簽訂了合作意向書，擬在武漢投資1.8億歐元建設(shè)“未來(lái)世界”主題公園。
未來(lái)世界是法國(guó)維也爾省的高科技主題公園運(yùn)營(yíng)商，與美國(guó)迪士尼樂(lè)園、環(huán)球影城齊名，也是一家包括游樂(lè)、餐飲、住宿、購(gòu)物等內(nèi)容的復(fù)合型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)公司。在先后考察北京、無(wú)錫等國(guó)內(nèi)多個(gè)城市后，未來(lái)世界集團(tuán)決定利用武漢市硚口區(qū)竹葉海公園的規(guī)模、形態(tài)和發(fā)展方向，在中國(guó)中部打造大型主題公園。據(jù)初步預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目建成后，服務(wù)不僅覆蓋武漢，還將輻射中部區(qū)域，約4億人受益。
一房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士向記者透露，近年來(lái)，旅游地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)迅速，各類休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式酒店等產(chǎn)品開始發(fā)展起來(lái)。尤其是近兩年，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)的需求使其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段，甚至在被普遍認(rèn)為樓市深陷“熊市”的2008年，也被房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為旅游地產(chǎn)的“牛市”。
一切優(yōu)質(zhì)資源對(duì)于城市而言，始終是稀缺的資源。在未來(lái)，面臨著巨大的升值潛力。人們追求高品質(zhì)生活的意識(shí)不斷被喚醒，與此同時(shí)，擁有壟斷性資源的物業(yè)面臨著巨大的升值潛力。休閑物業(yè)的升值潛力吸引越來(lái)越多高端者的目光。相當(dāng)多的人出于“休閑度假加投資”的目的而解囊相向。
未來(lái)趨勢(shì)
前景廣闊 需求多元
休閑地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界在過(guò)去20年的時(shí)間內(nèi)，有1000萬(wàn)個(gè)家庭和個(gè)人購(gòu)買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入和生活水平迅速提高，預(yù)計(jì)在未來(lái)10年，中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，若每個(gè)家庭出資50萬(wàn)元購(gòu)買旅游房產(chǎn)，將會(huì)產(chǎn)生25000億元的市場(chǎng)。
在旅游業(yè)微利時(shí)代需要借助地產(chǎn)來(lái)拓展利潤(rùn)空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外，地產(chǎn)業(yè)也需要借助旅游業(yè)來(lái)開疆拓土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“捆綁價(jià)值”的前提和契機(jī)。
許多房地產(chǎn)企業(yè)也希望通過(guò)旅游+地產(chǎn)形式成為重要的突破口，迎來(lái)地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)春天。
同時(shí)，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了休閑地產(chǎn)的多元化。隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。未來(lái)幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將越來(lái)越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分。這種轉(zhuǎn)變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導(dǎo)致了綜合服務(wù)配套的升級(jí)換代。傳統(tǒng)的低密度住宅、學(xué)校、商業(yè)只能滿足最基本的要求，結(jié)合景觀的老年公寓、溫泉會(huì)所、馬術(shù)俱樂(lè)部、鄉(xiāng)村酒店等在綜合服務(wù)配套中扮演的角色越來(lái)越重要。
無(wú)論是旅游休閑、商務(wù)休閑、度假休閑、體育休閑還是養(yǎng)生休閑，休閑時(shí)代的地產(chǎn)市場(chǎng)需求已經(jīng)非常的多元化。而且客戶群的差異也導(dǎo)致休閑地產(chǎn)分出檔次，從另一角度詮釋了多元化。與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，休閑地產(chǎn)具有更加明確的主體客戶群——中高收入人群，這些消費(fèi)客戶對(duì)于房產(chǎn)的整體品質(zhì)有較高要求，對(duì)于項(xiàng)目的可參與性比較關(guān)注，比如主題樂(lè)園、花卉博覽園等。為了滿足這些需求，休閑地產(chǎn)的主題愈來(lái)愈具有多元化的趨勢(shì)。包括自然風(fēng)光、文化遺產(chǎn)、紅色山水、花卉博覽、運(yùn)動(dòng)休閑等。
目前，旅游休閑地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值、其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，正在被越來(lái)越多的有識(shí)之士重視。隨著休閑地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的崛起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以全新的理念，與時(shí)代發(fā)展同步成長(zhǎng)，旅游休閑房地產(chǎn)將在一定時(shí)期內(nèi)影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)有力的生力軍。
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