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市場觀察
暗渡入粵 萬達(dá)“千億商業(yè)帝國”調(diào)查
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10月29日下午3時，珠江新城的廣州國土局拍賣會大廳的兩扇大門一直沒有開啟�！拔覀儾恢澜裉煊信馁u，上面沒有發(fā)過任何相關(guān)通知�！碑�(dāng)觀點地產(chǎn)新媒體問及為何拍賣大廳未開啟時，拍賣會所在大樓的保安人員說道。
但很快，拍賣大廳外的液晶屏幕便顯示出本該此時拍賣的白云新城四幅商業(yè)金融地塊的出讓結(jié)果。大連萬達(dá)“不負(fù)眾望”，以11.22億底價取得地塊，獲得了進(jìn)入廣州市場的跳板。據(jù)廣州國土局資料顯示，上述四幅土地總建筑面積達(dá)到28萬平方米。白云新城商業(yè)地(即舊白云機場地塊)成為了萬達(dá)進(jìn)入廣州的第一站。
舊白云機場造城萬達(dá)“暗渡”入粵
事實上，早在9月中旬，萬達(dá)董事長王健林一行在與廣州市市長張廣寧會見時就稱，希望利用萬達(dá)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗參與廣州舊城改造項目建設(shè)。
萬達(dá)從9月中旬就開始緊鑼密鼓地在“前程無憂”等各大招聘網(wǎng)站投放大量的招聘啟事。更為惹人矚目的是，10月26日，《廣州日報》C5版刊登了整版的關(guān)于廣州萬達(dá)廣場投資有限公司招聘廣告。
“廣州萬達(dá)廣場投資有限公司為萬達(dá)集團子公司，現(xiàn)擬斥資50億元在廣州市投資建設(shè)以大型購物中心、國際連鎖超市、五星級酒店、酒店公寓、五星級影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項目，總建設(shè)規(guī)模約為50萬平方米�！比f達(dá)招聘廣告如是稱。
據(jù)了解，廣州萬達(dá)廣場投資有限公司面向社會招聘房地產(chǎn)公司各崗位人員，包括了經(jīng)理、人事主管、行政助理、土建工程師等30多種職位。
無獨有偶，就在10月27日，《廣州日報》一則“舊機場擬建萬達(dá)廣場”的報道亦稱，廣州白云新城萬達(dá)廣場項目于2009年10月26號起開始環(huán)評公示，市民可向建設(shè)部單位或環(huán)評公示單位反映相關(guān)意見。
該消息指出，廣州白云新城萬達(dá)廣場擬建于廣州市舊白云機場，位于云城東路西側(cè)、橫五路以北，包括A、B、C三個地塊，總建筑面積56.4萬平方米，主要建設(shè)包括：A地塊建設(shè)建筑10棟，其中A-1和A-2為酒店功能，層數(shù)為9層，建筑面積4.5萬平方米，其余建筑為寫字樓，層數(shù)均為9層；B地塊建設(shè)建筑物6棟，層數(shù)為2-6層，功能主要為商業(yè)和娛樂；C地塊建設(shè)建筑物10棟，層數(shù)為2-8層，主要功能為商業(yè)、辦公和住宅。
隨后，觀點地產(chǎn)新媒體向廣州市環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究院核實該消息，獲得的答復(fù)是：“這是按照白云新城規(guī)劃方案實施的，廣州萬達(dá)廣場項目馬上就要建設(shè)，盡管這個項目面積很大，但限定高度，高度為39層，前期工作已經(jīng)醞釀了很久，該項目今年年底動工。”
“環(huán)評公示肯定是土地拿到并規(guī)劃之后才能進(jìn)行，倘若連地都沒拍，是不可能進(jìn)行環(huán)評公示操作的�！币粯I(yè)內(nèi)資深人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時直言：“以萬達(dá)的名義做環(huán)評公示，說明地塊項目前面的手續(xù)已經(jīng)完成，至少是與政府意向協(xié)議好的�！�
觀點地產(chǎn)新媒體查閱廣州國土部資料發(fā)現(xiàn)，近期白云新城推出的地塊即是將在本月29號以整體方式掛牌出讓的白云新城AB2910015(白云區(qū)云城西路與云城東路之間，橫五路北側(cè))、AB2910048(白云區(qū)云城西路與云城東路之間，白云一線南側(cè))、AB2910049(白云區(qū)云城西路與云城東路之間)、AB2910050(白云區(qū)云城西路與云城東路之間，橫五路北側(cè))四宗地塊的國有土地使用權(quán)，該四幅商業(yè)用地總建筑面積達(dá)到28萬平方米，起拍價11.22億元，折合樓面地價4007元/平方米，并規(guī)定競得人要確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。
但令人疑惑的是，萬達(dá)10月29日已經(jīng)獲得的地塊與環(huán)評中公布的廣州白云新城萬達(dá)廣場項目地塊資料在面積上存在一些出入�！碍h(huán)評公布的萬達(dá)廣場占地和用地面積比這次出讓的幾幅用地大了近一倍�！苯邮懿稍L的業(yè)內(nèi)資深人士這樣表示道。
合肥萬達(dá)廣場的“速度”
同樣值得注意的是，合肥萬達(dá)廣場銷售中心于10月31日開放。從今年6月11日以10.22億元摘得“合肥地王”原美菱冰箱廠地塊，到7月15日項目破土動工、9月中旬售樓部開始施工，再到宣布萬達(dá)廣場銷售中心開放，歷時僅僅四個月。
“將耗資千萬打造合肥樓市史上最豪華售樓部，整個銷售中心由第一層活動中心，第二層辦公區(qū)域，第三層、第四層為展示中心�！比f達(dá)方面透露稱。
據(jù)公開資料顯示，合肥萬達(dá)廣場的建筑面積達(dá)70萬平方米，總投資約50億，該項目集大型購物中心、六星級酒店、商業(yè)步行街、5A級超高雙塔寫字樓、城市中心豪宅(48層)于一體。其中，超過一半的面積為豪宅，18萬平方米為大型購物中心。
按照規(guī)劃，合肥萬達(dá)廣場將在2011年2月前完成商業(yè)和酒店部分建設(shè)，在2012年2月前完成住宅部分建設(shè)，項目將于明年年底竣工開業(yè)。
“這樣的速度對萬達(dá)而言不是個案，其在不少城市的項目幾乎都有在拿地之后的立即動工的動作。在沒拿地之前，設(shè)計方案、地質(zhì)勘查、施工圖等已經(jīng)準(zhǔn)備好了�！币环治鋈耸勘硎�，萬達(dá)越早動工越有利，越早開，資金周轉(zhuǎn)率越快，效益越好。
萬達(dá)似乎已成為2009年市場中最“激進(jìn)”的房企�！叭f達(dá)敲定的項目已排了很多，保守統(tǒng)計，2008年第四季度到現(xiàn)在，萬達(dá)投資總額已高達(dá)1260億元。”有業(yè)內(nèi)人向觀點地產(chǎn)新媒體表示，現(xiàn)在幾乎每隔一個月萬達(dá)廣場數(shù)據(jù)就要更新一次，到了2010年，恐怕半個月就要做一次加法。
“千億商業(yè)帝國”的背后
顯然，萬達(dá)對于其堅持的商業(yè)模式相當(dāng)有自信，至少當(dāng)前并未有多少調(diào)整的痕跡，相反的是，其擴張的意圖更為明顯。
“若不是今年因為形勢不好，萬達(dá)拿地數(shù)量可能比現(xiàn)在還要多一倍，從現(xiàn)在至年末，大連萬達(dá)還打算再拿七八塊土地�！比f達(dá)董事長王健林在公開場合還透露，今年竣工差不多接近150萬平米，有8個萬達(dá)廣場和2家五星級酒店開業(yè)，2010年還計劃開業(yè)17個萬達(dá)廣場和8家五星級酒店，總面積超過1000萬平方米，年租金收入也可能達(dá)到60億元以上。
針對業(yè)內(nèi)對萬達(dá)的擴張行動頗有爭議的問題。王健林在接受媒體采訪時如是解釋：“這是我們根據(jù)自己的資金狀況和對市場走勢的判斷做出的決策。我們對自身的情況加以整理分析，并根據(jù)萬達(dá)的長期銷售情況加以分析，是一種個體行為，而且我們的著眼點在長遠(yuǎn)，并不在今年。”
而在業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其資金鏈能否跟上擴張步伐的時候，王健林表示：“萬達(dá)不缺錢，資金鏈沒有任何問題，萬達(dá)擴張資金充足，現(xiàn)在的資金除了銷售的資金，銀行的資金之外，還有一個就是抵押經(jīng)營物業(yè)貸款融資，萬達(dá)到今年底管理的商業(yè)物業(yè)面積超過接近500萬平米，到明年年底超過700萬平米。”
“萬達(dá)本身有很大的銷售收入，今年可以接近300億，明年的目標(biāo)大概是做到450到500億左右；萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)和酒店、購物中心建成之后就可以抵押融資，足以支持現(xiàn)有擴張；加之可以獲得一部分銀行資金的支持�！蓖踅×诌�介紹，外界盛傳萬達(dá)的巨額投資其實不是一下子拿出來的，而是分批投資，而且分批的資金也不全是萬達(dá)拿出的，其中一部分來自銀行貸款以及動用預(yù)售款。
低廉的地價以及良好的政府關(guān)系，這是大部分市場人士對萬達(dá)的直觀感受。“房企從來不會因為資金鏈影響自己的成長，原因是土地投資是可以控制的。其實萬達(dá)在很多城市拿地，根本不用付全款，這是各地招商引資政策決定的，邊售邊交土地款�！币晃皇煜とf達(dá)的業(yè)內(nèi)人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時透露稱，有很多城市，沒有人前來投資，資金來源受到限制，萬達(dá)的方法很受亟需招商引資的地方政府的支持，但是京深滬穗等重點城市不行，因為這些地區(qū)不缺錢。
此外，有資深業(yè)內(nèi)人士還向觀點地產(chǎn)新媒體透露，唐山萬達(dá)廣場在還沒建設(shè)之前，就可以內(nèi)部認(rèn)購了，而且預(yù)售證也不需要主體封頂三分之一等投資條件就批準(zhǔn)下發(fā)。
“萬達(dá)這種快速周轉(zhuǎn)的模式最忌經(jīng)濟周期以及宏觀變動，不加以變動兇險異常，僅適用于行業(yè)整體上升周期。”有分析人士還指出：“擴張的同時要求展開大規(guī)模招聘，但隨著企業(yè)規(guī)模的膨脹，公司政策、管理風(fēng)格和人員成長將面臨很大挑戰(zhàn)�！�
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