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市場觀察
莞商業(yè)地產(chǎn)謀出路 “賣鋪”向“經(jīng)營商鋪”轉(zhuǎn)型
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現(xiàn)象：多個商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)營
日前，虎門地標商鋪現(xiàn)場拍賣，以36100元/平方米的價格創(chuàng)下虎門商鋪單價新高。據(jù)介紹，商鋪出售后將以返租的形式給開發(fā)商進行經(jīng)營。
無獨有偶，南城第一國際也高調(diào)揭開第一國際·ONEMALL匯一城商業(yè)中心的面紗，作為東莞首個大型綜合性商業(yè)項目的第一國際，目前也在全面升級其商業(yè)模式，吉之島、嘉禾影院、冰星真冰溜冰場等正式簽約進駐，展示了其商業(yè)規(guī)劃與招商方面的“大變臉”。
在前期經(jīng)營不太理想的情況下，時尚島放棄之前的傳統(tǒng)零售業(yè)務(wù)，10月初以集娛樂、購物于一體的Mall商業(yè)模式示人。
與此同時，招商經(jīng)營狀況一直不容樂觀的香港街也進行了重新定位和調(diào)整，日前，香港街五金城首批招商宣告完成，由原來個體經(jīng)營的商業(yè)步行街轉(zhuǎn)變成了由專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理的專業(yè)市場。
除此以外，東城20項重點工程項目近日啟動，其中，“東城中心商業(yè)廣場改造工程”主要是對現(xiàn)有的東城中心商業(yè)廣場進行整體包裝改造，定位為“別墅級商場”。
分析：部分商業(yè)項目有場無市
開發(fā)商為何大動干戈做出上述調(diào)整？這與目前東莞一些商業(yè)地產(chǎn)項目“有場無市”的尷尬現(xiàn)狀有關(guān)。
近年來，東莞多個地段不錯的商業(yè)項目在投入使用之后，并沒有達到預(yù)期的效果，甚至部分項目因為經(jīng)營困難而“中途倒下”。對此，業(yè)內(nèi)人士戴士翔分析指出，東莞開發(fā)商由“賣鋪”轉(zhuǎn)向“開鋪”，將推動?xùn)|莞商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展，有利于改變東莞商業(yè)地產(chǎn)不興旺的局面。
香港街營銷中心項目總監(jiān)黃潤強向信息時報記者表示，由于此前香港街定位成商業(yè)步行街，而所處地段并不合適，該項目自兩年前建好后就一直人氣不足，租金也由120元/平方米下降到60～70元/平方米；之所以轉(zhuǎn)型成五金專業(yè)市場，主要是因為這里緊鄰成熟的八達路五金街，產(chǎn)業(yè)鏈已成規(guī)模，可吸聚更多的人氣，“人氣足了，賣場才會旺，才有發(fā)展前景�！�
東莞市深國投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場發(fā)展部副經(jīng)理葉潤年稱，時尚島之前定位為類百貨的時尚購物中心，與海雅、天虹等商業(yè)項目的差異化不大，存在同類競爭。而目前集休閑、娛樂、購物為一體的新定位，則可避免同質(zhì)化的競爭，進行錯位發(fā)展。據(jù)介紹，時尚島10月重新開業(yè)以來反響不錯。
觀點
引進零售巨頭并非“萬能藥方”
雖然近年來東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但不可否認的是，在產(chǎn)業(yè)運營過程中，人流量、招商等都成了阻礙東莞商業(yè)項目發(fā)展的重要因素。東莞開發(fā)商開發(fā)樓盤后，往往把商業(yè)部分賣掉，由個體經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的管理，導(dǎo)致商業(yè)難形成規(guī)模，人氣不旺，消費力外流。
“目前東莞一些商業(yè)地產(chǎn)項目要擺脫‘有場無市’的尷尬，重新定位是大勢所趨�！贝魇肯枵J為，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。如零售巨頭的加盟可吸引客流，帶來人氣，避免商家建設(shè)新店的原始投資，也可成為商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點，“但引進零售業(yè)巨頭并不是‘萬能藥方’，要視商業(yè)項目周邊的產(chǎn)業(yè)鏈及周邊配套而定�！�
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