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商業(yè)地產成資本市場“弄潮兒”
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開發(fā)企業(yè)依靠預售款可以把一個個項目滾動起來的時代已經一去不復返，特別是對于投資大、周期長、需長期經營的商業(yè)地產來說，簡單的“開發(fā)+銷售”的模式實踐證明并不成功，戰(zhàn)略思維和定位都必須重新調整。
“如今發(fā)展商投身商業(yè)地產開發(fā)，不僅要懂地產、懂商業(yè)，更重要的一條是懂金融，走一條資本之路，商業(yè)地產只有在金融創(chuàng)新中才能綻放活力�！边@是在日前由新地產與漢博顧問在上海舉辦的“2009第二屆商業(yè)地產年會”上，與會人士一致把2009年的商業(yè)地產重頭戲聚焦到“資本引擎”關鍵點上。
資金鏈困惑限制規(guī)�；l(fā)展
一直以來，中國商業(yè)地產的長期發(fā)展前景被外界廣泛看好，一方面中國經濟發(fā)展水平、人口、資金三大要素支持商業(yè)地產發(fā)展，在城市化進程中，住宅發(fā)展到一定規(guī)模對商業(yè)地產，特別是對購物中心這樣的業(yè)態(tài)有一定的拉動作用，另一方面，通過研究租金數(shù)據(jù)分析我國商業(yè)地產運行現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，有一半城市沒有恢復到去年的中間水平，例如上海、北京、廣州這樣的一線城市，還有二線城市租金水平比去年三季度還低一些，而和國際化大都市的租金水平比，絕對數(shù)字還是處于相對低的水平，所以在租金或者發(fā)展空間方面，都有廣闊的想象空間�！暗F(xiàn)實的情況是，中國發(fā)展商更愿意造住宅樓而不愿意造商業(yè)地產，盡管每個人都知道商業(yè)地產對未來來說是一個‘金娃娃’。”花旗房地產投資亞洲有限公司副總裁兼首席投資執(zhí)行官姚蔚一針見血的指出，“因為，要把‘金娃娃’從種在地上一直到它長成一個‘金娃娃’這個過程是非常艱難的�！�
在姚總看來，國內商業(yè)地產開發(fā)最大的困惑來源于資金鏈。在國外，做商業(yè)地產貸款的時候可以只還利息不還本金，而中國為商業(yè)地產提供的貸款還是局限在那些短期或者是中期的，要求還本付息，一個地產項目即使十年還清也需要10%的回報率，而商業(yè)地產在前期兩三年是培育期，回報率沒有辦法支撐銀行貸款還本付息的支付，這阻礙了中國商業(yè)地產的投資。
寶龍集團副總裁劉曉蘭在談及寶龍集團2003年起轉向做商業(yè)地產的七年歷程時，也持同樣觀點：“商業(yè)地產這塊，因為它的專業(yè)度要求非常高，需要一個相當長的經營培育期，短期內不可能給開發(fā)營運商帶來很好的回報�！�
商業(yè)地產融資體系有待激活
商業(yè)地產是門極強的技術活，每一環(huán)節(jié)都“暗藏殺機”；同時，商業(yè)地產又最是變化多端，時不同、地不同、勢不同，道亦不同。沒有詳盡而切實的計劃就貿然投身商業(yè)地產，其結果也許比空手上戰(zhàn)場更糟。而找到合適和融資體系，正是商業(yè)地產項目現(xiàn)階段發(fā)展的生命線�！般y行只是從提供開發(fā)貸款，然后開發(fā)貸一結束馬上要發(fā)展商還貸款的話，發(fā)展商就養(yǎng)不起商業(yè)地產，因此，我們的金融體制需要一個徹底改變來鼓勵商業(yè)地產�！币ξ笛a充說。
中國民生銀行地產金融事業(yè)部副總經理兼首席分析師董續(xù)勇也認為，大部分商業(yè)地產發(fā)展商無法復制大連萬達那樣，用住宅大量開發(fā)的資金養(yǎng)商業(yè)地產的模式：“國家商業(yè)銀行對商業(yè)地產的支持度還遠遠不夠，資金鏈困惑限制了商業(yè)地產規(guī)�；l(fā)展。美國商業(yè)銀行商業(yè)地產貸款占了貸款總額的24%，這個比重相當高。我們國家商業(yè)地產規(guī)模到底有多大呢，有一個旁證，14家商業(yè)銀行里面的房地產貸款占了總貸款的比例，北京銀行有12.39%，中信銀行10.18%，所有銀行加起來平均比例僅是7.57%，這個房地產貸款既包含了住宅也包含了商業(yè)。如果簡單按照商業(yè)占20%的比例來測算的話，我們商業(yè)地產的貸款占整個銀行貸款比重可能大概只有2%左右�！�
在商業(yè)地產這塊，銀行與非銀行的金融機構以及第三方的金融機構之間加強合作，成為更為理想的出路�！吧虡I(yè)地產貸款金額達，期限長，不同階段可能有不同還款要求。這靠商業(yè)銀行一家來做是不可完成的任務，需要信托、投行、基金、保險一起來進行合作，另一種合作是金融系統(tǒng)和商業(yè)地產第三方服務機構之間的合作，例如一些顧問公司，一些物業(yè)租賃公司、銷售公司�！倍m(xù)勇補充說。
資本市場開始全面認可商業(yè)地產
事實上，2009年房地產迎來最強悍的一輪IPO熱潮，寶龍集團10月14日在港正式上市，成為大陸首家真正意義上在港上市的商業(yè)地產公司。對此，新地產雜志主編張文豪分析：“這輪IPO潮從商業(yè)地產的角度可以得出結論，過去商業(yè)地產有一個難處就是缺少商業(yè)資本的支持，寶龍集團的案例表明，資本市場已經全面認可和支撐了商業(yè)地產，這是一個里程碑式的事件�！�
身處IPO熱潮中心的寶龍集團副總裁劉曉蘭同樣感觸良多：“從最初不斷追求產品的核心競爭優(yōu)勢，到今天的上市之路，我們最大的感受就是整個行業(yè)的競爭格局發(fā)生了巨大變化，已經從產品的競爭已經轉向資本的競爭�！彼硎�，和投資者接觸過程中，尤其是和國際投資者的接觸，感受到了中國商業(yè)地產長線投資的潛力，很多保險基金看準中國市場潛力非常極大，尤其對持有型的商業(yè)物業(yè)非常關注，因為他們看好中國的國策和它潛在的市場方向，同時，上市后也開闊了寶龍對于資本之路的眼界，“資本之路不單單是IPO，也不單單是上市。持有型的商業(yè)物業(yè)對資金沉淀需求非常高，上市以后我們利用很多工具，在為下一步在全國的快速鋪張發(fā)展在做我們的‘加油仗’。”劉曉蘭補充說。
來自民生銀行地產金融事業(yè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年商業(yè)用房銷售面積1到10月份增長了33%，住宅銷售面積增長50%；而1到10月份商業(yè)用房投資則有35.4%的增長速度，住宅增長只有14%，說明商業(yè)地產今年高投資趨勢已經相當明顯，這當中除了有資本市場的推動之外，大型房地產集團也在今年全面進入商業(yè)地產，例如重慶最大的地產巨頭龍湖集團再次啟動香港上市計劃，并表示未來要拿出15%的土地儲備做商業(yè)地產，萬科在近期也表示未來商業(yè)地產發(fā)展比重將占到20%，綠城集團也要進入商業(yè)地產，中國的商業(yè)地產未來進入更大規(guī)�；陌l(fā)展。
開發(fā)商的信心同樣來自于品牌商家的動向，最近一大批主力店和連鎖品牌商家發(fā)布了新的拓展計劃，二線城市商業(yè)地產發(fā)展前景也引來各方關注。合肥之心城董事長張陳表示，作為35萬平米的城市綜合體，之心城已經趁此機會將100余家國際品牌首次引入合肥，填補目前合肥綜合性購物中心與體驗式消費空間的市場空白，而湖州“愛山廣場”街區(qū)商業(yè)發(fā)展模式也受到了廣泛的關注，成為符合和推動城市特色和個性發(fā)展的動力引擎。
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