關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 市場(chǎng)觀察
市場(chǎng)觀察
關(guān)注：樓市“高燒”難退 樓市泡沫正越吹越大？
 |
 |
雖然進(jìn)入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，一些衡量樓市的重要指標(biāo)出現(xiàn)畸變，特別是價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象明顯。專家認(rèn)為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢(shì)。
商住倒掛：
住宅單價(jià)反超寫(xiě)字樓近2萬(wàn)元
專家介紹，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價(jià)格高于同地段商鋪和寫(xiě)字樓價(jià)格的倒掛現(xiàn)象。
戴德梁行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京市寫(xiě)字樓最昂貴的CBD地區(qū)，在售的住宅項(xiàng)目御金臺(tái)已經(jīng)賣(mài)到了5萬(wàn)元/平方米，緊鄰其側(cè)的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬(wàn)元/平方米，兩者單價(jià)竟然相差近2萬(wàn)元。
位于北京崇文區(qū)的國(guó)瑞城，其公寓價(jià)格達(dá)到了3萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，而其周邊的寫(xiě)字樓每平方米價(jià)格不超過(guò)2萬(wàn)元，單價(jià)相差1萬(wàn)元以上。
在上海，位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)如今售價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居（西區(qū)），同樣臨近蘇州河，迄今最高售價(jià)卻已達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，當(dāng)前我國(guó)出現(xiàn)商住“倒掛”城市并不少，這一結(jié)構(gòu)失衡甚至已蔓延至“二、三線城市”。
戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，一是因?yàn)樯逃棉k公樓受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響大，在全球經(jīng)濟(jì)整體不振的情況下，投資者不會(huì)輕易投資；二是在一線城市如北京和上海，寫(xiě)字樓仍處于供大于求的狀況。另外，還有政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)鼓勵(lì)力度相對(duì)較小、歷史上寫(xiě)字樓投資者曾經(jīng)血本無(wú)歸造成心理陰影等原因。
在供求關(guān)系等因素影響之外，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅過(guò)高。專家指出，今年以來(lái)，由于相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低，大量投資和投機(jī)力量涌入住宅市場(chǎng)，成為房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面、離奇走高的重要推手。
“到今年10月，北京房?jī)r(jià)相對(duì)年初已經(jīng)上漲50%，上海20%，深圳甚至達(dá)到100%。在金融危機(jī)的背景下，房?jī)r(jià)上漲如此之快，投資與投機(jī)的因素很大。 ”張化學(xué)表示，怎樣遏制投資與投機(jī)性購(gòu)房，真正鼓勵(lì)支持剛性需求及改善性需求，是2010年樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。
租售價(jià)格比：
部分城市租售比達(dá)到1：800
何衍鈞介紹，國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買(mǎi)房就是劃算的。比值越高，房?jī)r(jià)中偏離普通居民消費(fèi)需求的比重越大。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2004年以來(lái)北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國(guó)際警戒線。今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1：434，上海地區(qū)達(dá)1：418，深圳、杭州均突破1：360，遠(yuǎn)高于國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)。張化學(xué)指出，這些統(tǒng)計(jì)采用的是二手房銷售和租賃報(bào)價(jià)的數(shù)據(jù)，由于租賃市場(chǎng)中老公房比重更大，而二手房銷售市場(chǎng)中商品房比重較大，所以計(jì)算值“可能比實(shí)際水平還低”。
何衍鈞表示，在一些二、三線城市，平均房?jī)r(jià)達(dá)到4000元的水平，但一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然達(dá)到1：800。張化學(xué)認(rèn)為，租售價(jià)格比不斷拉大也表明“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”。
在上海工作的普通白領(lǐng)劉東告訴記者，他在浦東上�？萍拣^附近租了一套一室一廳，面積約50平方米，月租金2300元，每平方米月租46元。而他居住的小區(qū)里房產(chǎn)中介掛出的同類房屋售價(jià)在每平方米2萬(wàn)元左右，算下來(lái)租售比超過(guò)1：400。
“2300元的房租占我月收入的近四分之一，已經(jīng)不低。上海的租售比仍然如此懸殊，不是‘分子’房租太低，而是‘分母’房?jī)r(jià)太高了。 ”劉東感慨地說(shuō)。
房?jī)r(jià)收入比：
部分一線城市超過(guò)14倍
知名物業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)永慶房屋集團(tuán)24日在上海發(fā)布報(bào)告顯示，上海市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）房?jī)r(jià)自2006年以來(lái)一路攀升，今年已達(dá)到2.3萬(wàn)元/平方米，近4年內(nèi)上漲近一倍。與上海類似，北京、深圳等一線城市近年來(lái)漲幅驚人，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)升高。
房?jī)r(jià)收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房?jī)r(jià)的合理水平。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家這一比值超過(guò)6倍即可視為出現(xiàn)泡沫。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年到2009年，北京的這一比值從14.1上升到14.3，上海從9.2上升到 12.6，深圳從 14.4上升到14.6，二線城市如天津也從8.6上升到10.1。
上海房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，2008年北京房?jī)r(jià)收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍。 “按今年房?jī)r(jià)上漲的狠勁兒，一線城市可能會(huì)到近20倍。 ”
中國(guó)社科院近日發(fā)布 《住房綠皮書(shū)》指出，北京、上海、杭州、廣州等二十多個(gè)城市商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)泡沫。一些對(duì)泡沫論尚存疑的專家也表示，“泡沫破滅”可能比預(yù)期遙遠(yuǎn)，但對(duì)此潛在的問(wèn)題不能不正視。
高房?jī)r(jià)鎖住了大多數(shù)居民的錢(qián)袋子。 “每月房貸三千，早晨一睜眼就看到一串?dāng)?shù)字，再加上孩子上幼兒園一千，還有人情往來(lái)、孝敬父母……”北京市民成芳說(shuō)：“我連長(zhǎng)途電話都不敢多打一分鐘！ ”
社科院金融研究所研究員易憲容指出，高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)已形成嚴(yán)重“擠出效應(yīng)”，事關(guān)我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也受到嚴(yán)重影響。
專家建議，有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并通過(guò)稅收、信貸等政策增加待價(jià)而沽住房的成本，減少投機(jī)性甚至投資性住房比例，抑制住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭。
|
|