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市場(chǎng)觀察
寫字樓投資商機(jī)凸顯 泉州投資者棄"宅"從"商"
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據(jù)了解，泉州市場(chǎng)上的寫字樓長(zhǎng)期以住宅小區(qū)和企業(yè)自建大廈為主。隨著泉州城市的拓展，原有的寫字樓已經(jīng)難以滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，專業(yè)寫字樓項(xiàng)目開始陸續(xù)推出。寫字樓市場(chǎng)需求的增加，與住宅持平的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也引發(fā)了投資觀念的轉(zhuǎn)變，在住宅投資升值空間逐漸受限后，越來越多的泉州投資者開始涉足寫字樓投資。 □本報(bào)記者 劉文艷
需求放大
寫字樓項(xiàng)目集中供應(yīng)
在王天義的眼中，寫字樓投資的走熱得益于兩個(gè)因素的支撐�！耙环矫骐S著泉州城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，泉州中小企業(yè)發(fā)展壯大后，開始注重選擇能夠展現(xiàn)企業(yè)形象的辦公場(chǎng)所，逐漸遷離原有住宅區(qū)、沿街商住樓等區(qū)域；另一方面，越來越多的外地企業(yè)看好泉州的城市發(fā)展?jié)摿�，開始在泉州市區(qū)設(shè)立分公司、營(yíng)銷中心等�！�
“市場(chǎng)對(duì)于寫字樓租賃需求的增加，必然會(huì)帶來相應(yīng)的投資需求的增加�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。據(jù)了解，泉州市場(chǎng)上的寫字樓長(zhǎng)期以來都以企業(yè)自建總部大廈寫字樓和住宅寫字樓為主，然而這兩類寫字樓在配套、形象、廣告等方面大多存在弊端，難以滿足企業(yè)發(fā)展壯大的要求。此外，在國(guó)內(nèi)許多大城市正在施行的“住宅禁商”令一旦在泉州實(shí)施，將進(jìn)一步增大市場(chǎng)供給與需求之間的缺口。
專業(yè)寫字樓存在的市場(chǎng)空缺，自然也被地產(chǎn)開發(fā)商看在眼中，記者在市場(chǎng)上了解到，今年以來，主打“純商務(wù)寫字樓”牌的高層寫字樓項(xiàng)目層出不窮。對(duì)此，華僑大學(xué)房地產(chǎn)研究所副教授毛茂松表示，當(dāng)前泉州寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)的相對(duì)集中現(xiàn)象，是一種對(duì)市場(chǎng)需求的反應(yīng)。
商機(jī)凸顯
寫字樓投資漸被看好
今年3月以來，隨著住宅價(jià)格的持續(xù)上升，泉州商住價(jià)格差距正在縮小，目前市場(chǎng)上同一地段商住價(jià)格基本保持平衡，在有些地段甚至出現(xiàn) “商住倒掛”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象在北京、上海、廣州、廈門、揚(yáng)州、成都等一、二線城市表現(xiàn)得更為明顯�！鞍殡S著年底二套房?jī)?yōu)惠政策大限逼近，投資需求在住宅市場(chǎng)已經(jīng)浮現(xiàn)‘飽和’現(xiàn)象，機(jī)會(huì)與收益空間相應(yīng)降低，相應(yīng)之下，寫字樓巨大的市場(chǎng)潛力正在暴露�！毕嚓P(guān)專家分析稱。
據(jù)了解，在泉州，豐澤街一帶的寫字樓租金最高，像建行大廈、興業(yè)大廈、保險(xiǎn)大廈等租金基本上達(dá)到了每月元/平方米45-60元/平方米，出租率大多逼近100%；而市區(qū)其他地段的寫字樓，比如田安路上的華爾頓大廈、祥泰大廈出租情況同樣堪稱火暴，其租金也不低，長(zhǎng)期以來一直維持在每月30元/平方米—40元/平方米，并呈節(jié)節(jié)攀升的趨勢(shì)。
“在住宅、商鋪、寫字樓這三種房地產(chǎn)形態(tài)中，住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)低，但收益也低，主要是靠固定資產(chǎn)增值體現(xiàn)收益。商鋪的投資收益高，但風(fēng)險(xiǎn)也高，其收益源于租金增值收益，其固定資產(chǎn)增值收益不大。相對(duì)來說，寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)較低，收益相對(duì)較高，能兼顧兩方面的收益。”王天義稱。據(jù)介紹，目前泉州市區(qū)寫字樓的交易面積主要集中在200—500平方米之間，“這個(gè)面積能滿足大部分中小企業(yè)的辦公需求，最容易出租，也最受投資者青睞�！�
“從目前寫字樓的銷售情況來看，感興趣的主要以中小企業(yè)居多，選購(gòu)寫字樓主要是為企業(yè)辦公自用，另一部分人群則是投資者，看好寫字樓市場(chǎng)，打算投資寫字樓，有些消費(fèi)者甚至是已投資過寫字樓，嘗過甜頭，很有意向進(jìn)一步投資寫字樓市場(chǎng)。 ”對(duì)此，市區(qū)一在建寫字樓項(xiàng)目的盧經(jīng)理表示。
規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
投資應(yīng)“挑三揀四”
雖然從目前出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象，以及對(duì)寫字樓需求增加的趨勢(shì)來看，寫字樓市場(chǎng)的潛力正在呈現(xiàn)，但是任何一項(xiàng)投資行為，都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在。那么對(duì)于投資者來說，應(yīng)該如何投資寫字樓才能盡可能地避免投資風(fēng)險(xiǎn)呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者應(yīng)做好“挑三揀四”的功課。
“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這個(gè)住宅投資需要遵循的法則，對(duì)于寫字樓投資也同樣適用�！耙粋�(gè)增值潛力巨大的寫字樓項(xiàng)目必定是處在人流、物流、信息流、資金流會(huì)聚之地。寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定其價(jià)值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚是寫字樓價(jià)值的重要支撐。”泉州一商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)介紹，由于寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，因此就不得不考慮到收益率的問題。根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，年回報(bào)率=(每平方米的租金÷每平方米的售價(jià))×12個(gè)月。如果目標(biāo)寫字樓年回報(bào)率達(dá)到8%左右，則具備投資價(jià)值。此外，投資者也應(yīng)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的品質(zhì)進(jìn)行調(diào)查，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)是否合理、車位是否夠用、大堂布局、電梯質(zhì)量和內(nèi)部配置狀況、寫字間結(jié)構(gòu)布局、采光通風(fēng)條件等要素都應(yīng)當(dāng)成為考察對(duì)象。
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