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市場觀察
王永平：宏觀語境下的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
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王永平：各位上午好！
第一個商業(yè)地產(chǎn)改變了中國的商業(yè)，讓中國的商業(yè)變得現(xiàn)代化，我們的商業(yè)發(fā)展基本上歷經(jīng)了這么幾個階段，最早期是一個百貨公司，什么東西都包羅萬象，也沒有別的選擇，一個綜合體。
第二個階段是以大賣場為代表的連鎖超市的發(fā)展改變了我們一些購物習(xí)慣，這是開放式的一種售貨方式，商品的品類也更加豐富，賣場的布置更加地富有吸引力。
再往后，我們還有商品市場這種快速發(fā)展，大量地專業(yè)市場的出現(xiàn)，再往后就是購物中心的出現(xiàn)，購物中心是一種一站式的商業(yè)形態(tài)，第二個改變，商業(yè)改變我們的地產(chǎn)，讓我們的地產(chǎn)變得專業(yè)化。過去我們只有一個泛泛的房地產(chǎn)的概念，很多公司什么都做，沒有什么專場，這幾年我們房地產(chǎn)在細(xì)分，出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)第三個，商業(yè)讓我們的金融變得多元化，商業(yè)地產(chǎn)讓我們的商業(yè)現(xiàn)代化，所以，商業(yè)房地產(chǎn)從總體上來講，確實(shí)是在深刻地改變了中國，從宏觀視角來看這么說是不為過的。
今天我想借這個機(jī)會跟大家首先介紹一下當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些特點(diǎn)，今年上半年1—7月份，是42000億的總額，這個增幅是在15%，所以現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的增長基本上跟我們商業(yè)的增幅這是從總體來看，但是從局部來看，一些城市之間、一些省區(qū)之間投資的起伏還是非常大的，變化還是非常大的。
從開發(fā)的主體角度來看，大公司逐步地主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的開發(fā)的一種格局，前幾年是大小公司魚龍混雜都在搞房地產(chǎn)，現(xiàn)在近兩三年里大公司紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)，而且主導(dǎo)一些主流的業(yè)態(tài)開發(fā)，比如城市綜合題、購物中心，現(xiàn)在基本上都是大公司在操作。
大公司主導(dǎo)格局，中小公司有一些被并購或者是淡出的，還有一個從外部主導(dǎo)開發(fā)到內(nèi)部的主導(dǎo)開發(fā)，前些年包括世紀(jì)金源等等這些很多大的商業(yè)項(xiàng)目，這是從開發(fā)主體來看，從運(yùn)營模式來看持有性物業(yè)的比重不斷地上升，風(fēng)格的產(chǎn)權(quán)商鋪這種銷售模式受到了冷落，一方面是因?yàn)楫a(chǎn)量的分割項(xiàng)目所引發(fā)的后遺癥已經(jīng)逐步顯現(xiàn)了，很多的投資人、小投資者變得比過去更加謹(jǐn)慎，從資本結(jié)構(gòu)看外資扮演著一個重要的角色，在中國的行業(yè)里面。外資收購另外從市場角度來看，總體來看可以說是問題不少、水平不高，為什么這么講呢？目前市場上有兩個怪現(xiàn)象，昨天晚上我跟嘉裕集團(tuán)的老總在一起，他們在開發(fā)影院，原來跟美國的華納合作，金藝苑線是他們的，他們在爭搶這些影院，昨天他跟我提到一個項(xiàng)目說他們特別想進(jìn)去，我說有好幾家有實(shí)力的對手都在搶，他說你就跟發(fā)展商講，我在他們的基礎(chǔ)上加10%，不管他們出多少的價錢，志在必得。他們都看好這個項(xiàng)目。同時又是招商難，我們協(xié)會的辦公室里面，我們樓里有兩部電梯，我說一部電梯是商家的，上來就說我們又完成選址開店計(jì)劃，而一部電梯上來的人就是發(fā)展商，說我們的項(xiàng)目又空置一年了，招商招不了，或者是招商以后開業(yè)不行要再招商，遇到很多的問題。但是這兩撥人，一撥人上來的時候一撥剛好下去，交錯而過。有溝通問題，第二個難是高空置與高收益并存。我們今年上半年全國房地產(chǎn)的空置率高空置與高收益并存，這個怎么講？我們的發(fā)展商角度來看我們的很多項(xiàng)目還是掙到錢了，他空置是空置在投資者手里，或者說雖然空置了一部分，但是前面部分由于高價的銷售早就把錢收回來了。所以說，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)而虧損的，不多，這才是一個不正常的現(xiàn)場，這是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一個基本的特點(diǎn)。
造成這種狀況的原因，我覺得從大的方面來講是三方面都有責(zé)任，或者是三個因素造成的，第一個是市場造成的，還有一種所以一個商業(yè)項(xiàng)目的很大的成敗因素是掌握在市場的手里，包括后期運(yùn)營的時候，市政部門也不支持你就很難開展，第二個毛病出在行長手里，我們現(xiàn)在的融資模式，說行長就是因?yàn)槲覀兊慕鹑谟袉栴}，我們的金融體系不支持這種持有性物業(yè)的發(fā)展。日本永旺的老板告訴我在日本他們5年的貸款建購物中心銀行不要擔(dān)保，最長可以貸到20年，但是在國內(nèi)還做不到。
第三個是董事長的事，第二點(diǎn)，我要講一講商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)要走出的八大誤區(qū)。我們房地產(chǎn)開發(fā)商跟商家很多方面開發(fā)商都有分歧，或者是看問題的角度都不太一樣。但是一個好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更多地應(yīng)該是從商家、從進(jìn)駐的用戶角度去考慮。第一個，在開發(fā)商在規(guī)劃上面，我們開發(fā)商有時候過分地追求大，未來人家黃老板號稱“現(xiàn)金王”，他建這個項(xiàng)目的時候不貸款，他的資金成本低。另外人家的施工隊(duì)是自己的，裝修業(yè)是自己做的，他的成本低啊，設(shè)計(jì)上我們過分地要求可租售面積，可租售面積約大越好，所以很多的開發(fā)商說我這個項(xiàng)目做不出品位來，不夠人性化，里面的購物環(huán)境景觀都做不出來。
他的整個設(shè)計(jì)費(fèi)裝修費(fèi)就花了2個億，一個店的內(nèi)裝。里面有一個還有在你的定位上，發(fā)展商往往愿意建高檔次，我這個項(xiàng)目要弄成頂尖的，有一個事情更滑稽，我上午參加兩個會議，上午那個體量不小，從他的定位來看只能做一個社區(qū)的，他不甘心，奧做一個我們在定位上不能一上來就追求高租金，或者是把租金作為一個唯一的目標(biāo)，一個商業(yè)物業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該從多重角度考慮它的價值，而不是單純盯著他的租金。比如將來考慮這個物業(yè)的地價升值，地價的升值一定要把租金的升值要快。將來商業(yè)的現(xiàn)金流能夠給你在融資上帶來很多的好處。商業(yè)都有一個養(yǎng)的過程，不能說一上來租金是多少，非把人弄死不可，還得二次招商，那就很困難。
在盈利模式上面，不能單純地追求散賣，綜合性的項(xiàng)目散賣就沒有成功的。北京有一個明星企業(yè)家明星地產(chǎn)商，他最近建了一個項(xiàng)目前段時間鬧事鬧得很大，這些商戶在樓里面掛著橫幅說他欺詐，還在門口游行，在北京游行有多嚴(yán)重的影響啊。涉及到經(jīng)營利益的時候，你的明星效益是沒有效益的，消費(fèi)者不會因?yàn)槟闶且粋�名人就到你的店里面去買東西。
在選址上面，我們都知道位置非常關(guān)鍵，第一是位置，位置！位置！位置！但是什么是好的位置？這個標(biāo)準(zhǔn)不取決于你，取決于商戶，我們的發(fā)展商往往是只要貴的不要好的，哪個地方擠就往哪個地方去，
商業(yè)房地產(chǎn)要成功要做到三個贏，三個共。要有共識，前面講到的這些問題很多的是發(fā)展商的一廂情愿的想法，我們要跟開發(fā)商建立共識。第二是共建，我們要定量地開發(fā)，要滿足這個價值，商業(yè)地產(chǎn)很大程度上不是取決于這個。
我們這里面一定說商業(yè)物業(yè)有些開發(fā)商會容易理解為稀缺性的資源，曾經(jīng)我在海南的博鰲論壇會講完以后我講到政府以后要發(fā)布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，對晚上的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)有一個宏觀調(diào)控，晚上有一家很大的重慶發(fā)展商去找我，他過去做住宅還沒有做國商業(yè)。他說秘書長聽你這么一說，我回去是不是多圈幾個商業(yè)用地蓋他幾個商業(yè)地產(chǎn)？我說為什么？他說政府一管將來要稀缺了，我們就要升值了。我說不能這么判斷，如果商業(yè)地產(chǎn)選址不對，
第三要共贏，要有持續(xù)發(fā)展的理念。不能把自己的錢掙足了，商業(yè)地產(chǎn)的錢會搖手的，他會讓你把錢吐回去的，如果掙不到錢日子會很難過。在沈陽有一家很大的地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一個商業(yè)項(xiàng)目，前面建了一些主力店，后面是建了一條商街，賣得很貴，人家掙不到錢人家鬧事，雖然說已經(jīng)賣給他們沒有義務(wù)返錢，但是人家會鬧事，小投資者一哭二鬧三上吊，他找報(bào)紙，你不可能
所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目三個共是成功很關(guān)鍵的部分。
這樣一個現(xiàn)狀也意味著我們將來還有更多地機(jī)會，目前沒有人受到尊重，那么你們將來的各位有可能受到尊重，我希望大家能夠成為一個將來受尊重的商業(yè)地產(chǎn)公司，謝謝大家！
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