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市場(chǎng)觀察
北京拍地再現(xiàn)央企“獨(dú)角戲”
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上述三塊地建筑總面積約25.9萬(wàn)平方米，中建國(guó)際出價(jià)48億，均價(jià)18532元/平方米。身為央企中國(guó)建筑全資子公司的中建國(guó)際，不僅拿了地王，而且一口氣拿了三塊。
一位參與當(dāng)天競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商代表不服氣地對(duì)記者表示，“中國(guó)建筑今年剛上市募資了501億元，這么大規(guī)模的資金一直沒(méi)怎么出手。不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)不是有錢就能開(kāi)發(fā)成功的，北京那么多商業(yè)物業(yè)爛尾樓就說(shuō)明了問(wèn)題”。
突破限“地王”政策
早在奧體南區(qū)3-5號(hào)地剛掛牌時(shí)，北京安居客一位評(píng)論人士就對(duì)記者說(shuō)，這塊總建筑面積為25.9萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，如果整體出讓將會(huì)十分搶手。而分拆成3塊出讓，每塊只有7萬(wàn)-9萬(wàn)平方米建筑面積，只能建單體樓宇，不能建成一個(gè)商業(yè)中心。
或許正是出于此項(xiàng)考慮，當(dāng)天參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商并不多。3塊黃金位置的商業(yè)用地，僅有十來(lái)家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)。
更關(guān)鍵的是，在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，大部分開(kāi)發(fā)商整場(chǎng)都沒(méi)舉牌，只是觀望。唯有同屬央企背景的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，一直堅(jiān)持著與中建國(guó)際廝殺。
手持1號(hào)牌的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)代表每舉一次牌都用電話向總部請(qǐng)示，而中建國(guó)際的舉牌代表，則目不斜視連續(xù)舉牌，直到其他開(kāi)發(fā)商陸續(xù)退出。
剛剛上市融資501億元的中國(guó)建筑曾宣布其主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其高額的IPO資金并沒(méi)有真正使用。此次出手，中建國(guó)際分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格拿下了三塊地。三塊地分別溢價(jià)142%、175%和162%。
一位地產(chǎn)界人士在平安國(guó)際金融中心租戶簽約儀式上對(duì)記者說(shuō)，值得注意的是，北京市推出奧體南區(qū)3-5號(hào)地時(shí)，進(jìn)行了有意的切割，本意是為了在今年“地市”異�；鸨谋尘跋乱种圃偬硇隆暗赝酢�。
此前不久，國(guó)土資源部下發(fā)154號(hào)文對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”，以期抑制“地王”，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
但實(shí)際上，北京奧體南區(qū)此次切割出來(lái)的3個(gè)地塊仍被一家企業(yè)全部拿下，限制“地王”的政策被直接突破。
對(duì)此，北京市土地儲(chǔ)備中心人士說(shuō)，土地掛牌拍賣，遵循的原則是價(jià)高者得。
曾經(jīng)拿下廣渠門10號(hào)地“地王”的富力地產(chǎn)北方區(qū)負(fù)責(zé)人張輝12月2日對(duì)媒體稱，今年大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金情況都比較好。
樓面地價(jià)乘以2被認(rèn)為是“地王”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)法。如果奧體南區(qū)三塊地上開(kāi)發(fā)有公寓產(chǎn)品，其起步售價(jià)也遵循地價(jià)乘以2規(guī)則的話，則起步售價(jià)就會(huì)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，奧體南區(qū)3-5號(hào)地將來(lái)開(kāi)發(fā)不應(yīng)該走銷售的道路，而應(yīng)該將其作為持有物業(yè)。奧體南區(qū)建設(shè)成本加地價(jià)將超過(guò)100億元，但是如何持有經(jīng)營(yíng)是一道更大的難題。
當(dāng)天，北京市國(guó)土局宣布2009年已出讓經(jīng)營(yíng)用地138宗，同比增長(zhǎng)261%，提前完成供地計(jì)劃。12月還將推出300公頃土地，2010年土地供應(yīng)充足。
北京信息中心一份研究報(bào)告指出，北京住宅用地均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元以上，同比上漲了50%以上。同時(shí)，2009年開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中銀行貸款增加過(guò)于迅速，2010年這些數(shù)字都將下降。
警惕“爛尾”項(xiàng)目重現(xiàn)
對(duì)于央企拿地王唱“獨(dú)角戲”的現(xiàn)象，專家稱并非好事。
之前全國(guó)各地拍出的眾多“地王”多為住宅項(xiàng)目，其和商業(yè)地產(chǎn)的“地王”概念完全不同。以?shī)W運(yùn)南區(qū)3-5號(hào)地為例，不僅開(kāi)發(fā)需要3-5年的周期，而且現(xiàn)金流純?yōu)樨?fù)，其未來(lái)招商能否成功也是未知數(shù)。
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董續(xù)勇在第二屆商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上透露，據(jù)其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率還遠(yuǎn)沒(méi)有回到金融危機(jī)前的水平。
專做“爛尾樓”生意的光耀東方公司董事長(zhǎng)李貴斌對(duì)記者說(shuō)，其所接觸過(guò)的“爛尾樓”項(xiàng)目，股東為國(guó)有企業(yè)的也很多，并不是只有民營(yíng)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”。
李貴斌曾做過(guò)銀行行長(zhǎng)，在2003年下海做起了開(kāi)發(fā)商，專門做爛尾樓項(xiàng)目。如今已經(jīng)在山東、河北、山西、北京等地運(yùn)作了十余個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
今年年初，光耀東方以20億元的價(jià)格收購(gòu)了北京西客站附近的“海天大廈”爛尾樓項(xiàng)目，將其改建成20萬(wàn)平方米體量的公寓、寫字樓和商場(chǎng)的綜合體。
隨著今年房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)反彈，最近北京眾多“爛尾樓”項(xiàng)目也如“光耀東方廣場(chǎng)”一樣復(fù)蘇。原北京最大的爛尾樓項(xiàng)目“森豪公寓”改名包裝后，售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。
李貴斌對(duì)記者說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)最容易成為“爛尾樓”，由于地價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，最終可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商信貸資金不繼而成為“爛尾樓”。
另?yè)?jù)安居客統(tǒng)計(jì)，2007年底出臺(tái)的緊縮性信貸政策，讓北京很多樓盤差點(diǎn)成了“爛尾樓”。而近期被盤活上市的一些前“爛尾樓”項(xiàng)目則是2007年底那輪緊縮性調(diào)控的產(chǎn)物。
“當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲的情況下，人們?yōu)楹尾荒芟胍幌耄F(xiàn)在的市場(chǎng)情況和2007年底何其相似。如果政府今年年底出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否仍然會(huì)產(chǎn)生新一批爛尾樓？”上述地產(chǎn)界人士表示，如今房?jī)r(jià)3萬(wàn)元的時(shí)候，可以幫原來(lái)樓面價(jià)1萬(wàn)元左右的爛尾項(xiàng)目解困。而現(xiàn)在的“地王”們，樓面地價(jià)動(dòng)輒2萬(wàn)，一旦出現(xiàn)“爛尾”情況，要等到何時(shí)才能解困？
上述北京經(jīng)濟(jì)信息中心的研究報(bào)告也指出，2010年信貸投向房地產(chǎn)的規(guī)模將有所降低，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議如果確定明年房地產(chǎn)以調(diào)結(jié)構(gòu)為主的話，諸如商業(yè)地產(chǎn)這些不能形成住宅有效供應(yīng)的土地，從銀行獲得貸款會(huì)更難。
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