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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)市場步入轉(zhuǎn)折期 未來發(fā)展面臨新機(jī)遇
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2009年一場殘酷的金融危機(jī)突襲北京樓市，令商業(yè)地產(chǎn)遭受一定程度的打擊，寫字樓項目空置率攀升，租金走低，商業(yè)項目則面臨招商難開業(yè)難的尷尬境遇，與此同時，我們也欣喜的發(fā)現(xiàn)北京樓市中也有不少項目逆市走高，取得了不錯的成績。
對此，行業(yè)深思什么才是商業(yè)地產(chǎn)的真正競爭力？危機(jī)過后商業(yè)地產(chǎn)又將迎來怎樣的新機(jī)遇？
2009年12月6日，搜狐焦點網(wǎng)誠邀行業(yè)專家、開發(fā)代表做客住交會現(xiàn)場，暢談北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇。
【主題】：2010年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇
【時間】：2009年12月6日
【地點】：住交會新國展現(xiàn)場
【嘉賓】：
北京link項目銷售總監(jiān) 陳敏靜
北京摩爾國際中心策劃經(jīng)理 竇翔宇
協(xié)成機(jī)構(gòu)中國副總裁 王裕仁
華高萊斯商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理 苗軍
以下為活動現(xiàn)場實錄：
【主持人】：2009年一場殘酷的金融危機(jī)突襲北京樓市，令商業(yè)地產(chǎn)遭受一定程度的打擊，寫字樓項目空置率攀升，租金走低，商業(yè)項目則面臨招商難開業(yè)難的尷尬境遇，但是我們欣喜的發(fā)現(xiàn)北京樓市中也有不少項目逆市走高，取得了不錯的成績。對此，行業(yè)深思什么才是商業(yè)地產(chǎn)的真正競爭力？危機(jī)過后商業(yè)地產(chǎn)又將迎來怎樣的新機(jī)遇？
今天在住交會的現(xiàn)場，我們搜狐焦點特意舉辦了“2010年商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇”的主題論壇活動。今天非常高興邀請到了北京link項目銷售總監(jiān) 陳敏靜； 北京摩爾國際中心策劃經(jīng)理 竇翔宇；華高萊斯商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理 苗軍；協(xié)成機(jī)構(gòu)（中國）副總裁 王裕仁來共同就商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇等話題展開討論。
接下來就正式進(jìn)入到我們的論壇環(huán)節(jié)。首先第一個問題要留給各位嘉賓，因為大家現(xiàn)在的感覺是商業(yè)地產(chǎn)遭受了一個重創(chuàng)，感覺是一個主要的基調(diào)。但是我想問一下今天來的嘉賓在活躍市場的一線，就您個人的感覺是商業(yè)地產(chǎn)到底有沒有出現(xiàn)空置高起、項目成交難，是否像傳說中的那樣艱難，先從苗總開始，好嗎？
【苗軍】：從我們公司服務(wù)的項目來看，因為北京的項目和北京以外的項目都有。應(yīng)該說情況不盡相同，我們看來地段比較好的項目和開發(fā)商做項目思路比較明確，或者說愿意多持有，或者比較有重點的招商的項目，它的市場反應(yīng)還是不錯的。尤其是一些像一二線城市和我們本地以外的二線城市、好位置、好地段的新項目。二線城市的需求和供應(yīng)不匹配的情況，所以相對來講很多二線城市好位置、好地段大開發(fā)商做了重點項目，無論是從銷售角度和招商的角度來說都是不錯的。
北京這兩年應(yīng)該說特別好的大項目不多，而從最近這幾個月來說面市的商業(yè)地產(chǎn)的項目寫字樓可能還有幾個，但是純商業(yè)的項目，比如說零售類的大型項目最近可能都沒有太多面市的，或者說從開業(yè)這塊來說我感覺市場不是像大家想象的那樣壞，尤其是品質(zhì)比較高的項目還是相反的比較好。
【主持人】：苗總的觀點是今年商業(yè)地產(chǎn)沒有想象那種的壞，也沒有像想象當(dāng)中的太樂觀。接下來想陳總也聊一聊，您覺得在您眼中今年商業(yè)地產(chǎn)面臨一個什么樣的情況？
【陳敏靜】：其實金融危機(jī)對整個商業(yè)地產(chǎn)的影響還是比較大的。因為商業(yè)地產(chǎn)它對于一個經(jīng)濟(jì)杠桿比較敏感的房地產(chǎn)方面，在金融危機(jī)下許多企業(yè)已經(jīng)放緩了他的擴(kuò)張。尤其是在去年的年底和今年年初，這種現(xiàn)象是比較明顯的。其實我們先不說企業(yè)獨棟，我們在稍微遠(yuǎn)一些的區(qū)域項目，就說北京市的市中心，寫字樓整體的空置率已經(jīng)達(dá)到了很明顯的增加。包括在CBD核心區(qū)有一些寫字樓出現(xiàn)了，當(dāng)時我們做了一個統(tǒng)計，CBD的甲級和A級的寫字樓達(dá)到了120塊錢每平米。再去看我們的項目，各個項目為了回收資金成本他在運(yùn)營一些項目，他們采取了一些相應(yīng)的等同于降價的手段，其實是可以理解的。
但是我個人的感覺是，在中國和北京來講，我們寫字樓市場始終是被低谷的，并沒有達(dá)到像大家想象的那么大。所以它的降價空間以及等等的優(yōu)惠政策也并沒有住宅市場那么明顯。到了今年第二季度末和第三季度初，因為我們國家的經(jīng)濟(jì)政策給了一定的支持，而且是加大力度的，所以這時候我們可以看到整個商業(yè)地產(chǎn)在住宅市場之后的復(fù)蘇，住宅市場的復(fù)蘇在5月份和6月份已經(jīng)很明顯了�，F(xiàn)在第三季度和第四季度我們看到了很多市場上的大單成交。
還有一個中國不同于別國的一點，就是我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度比較快。因為中國對于經(jīng)濟(jì)的掌握畢竟跟國外不一樣，國外是我花明天的錢，但是中國的老百姓還是屬于我就用我儲蓄的錢是不一樣的。對于北京的企業(yè)來說，北京有別于香港和上海國際化程度較大的城市，他所有對于產(chǎn)品物業(yè)需求的產(chǎn)品基本上都是國企，國企的穩(wěn)定發(fā)展還是在今年是保有的。
北京的項目來講，其實我們在面市的時候正好經(jīng)歷了金融危機(jī)最讓人恐慌的階段。我們在奧運(yùn)會的時候整個開發(fā)團(tuán)隊和銷售團(tuán)隊已經(jīng)預(yù)示到了有危機(jī)的出現(xiàn)。因為我們當(dāng)時是放緩了整個開發(fā)的速度，而且還在過程中進(jìn)行了一項我們產(chǎn)品的調(diào)整。比如說我們當(dāng)時有一個集中的16000平米的商業(yè)，我們感覺到危機(jī)出現(xiàn)的時候，我們把整個商業(yè)調(diào)整成了一個5000平米的鄰商和餐飲樓，我們大大減少了開發(fā)商到后期的經(jīng)營難度和銷售難度。而且按照我們客戶積累情況來看，商業(yè)客戶已經(jīng)很樂觀了，而且我們把這部分的銷售轉(zhuǎn)為了預(yù)計明年做現(xiàn)房銷售。大家知道商業(yè)部分你讓客戶長期占有資金去等是不太現(xiàn)實的，我們在過程當(dāng)中也調(diào)整了產(chǎn)品的速度，隨著這樣的過程我們多少影響到了三到四個月的銷售時間，但是按照我們運(yùn)作來說還是比較的樂觀。我們項目從今年9月份強(qiáng)勢發(fā)聲，單月成交11000平米，兩周的時候我們做了一個簽約儀式暨新聞發(fā)布會，又繼續(xù)保持熱銷態(tài)勢集中成交。隨著2010年項目接近入住條件，相信更多的企業(yè)、投資者能看好建工集團(tuán)精心打造的這一商務(wù)花園產(chǎn)品。
所以按照我們項目來講，以它獨體的魅力優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈的連接等等情況，它還是會在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，它還是經(jīng)受住考驗的，我覺得還是產(chǎn)品需求的問題。
【主持人】：以上兩位嘉賓分別從各自接受市場一線情況談了一些情況。剛才我們談到了CBD寫字樓租金的下跌，其實我知道這個好像在CBD近5年的市場當(dāng)中是從來沒有過的現(xiàn)象。對于以上的觀點，王總您是怎么來看待呢？您是否認(rèn)同兩位嘉賓的觀點？
【王裕仁】：其實大家看到住交會的現(xiàn)場就很難想象危機(jī)大背景現(xiàn)在仍在。包括看看這幾個月，無論是住宅市場還是商業(yè)市場，確實是有一些比較喜人的成長和變化。但是現(xiàn)在目前在北京商業(yè)項目還是北京寫字樓項目也好，現(xiàn)在從目前中國的商業(yè)地產(chǎn)趨勢來講有一定的代表性。首先我們看到了三個趨勢：
首先，像北京、上海、深圳這些重點城市的市場，這方面受的影響都比二線城市要來的快、來的深。
其次，比較其它的典型商業(yè)市場寫字樓它所受的影響可能不如商業(yè)地產(chǎn)多。
最后，就是真正具備非常優(yōu)勢的地理位置，非常好的項目基礎(chǔ)以及商業(yè)氛圍的項目，它的價值還是能夠得到非常好的市場方面的認(rèn)證。大家可以看到對這樣的項目和地段進(jìn)行了非常好的追捧。
從另外一個角度來講，最近我們一段時間看到了有幾個趨勢，主要是三大力量開始嘗試介入商業(yè)地產(chǎn)。其中就包括了央企，最近大家一搜，網(wǎng)上也有很多這樣的消息，比如說誰誰誰購買了什么地塊，比如說某某企業(yè)打算來收購，這得益于前一段時間的寬松的貨幣政策，使央企得到了地產(chǎn)非常好的契機(jī)。
另外一個，其實我們看到很多國外的企業(yè)他們又回來了，包括我們最近看到的新加坡的很多公司，他們都接觸了很多商業(yè)的項目。最近還聽說了一個最新消息，就是“國泰民”那邊出現(xiàn)一個萬馬奔騰系統(tǒng)，他們要建很大一塊地來建他們的基地。所以以上我是簡單說一下我本人對于2009年面臨金融危機(jī)大背景之下，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的三大趨勢一個簡單的評述。
有關(guān)于現(xiàn)在的很多泡沫，國家這邊雖然這一次沒有收起貨幣政策，很多銀行信息的來源會講到相應(yīng)的貸款力度會慢慢往下放緩。我們國家說是4萬億，實際上已經(jīng)超過了8萬億，很多這方面的影響會在明年逐漸形成。
【主持人】：談到商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的狀況，剛才我們談到了問題和面臨的艱難境況。通過王總剛才的介紹我們也得到了一些樂觀的信息，就是三股力量和強(qiáng)勢介入，似乎商業(yè)地產(chǎn)離明年的春天應(yīng)該是不遠(yuǎn)了。我們知道一些基金在之前他們會在一線城市找一些明星樓盤，等于在經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢不好的時候，這樣的項目第一個會遭到拋棄。通過王總的介紹，我們注意到關(guān)注度已經(jīng)又回來了。我們對未來還是有信心和希望。
最后竇總也聊一聊？
【竇翔宇】：我們地產(chǎn)這邊做住宅類的市場為主的比較多，對商業(yè)地產(chǎn)這塊相對來說較少一些。我們北京北 (論壇 新聞 視頻)部的中心是一個商業(yè)中心，總建有80多萬平米的，我主要詳細(xì)說一下這個項目在客戶眼中的看法，說明一下目前的市場。
我們第一期有一個10萬平米的商城，每天客流量可以達(dá)到15萬人次。這樣的一個客源來說對北京的北部區(qū)域是從來沒有過的，也就是說是一個稀缺的。再加上我們二期導(dǎo)致了我們商業(yè)會成為城市規(guī)劃的副中心地。就目前來說，我們對這個項目未來還是比較看好的。
【主持人】：其實竇總比較低調(diào)，因為我對摩爾國際中心這個項目有一些了解，提到這個商業(yè)項目它在2009年商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個新亮點，在商業(yè)地產(chǎn)最艱難的時期入市，并且在郊區(qū)開業(yè)了，而且業(yè)績還不錯。北京很多核心區(qū)域的一些高端商業(yè)地產(chǎn)項目都是面臨著招商難的境遇。
接下來苗總，您對于商業(yè)地產(chǎn)的項目在一個最艱難的時期同時選擇了在京郊開業(yè)，您怎么來看待？永旺其實我覺得它走的應(yīng)該是和其他人不太同的路，對于這種做法您怎么來看？
【苗軍】：這一塊我覺得從兩方面來說：首先從環(huán)境的方面來講，我覺得它其實選擇在這個時期入市是可能的，它周邊的客群具備了一定的基礎(chǔ)。永旺我以前有了解，他很早以前就在北京市場有一個比較強(qiáng)的招商，但是從商家考慮的角度來講不太成熟，那時候再往北的人群也不是很多。所以2002年和2003年的時候永旺這個項目當(dāng)時感覺推進(jìn)力度還是比較大的。為什么在2008年和2009年的時候入市，我感覺它隨著整個北部居住客群的成熟，他有信心。我認(rèn)為這是第一個方面，它基本上已經(jīng)成熟了。
另一方面，從商家的角度來看，像我們做商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，永旺其實在日本都是在做郊區(qū)商業(yè)的，我覺得這個商家它比較擅長做這個類型的項目。這個項目在2008年像你所說的市場環(huán)境不好的時候入市開業(yè)，還能夠取得比較的業(yè)績，我覺得他具備了這兩方面的因素。
【主持人】：王總，我們知道其實在北京提到城市綜合體的開發(fā)，北京的開發(fā)商慣用的一個做法其實是先做住宅，然后再做商業(yè)。其實通過永旺只是我們談的一個例子，通過他這種做法我們看到他在京郊這個地方先把商業(yè)的價值提升起來，之后再來做它的住宅。對于開發(fā)商這樣的做法您是怎么看待的？
【王裕仁】：這個問題實際上問很多開發(fā)商的老總他們很多時候都是無奈之舉，并不是很多項目都是很幸運(yùn)的像摩爾國際開發(fā)商這樣有一個比較好的運(yùn)營團(tuán)隊，能夠把商業(yè)的部分撐起來。所以很多的時候商業(yè)其實是在綜合體的開發(fā)中，它是處于一個比較尷尬的局面。也就是說開發(fā)商為了或許的發(fā)展他要拿地，他會先用比較好的住宅項目去入市，商業(yè)作為一方面，通過住宅帶人氣，有人消費和有人招商。另外有很多的商業(yè)選擇賣掉等等的方式，帶來了一些弊端層出不窮。我們看到了很多缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營、統(tǒng)一的管理等等，像這樣一些相對來說比較冷清一些。
對于目前我們國內(nèi)的一線商業(yè)運(yùn)營的公司，可能在接下來一段時間在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中會扮演一個相對來說比較重要的角色。也不排除大的開發(fā)商他會先做地產(chǎn)再做商業(yè)。其實他們可能更多的是一種城市核心決定了開發(fā)商。但是能夠在城郊這種地方通過商業(yè)帶動住宅確實是有很多大家學(xué)習(xí)和借鑒的地方。也希望以后的開發(fā)商能夠有魄力多做一些這樣的優(yōu)秀項目。
【主持人】：剛才我們以永旺為例介紹了城市綜合體的開發(fā)。陳總我們今天邀請您也是因為您是做獨棟辦公樓的佼佼者。我們獨棟辦公作為寫字樓市場細(xì)化的產(chǎn)品，今年我們在市場成交方面怎么樣？剛才您也介紹了我們最近有一個簽約入住的情況，現(xiàn)在我們整個項目面臨的市場簽約能否給大家介紹一下？
【陳敏靜】：我們整體的項目入住的時間是在明年的春天，現(xiàn)在也只是整個項目的結(jié)構(gòu)完成了施工，現(xiàn)在是這樣一個階段。實際上我們要做到全人對外開放也要等到明年3月份，因為我們A組團(tuán)整個臨街商業(yè)包括酒店是準(zhǔn)備在明年現(xiàn)房銷售的�，F(xiàn)在我們整個園區(qū)內(nèi)，因為總建筑面只有10萬平米，整個建筑面對客群的情況有別于其它的獨棟項目。因為屬于是離北京市比較大的企業(yè)獨棟的群落，它所有的產(chǎn)品每一個組團(tuán)有每一個不同的外立面，包括不同的建筑結(jié)構(gòu)和形式，它所鎖定的企業(yè)就比其它的園區(qū)多元化多得多。
所以在金融危機(jī)情況下我們有一個優(yōu)勢，就是我們不同建筑外立面，包括我使用空間的形式劃分不一樣。所以我們可以圈定一些受經(jīng)濟(jì)危機(jī)比較小的企業(yè)進(jìn)行入住。這種進(jìn)行簽約的情況也許會造成銷售團(tuán)隊的工作量加大，但是我們根據(jù)實際情況去捕捉有效的客群，這也是我們代理公司應(yīng)該做的事情，才能夠真正達(dá)到在任何危機(jī)出現(xiàn)的情況下我們不影響開發(fā)商資金運(yùn)作的情況。
其實我想接一下永旺項目說一下，因為我們當(dāng)時對這些項目都是比較清楚和了解的，而且對于它的成功招商，其實剛才前三位已經(jīng)都說到了，包括主持人也說到了，其實它是一個市場需求的結(jié)果，而且它確實有一個很好的招商的團(tuán)隊。現(xiàn)在北京市內(nèi)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，大概有一個相同的項目，包括它寫字樓有一個15000平米的項目，他總體做了一個公寓分配，他拿80%面積作為經(jīng)營，做世貿(mào)百貨，他并不是以公寓支持他的商業(yè)。但是對于他未來的預(yù)期現(xiàn)在大家都是一個問號，其實他有一大部分的支持是在他日后的招商和經(jīng)營給予的支持。這是比較相同的一點，所以我覺得永旺可以說是一個招商的奇跡了。
【主持人】：陳總您先不要著急放話筒，還有一個問題給您。談到獨棟辦公寫字樓市場，其實我個人也有一個問題。我們在觀察寫字樓市場發(fā)展變化的時候，之前會發(fā)現(xiàn)一個很明顯的規(guī)律，好像在2008年和2009年初的時候有一個信息，就是搬離CBD去找獨棟辦公樓，您作為代表，其實之前是有這樣一個規(guī)律的，但是等到金融危機(jī)發(fā)生的時候，這個規(guī)律似乎就被停止掉了。因為獨棟辦公很多企業(yè)的辦公已經(jīng)減少和停止了。金融危機(jī)發(fā)生以后，對于獨棟辦公今后的發(fā)展，您認(rèn)為它是面臨一個什么樣的情況？比如說市場回暖以后這種情況還會轉(zhuǎn)移嗎？
【陳敏靜】：先說一下在經(jīng)濟(jì)危機(jī)前后或者是中期的時候，有許多企業(yè)搬離CBD核心區(qū)域的趨勢。我們就國際知名企業(yè)來講，他們基本上是在最初入中國的時候他們選擇了一個標(biāo)桿性的地位，也就是國貿(mào)核心區(qū)。當(dāng)他的市場地位和市場形象已經(jīng)確定了之后，他已經(jīng)不再需要這個區(qū)域給他這些輔助的支持的時候，他就可以為了降低成本，爭奪更大的利益和利潤他往相對邊緣的地方搬離，也許他們會搬到旁邊商圈的旁邊。
金融危機(jī)受影響最大的是外資企業(yè)，CBD核心區(qū)有370多家500強(qiáng)入住。大家知道很清楚的就是當(dāng)時從嘉里、國寶搬離了幾家知名的企業(yè)，但是對于在金融危機(jī)的情況下中級企業(yè)他們卻用另一種相反的方式進(jìn)入了CBD核心區(qū)。當(dāng)時我所做的一個項目是世貿(mào)大廈，我們當(dāng)時引進(jìn)了幾家國內(nèi)比較大的企業(yè)，一個是未來廣告，另外一個是河北鋼鐵集團(tuán)，還有一個是宣亞傳媒，這都是我們國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，這時候國企為什么要搬住，因為他也需要支持，他需要支持的是讓國際上無論是哪個國家的同行業(yè)企業(yè)看到我們中國的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我一樣可以站穩(wěn)，包括我們其實做了一個項目，是銀泰中心的，到目前為止我們是在一月份才真正的亮相，可是我們從11月到現(xiàn)在為止預(yù)租的面積就達(dá)到了1萬平米。
現(xiàn)在我們說到link，我們當(dāng)時做這個項目的時候，大家努力在與朝陽區(qū)政府進(jìn)行一些聯(lián)絡(luò)，后期得到了朝陽區(qū)投資促進(jìn)局的支持，給即將入住和簽約的企業(yè)給一些比較好的優(yōu)惠政策和獎勵政策。所以我們這個項目入住的企業(yè)他是比較順應(yīng)政府的要求，順應(yīng)招商引資的要求，他應(yīng)該是各行各業(yè)的企業(yè)都有。而且我也相信到后期我們更好的樓推出來的時候，還能夠新穎一些外地的總部，因為我們目前有一些外地的機(jī)構(gòu)進(jìn)來，還有一些曾經(jīng)我們做定位沒有想到的類似設(shè)計院的客群過來。所以對于link整個銷售情況還是比較樂觀的。
【主持人】：論壇進(jìn)行到這里，接下來要進(jìn)入我們第二個話題。因為在現(xiàn)在一個關(guān)鍵時間節(jié)點，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)開始有一些復(fù)蘇和回暖的跡象。政府和機(jī)構(gòu)已經(jīng)有一些扶持政策出來，在今天住交會的現(xiàn)場我們也要討論一下，因為對于現(xiàn)在這個時間節(jié)點對于商業(yè)地產(chǎn)市場來說似乎進(jìn)入了一個非常關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期，未來是走向好還是壞。今天我們現(xiàn)場想聽聽各位嘉賓的觀點，給我們分享一下。
【竇翔宇】：從我們項目來看，商業(yè)地產(chǎn)是非常讓人值得期待的。因為作為我們中關(guān)村項目第一期永情況來看，這個項目也是一個政府打造的一個城市副中心。這個項目是先有商業(yè)后做相應(yīng)的商業(yè)配套，在目前我們客戶預(yù)想和預(yù)判上特別期待我們大的商業(yè)起來。因為首先作為我們地產(chǎn)這個品牌客戶是非常值得信賴的。作為昌平政府規(guī)劃的一個金十字商業(yè)中心，所以說沒有任何理由懷疑這個項目的未來發(fā)展前景。
所以說有這么大接近80萬平米的商業(yè)在這里放著。至少在我們現(xiàn)在統(tǒng)一到的客戶當(dāng)中都可以對我們這個項目充滿信心�，F(xiàn)在我們項目也在排號當(dāng)中，但是現(xiàn)在依然有很多客戶過來咨詢，從這一點就可以充分的體現(xiàn)出來，這個項目在這個位置的重要性。
【主持人】：王總您認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是否回暖了呢？
【王裕仁】：我認(rèn)為最低谷已經(jīng)過去了，現(xiàn)在在這一個波段是在上升過程之中。但是下一個轉(zhuǎn)折什么時候到來我想還要看總體國家政策，以及國際金融環(huán)境的影響。可能有一些亮點項目會帶動市場，比如說CBD的東擴(kuò)，還有包括相對重點樓盤的提升等等，會對大家的信心產(chǎn)生非常良好的影響。但是說完全走出低谷我想可能還要再有一段時間。我們等到明年這個時候，我們希望能夠看到更加樂觀、更加期待的一種現(xiàn)象。
【主持人】：雖然現(xiàn)在是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)比較樂觀的時期，但是回暖而言還要相對一年左右的恢復(fù)期。接下來陳總您是否認(rèn)同這樣的觀點？
【陳敏靜】：我還是比較認(rèn)同的，因為整體感覺現(xiàn)在可以說是一個商業(yè)地產(chǎn)的開始復(fù)蘇的階段。真正對于2010年來講它才是我們真正進(jìn)行擴(kuò)張和上升的關(guān)鍵一年。
目前就2009年年底階段來講，我們還是處于一個底部調(diào)整時期。尤其對于郊區(qū)化的低密度辦公項目，他所經(jīng)歷的還是需要有一小段時間的考驗。因為低密度辦公是在于商務(wù)花園，對于北京自然環(huán)境來講我們已經(jīng)進(jìn)入到了冬天了，你商務(wù)花園的優(yōu)勢是所有新進(jìn)客戶所看不到的。所以只有春暖花開的時候才對它是一個很好的促進(jìn)。
按照我們現(xiàn)在整理的比例進(jìn)入到第三季度和第四季度，我們現(xiàn)在目前寫字樓市場，整個北京的租售比已經(jīng)比上一個季度增長了6.77%，第三季度，北京寫字樓的租賃成交面積體諒較第二季度環(huán)比攀升91.9%，感覺是比較樂觀。但是在北京核心地區(qū)的寫字樓市場來講，它的甲級寫字樓和乙級寫字樓達(dá)到了150萬平米以上，其實顯而易見它的市場壓力還是有的，市場壓力是直接影響價格成交的重大杠桿。但是按照總體市場活躍的成交情況，我們覺得明年還是比較樂觀的。
【主持人】：前景是樂觀的，但是現(xiàn)在也面臨一定的市場壓力�，F(xiàn)在想問問苗總，就我們了解二三線商業(yè)地產(chǎn)的市場是否有一些復(fù)蘇現(xiàn)象？
【苗軍】：二三線城市市場可能跟北京、上海市場不一樣，北京、上海的市場是越來越往郊區(qū)化走。像這個時期大興黃村的板塊都被萬科、華潤 (論壇 新聞)開發(fā)商已經(jīng)做起來了。以后我們也很看好北京、上海這些一線城市的郊區(qū)，或者說近郊或者是有軌道交通支持的商業(yè)板塊和它未來的商業(yè)項目。對于全國其它的二三線城市來講，城市的功能化程度沒有到北京、上海這個階段，它有大量的城市用地集中放量還是集中在城區(qū)。對于很多商業(yè)地產(chǎn)項目來講，它很多二三城城市的方向是城市綜合體是大型商業(yè)地產(chǎn)項目，這樣的項目在二三線城市就具備了比較好地段的位置。這樣二三線城市也是享受到城市化進(jìn)程對他人口的增加，具備了有很多城市核心區(qū)域土地供應(yīng)的情況支撐。
我們認(rèn)為二三線城市發(fā)展?jié)摿κ峭Υ蟮�，反而要比北京、上海城區(qū)內(nèi)的市場復(fù)雜前景可能更廣闊。它可能在很長的一段時間內(nèi)，二三線城市好地段的商業(yè)項目的供應(yīng)還是比較多的，我們也是比較看好的。
【主持人】：既然今天我們的論壇主題是“2010年商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇”，我們要率先對它做一個展望和預(yù)測。其實就各位的了解，你們認(rèn)為在接下來的市場一旦回暖的話，哪個產(chǎn)品會率先的走俏？還有我們剛才各位嘉賓也提到了近期土地市場地王頻出。最近有很多的商業(yè)地塊拿取了這樣一個地王，還有在這樣一個奧林匹克公園的核心地段商業(yè)位置的出現(xiàn)。結(jié)合這些現(xiàn)象我想各位來聊一下對于2010年商業(yè)地產(chǎn)面臨的新機(jī)遇。
【竇翔宇】：就這個問題我首先說一下個人的想法，地王頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致了他面市后價格一定是相對來說比較高。在這樣的情況之下都會有很多之前的項目地價相對便宜現(xiàn)在的地價。但是從另外一個方面也可以反應(yīng)出來，現(xiàn)在北京市的土地確實很少，因為可供開發(fā)的，不管是住宅還是商業(yè)的，確實寥寥無幾了、屈指可數(shù)，出現(xiàn)這樣的價格也是在情理之中。
【王裕仁】：針對這樣一個問題，怎么評價地王現(xiàn)象，我不知道大家是否支持“陰謀論”，要看看現(xiàn)在是誰在拿這些地。我相信地還是有的，地還是有人拿得起，只不過可能在這個過程之中，我們可能會看到很多資本的集中優(yōu)勢，尤其是體現(xiàn)國企的層面會起到比較大的推動作用。至于真正這些商業(yè)地塊能否達(dá)到大家的預(yù)期我想一定能。因為中國是講預(yù)期的，只要蓋的夠好一定會賣得好。尤其是在一線城市，一定能夠賣得出去，只要你做的夠好。
所以價格的問題倒不是一個問題，最重要是放量，另外寫字樓的市場跟新的地塊的推出，還有所謂的CBD和金融街的擴(kuò)張。
【主持人】：是否可以從另外一方面來解釋，他們其實對未來的市場是持樂觀的態(tài)度去拿現(xiàn)在的土地。我們談到了市場和土地基本面的東西，對于商業(yè)地產(chǎn)融資瓶頸，接下來您能否結(jié)合這方面有沒有一些新的進(jìn)展跟我們分享一下，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資的新消息？
【王裕仁】：這一點我認(rèn)為2009年市場帶給我們很多欣喜的方面。其實很多資金是來自金融機(jī)構(gòu)。我們今年首先看到的是產(chǎn)業(yè)基金也是可以做的，而且今年至少應(yīng)該有270多家，其中有70家是涵蓋地產(chǎn)和以地產(chǎn)為主的，這樣明年可能會遇到一個井噴的態(tài)勢。在這個方面來講，我覺得在下一輪的經(jīng)濟(jì)中會出現(xiàn)一些商業(yè)地產(chǎn)為核心的基金，他們會在整個商業(yè)地產(chǎn)拿地，或者是他們會發(fā)揮很好的作用，可能過程當(dāng)中會有很多新的發(fā)現(xiàn)。
【 陳敏靜】：剛才諸位已經(jīng)說到了地王頻出，我就不多說了。我想說下CBD方面的情況，因為我對CBD區(qū)域還是比較了解，但是我們要注意到一點，在CBD的核心區(qū)域，目前在所有運(yùn)營的寫字樓都是屬于大企業(yè)持有的，是以出租的形式來進(jìn)行招商的。前一段時間剛剛出了一個大通的成交，就是潘總購買了一塊地，大家知道潘總所需要收購的項目他一定是要賣的。潘總在營銷方面的成功就是他無論收到什么項目他都可以賣掉，可以說他每次收購的項目都是在比較核心的地位。
所以CBD區(qū)域他缺少，正是因為曾經(jīng)或者是我們正在感受到的金融危機(jī)，我們屬于是收尾階段了，樂觀的想一下。許多企業(yè)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的洗禮之后，他更切身的了解到我持有不動產(chǎn)其實是更能夠變通過的一種企業(yè)保持資產(chǎn)的情況。所以對于購買不動產(chǎn)的需求是很多只要有能夠的企業(yè)都會有的。也就出現(xiàn)了為什么我們北京寧可在今年年底出現(xiàn)了旺銷的情況，因為我們是在朝陽區(qū)，我們是離城市最近的，因為我們是在機(jī)場高速路上，我們到達(dá)各個東部的商圈只需要幾分鐘的時間，也就是說我們給了很多大型的企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的產(chǎn)業(yè)一個連接的很好作用。
所以，現(xiàn)在大家還是在說，其實地段影響到整個的價格，是我們做地產(chǎn)人們一直認(rèn)同的說法。其實我們明年需要抓住的是，正是因為各個區(qū)域地王的出現(xiàn)，在今年的項目我們會有很大的機(jī)遇，我們可以通過自己項目的，現(xiàn)在獨有的方式推進(jìn)，達(dá)到一個銷售真正的圓滿成功。還是說到我們自己的項目，我們可以打的點就比較多，我是在朝陽區(qū)，而且是朝陽區(qū)政府支持優(yōu)異的產(chǎn)業(yè)園項目，而且我本身最有優(yōu)勢交通的條件，然后我有我自己保值的最大土地價值，因為它有別于亦莊和豐臺，它畢竟是城市獨棟，也是我們最近說到項目的一個賣點之一，包括我們整個園區(qū)的整體綠化加上成熟的中央別墅區(qū)的環(huán)境等等。相信許多項目它有自己不同的方式，對于明年來講，我們所有的項目都應(yīng)該抓住的是我們目前能夠有的機(jī)遇，進(jìn)行更好的項目銷售。
【苗軍】：前面三位嘉賓都說了很多，我這里就補(bǔ)充一下。像陳總也說了重點是寫字樓市場這塊的展望。我就從純商業(yè)項目來看，我覺得地王頻出對未來純商業(yè)地產(chǎn)項目的市場來講，如果你的企業(yè)實力足夠，現(xiàn)金流足夠健康，你是一個以持有為主的經(jīng)營思路來運(yùn)作這個項目的話，就是說現(xiàn)在資產(chǎn)的價格炒得越來越高了，你有實力做未來這樣的項目，可能銀行、機(jī)構(gòu)對你的資產(chǎn)評估也會更高。有很多公司運(yùn)作商業(yè)項目，從我們接觸來看他實力并不是很夠，他并不一定是以持有或者是招商這樣為目的的，他可能更多的是散售項目的公司，我覺得這樣的公司未來面對的市場并不一定樂觀。
首先你更高的價格拿地，你必須要面對更高的散售的價格。純商業(yè)項目并不是說你把項目賣完就完事了。不一樣的地方是如果面對商家進(jìn)行招商，如果商家可能面向更多是大商家，我們都知道客大是欺店的。因為我們知道實體經(jīng)濟(jì)尤其是消費這塊，他的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)是慢于資產(chǎn)價格的速度。以后租售比如果是進(jìn)一步擴(kuò)大的話，這樣的散售的難度是越來越大，遲早有一天反過來可能會影響到你商業(yè)項目的銷售。在最近市場瘋狂的時期，大家還沒有具體意識到這樣的問題我覺得，這個問題有可能會是留給以后的隱患。當(dāng)然對于你集團(tuán)公司實力足夠，你是以持有做資產(chǎn)安全保障來講，這樣的項目整體上還是比較健康的。
【主持人】：今天由于時間的關(guān)系，我們主題為“2010年商業(yè)地產(chǎn)新機(jī)遇”這樣的一個論壇活動只能夠進(jìn)行到這里了。在這里我們非常感謝各位嘉賓跟我們分享非常精彩的觀點，同時我們也預(yù)祝商業(yè)地產(chǎn)在明年有一個美好的未來。
最后感謝各位嘉賓的光臨，也感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的動態(tài)和報道，各位可以隨時關(guān)注我們搜狐焦點網(wǎng)，再見！
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