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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整 二三線成主戰(zhàn)場(chǎng)
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此外，商業(yè)地產(chǎn)正從數(shù)量型變成質(zhì)量型增長(zhǎng)、從粗放式演變?yōu)榫?xì)化發(fā)展；開(kāi)發(fā)模式正確與否、專業(yè)能力是否達(dá)標(biāo)，將成為其成功與否的決定性因素。
金融危機(jī)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整
王永平是在當(dāng)日舉辦的第二屆亞太商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)間隙做出以上表述的。從2002年商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)起步之后，2005年開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，“目前雖然已經(jīng)不是小學(xué)生，但也沒(méi)有達(dá)到大學(xué)生的水平，應(yīng)該處在中學(xué)生階段”。王永平認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從理念上、開(kāi)發(fā)模式上取得了較大進(jìn)步，從分割散售到以持有為主流的商業(yè)模式，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目后期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。
他表示，與金融危機(jī)后住宅項(xiàng)目“過(guò)山車”式的大起大落不同，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量和投資并沒(méi)有出現(xiàn)較大波動(dòng)。
今年前三季度，全國(guó)70大城市商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工量增長(zhǎng)19%，竣工量增長(zhǎng)21%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的新增供應(yīng)。“金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的體現(xiàn)，更多的是結(jié)構(gòu)性影響”。王永平表示，從城市來(lái)看，一線城市受沖擊最大，北京前三季度新開(kāi)工商業(yè)用房增幅同比下降48%，竣工下降20%，上海分別同比降26%和9.6%，廣東為18%和15%，而二三線城市增幅則普遍持穩(wěn)。
從產(chǎn)品類型看，新開(kāi)工項(xiàng)目、城市核心區(qū)高端寫(xiě)字樓和酒店受沖擊最大，而中低端和傳統(tǒng)商圈的影響幾乎沒(méi)有。例如北京CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率長(zhǎng)期維持在30%上下，租金水平更是下降20%。
王永平認(rèn)為，由于一線城市競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，且開(kāi)發(fā)成本極高，而二三線城市的城市化率普遍偏低，因此后者極有可能成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。目前不少商業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式均是在一線城市收購(gòu)、而在二三線城市開(kāi)發(fā)。
開(kāi)發(fā)模式
在眾多新開(kāi)工項(xiàng)目紛紛延緩甚至取消開(kāi)業(yè)之際，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)卻從去年底逆勢(shì)開(kāi)始了擴(kuò)張的破冰之旅：先后50多億拿地、年內(nèi)已開(kāi)業(yè)近10個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、明年預(yù)計(jì)新開(kāi)業(yè)近20個(gè)城市綜合體。
3日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁陳平對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，在項(xiàng)目選址上，萬(wàn)達(dá)通常會(huì)選擇一個(gè)城市的成熟商圈，另外，與自持性購(gòu)物中心相伴生的可售公寓，則保證了公司迅速擴(kuò)張的資金來(lái)源。
王永平認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)要保證正確的商業(yè)模式。與住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)速度和爆發(fā)力不同的是，商業(yè)地產(chǎn)需要的是細(xì)節(jié)和專業(yè)，需要進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和積聚人氣。如果沿用“設(shè)計(jì)-建筑-銷售”的住宅開(kāi)發(fā)模式，那必然失敗，正確的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)該是先確定商家，再進(jìn)行設(shè)計(jì)和建筑。并通過(guò)“只租不售”保證商家的開(kāi)店時(shí)間和經(jīng)營(yíng)情況。
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