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地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
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市場(chǎng)觀察
實(shí)錄：中國(guó)城市與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇
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地點(diǎn)：中國(guó)國(guó)際展覽館新館W1館論壇區(qū)1號(hào)廳
時(shí)間：2009.12.5
主持人：感謝來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商，在這么大冷的天感到新國(guó)展參加我們的中國(guó)城市與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇，這個(gè)論壇是中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)、商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦的。接下來(lái)有請(qǐng)我們商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任徐敏老師上臺(tái)。
徐敏：女士們，先生們，早上好，非常高興跟中房報(bào)、中國(guó)住交會(huì)的組委會(huì)一起舉辦城市與商業(yè)發(fā)展論壇，今天上午的主題是城市與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。我們上午系統(tǒng)跟地產(chǎn)行業(yè)在一起研討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這是具有重要意義的事情，以前房地產(chǎn)作為一個(gè)比較迅猛發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，跟商業(yè)的關(guān)系不是很緊密，但是近幾年來(lái)隨著商業(yè)地產(chǎn)的信息跟地產(chǎn)的交流越來(lái)越頻繁，今天我們的主題特別邀請(qǐng)了我們幾位業(yè)內(nèi)的嘉賓，特別是專(zhuān)家、權(quán)威，一位是我們商務(wù)部黨組成員、部長(zhǎng)助理黃海先生，一位是中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄先生，還有一位國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所所長(zhǎng)任興洲女士，正在路上，還有一批咱們地產(chǎn)和商業(yè)龍頭企業(yè)的代表要上臺(tái)一起交流。
在主持的時(shí)候，上面介紹的都是我的領(lǐng)導(dǎo)和老師，他們有真知灼見(jiàn)，我在前面說(shuō)幾點(diǎn)意見(jiàn)，因?yàn)榕逻@些老師講話(huà)的時(shí)候我就沒(méi)有話(huà)說(shuō)了，我就講三點(diǎn)簡(jiǎn)單的意見(jiàn)作為主持詞兒，第一商業(yè)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，我們長(zhǎng)期以來(lái)一個(gè)城市的發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)是一個(gè)基本的組成部分，在我們目前口頭上經(jīng)常說(shuō)的一些話(huà)，一些詞匯，其實(shí)代有傳統(tǒng)的古代的商業(yè)對(duì)我們的影響，比如說(shuō)我們買(mǎi)東西，比如說(shuō)我們叫這個(gè)城市的管理者叫市長(zhǎng)，以前我們部長(zhǎng)也說(shuō)為什么叫市長(zhǎng)不叫城長(zhǎng)呢？其實(shí)這個(gè)市長(zhǎng)這個(gè)詞不是用于房地產(chǎn)，不是用于城市的最高領(lǐng)導(dǎo)，他是用于一個(gè)市場(chǎng)的最高管理領(lǐng)導(dǎo)。在古代有代表性的是唐代和漢代，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的設(shè)計(jì)交易場(chǎng)所跟我們現(xiàn)在的城市建設(shè)不一樣，它在城市的邊緣有一個(gè)固定的場(chǎng)所，比如比較重要的在長(zhǎng)安的東邊有一個(gè)早市，早上的交易，在城市的西邊有一個(gè)西市，就是晚上的交易，這兩個(gè)不同的交易場(chǎng)所是不同的人交易，東邊的人到西邊去買(mǎi)就形成了買(mǎi)東西，不是買(mǎi)南北。另外作為一個(gè)城市的市長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，他是這個(gè)交易市場(chǎng)的最高管理者，所以我們當(dāng)時(shí)叫這個(gè)市場(chǎng)的最高管理者叫市長(zhǎng)，但是這個(gè)市長(zhǎng)還是一個(gè)小的場(chǎng)所，如果像長(zhǎng)安這樣的當(dāng)時(shí)的首都叫市令，司馬遷的曾祖父當(dāng)過(guò)市長(zhǎng)，就是說(shuō)市長(zhǎng)最后沿用成城市的管理者說(shuō)明一個(gè)城市的商業(yè)對(duì)于一個(gè)城市的作用，所以我們現(xiàn)在叫市長(zhǎng)。這個(gè)和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)建設(shè)有關(guān)系，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沿用的是市場(chǎng)的范圍不能是居民居住的，居民居住的地方不是允許開(kāi)店的，更不允許我們現(xiàn)在的在路邊開(kāi)店，這個(gè)到了宋朝就被打破了，就形成了中國(guó)商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)稱(chēng)，以一幅畫(huà)就是《清明上河圖》，大家看到商業(yè)是何等的發(fā)達(dá)，一本書(shū)就是《臨安》，所以從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的商業(yè)是這個(gè)城市發(fā)展的基礎(chǔ)，也是一個(gè)城市的名片，所以城市的基礎(chǔ)設(shè)施里面應(yīng)該包括商業(yè)設(shè)施。
第二個(gè)觀點(diǎn)商業(yè)的現(xiàn)代化是城市現(xiàn)代化的重要支撐，我們?cè)诟母镩_(kāi)放以來(lái)，城市不斷發(fā)展，但每一個(gè)城市的發(fā)展都可以看到除了修路、修橋、蓋樓，更重要一點(diǎn)商業(yè)區(qū)的建設(shè)，商業(yè)街的建設(shè)，所以一個(gè)城市的商業(yè)和它的設(shè)施相互結(jié)合和相互滲透到了一個(gè)非常密切的程度。一個(gè)商業(yè)的物業(yè)，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，如何按照商業(yè)發(fā)展規(guī)律的要求去建設(shè)，這成為我們目前面臨的重要課題。
第三點(diǎn)，套用一個(gè)名言，世博會(huì)，城市，讓城市更美好，其實(shí)還應(yīng)該加上一句，商業(yè)使城市更加美好，所以有了良好的商業(yè)，才使這個(gè)城市更加輝煌，謝謝大家。
下面有請(qǐng)商務(wù)部原黨組成員、部長(zhǎng)助理黃海先生上臺(tái)演講，他的題目是城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與商業(yè)地產(chǎn)。
黃海：各位早上好，非常高興有機(jī)會(huì)能夠參加這個(gè)論壇，并且把我所接觸到了解到的的關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)的一點(diǎn)情況，給大家做一個(gè)分享。
第一個(gè)我想給各位介紹一下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的一個(gè)大概的過(guò)程。應(yīng)該說(shuō)我們國(guó)家在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，當(dāng)時(shí)的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃非常簡(jiǎn)單，基本就是按照人口的戶(hù)籍，多少戶(hù)人一個(gè)糧店，多少戶(hù)人口一個(gè)百貨店，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃是比較嚴(yán)厲和簡(jiǎn)單的，依據(jù)城市人口的密度進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院有一個(gè)規(guī)定，就是城市住宅面積的7%是由商業(yè)部分負(fù)責(zé)使用，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院規(guī)定所有的城市住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須有7%的面積用于商業(yè)設(shè)施，由商業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)使用。這個(gè)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期大概的一個(gè)情況。
改革開(kāi)放以后，隨著商業(yè)的多元化發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，原來(lái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已經(jīng)不存在了，在改革開(kāi)放初期，這種商業(yè)的多元化發(fā)展確實(shí)給我們國(guó)家的市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)生機(jī)和活力，我們的市場(chǎng)迅速改善，人民群眾的各種需求得到了很大的滿(mǎn)足。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，特別是在上個(gè)世紀(jì)的90年代中期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)特別是大型的商業(yè)設(shè)施盲目建設(shè)問(wèn)題比較突出，引起社會(huì)廣泛的關(guān)注，當(dāng)時(shí)一些媒體我記得像經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)專(zhuān)門(mén)討論大商場(chǎng)是否多的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)這個(gè)問(wèn)題也非常關(guān)注，我給大家舉個(gè)例子，這是1996年8月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院副總理李嵐清同志他做的一個(gè)批示，批示指出此事我已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過(guò)多次，請(qǐng)?jiān)俅瓮▓?bào)各地，當(dāng)前是要辦好當(dāng)?shù)氐谋憷痰�，而不是豪華的大商場(chǎng)，否則要出大問(wèn)題。類(lèi)似的批示在那個(gè)時(shí)期比較多，很多同志都有過(guò)批示，說(shuō)明我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中過(guò)于偏重大型的商場(chǎng)建設(shè)，當(dāng)時(shí)引起混亂。
在2000年年初，當(dāng)時(shí)國(guó)家準(zhǔn)備入世，當(dāng)時(shí)研究中國(guó)商業(yè)如何抵御國(guó)外商業(yè)經(jīng)濟(jì)，在研究這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，當(dāng)時(shí)國(guó)家入世的領(lǐng)導(dǎo)小組提出應(yīng)對(duì)建議，當(dāng)時(shí)我們也討論了很多辦法，就是如何抵御國(guó)外大商業(yè)對(duì)我們中國(guó)民族商業(yè)的沖擊，當(dāng)時(shí)也想了很多辦法，最后根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，覺(jué)得比較可行的還是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，所以當(dāng)時(shí)我們向國(guó)務(wù)院提出這樣的建議，就是要盡快制訂商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置規(guī)劃，并且通過(guò)立法形式予以確認(rèn)。而且我們建議商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要包括網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模等各方面的規(guī)定，我的意思就是在改革開(kāi)放初期，我們是鼓勵(lì)各種商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展，但是在上個(gè)世紀(jì)的90年代中期出現(xiàn)了大型的商業(yè)設(shè)施熱的傾向，具體導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講可能是很多大的商業(yè)設(shè)施不好賣(mài)了，從我們商業(yè)管理者而言，就是大商場(chǎng)的效益普遍下降，所以國(guó)務(wù)院提出要進(jìn)行干預(yù)。
在2000年初的時(shí)候，又提出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃了，這個(gè)時(shí)候的規(guī)劃的動(dòng)力不是因?yàn)樗^的過(guò)熱問(wèn)題，而主要是考慮入世，中國(guó)加入世貿(mào)組織的需要，當(dāng)時(shí)我們考慮設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，可能是一個(gè)比較有效的辦法。但是中國(guó)入世以后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展是比較緩慢的，所以在2002年10月份，當(dāng)時(shí)根據(jù)入世以來(lái)國(guó)內(nèi)思想領(lǐng)域的一些情況，當(dāng)時(shí)我寫(xiě)了一份報(bào)告，這個(gè)報(bào)告朱熔基總理批給了吳儀同志，吳儀同志批給了當(dāng)時(shí)經(jīng)貿(mào)委的領(lǐng)導(dǎo)，在這個(gè)批示中，吳儀副總理明確指出當(dāng)前急需抓緊制訂大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，由于國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的批示，所以這項(xiàng)工作開(kāi)展比較快的進(jìn)行了。
2003年成立了商務(wù)部，當(dāng)時(shí)我就調(diào)到商務(wù)部，積極的籌備城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，在2006年條例被國(guó)務(wù)院列入了一類(lèi)立法規(guī)劃，就是國(guó)務(wù)院認(rèn)為比較條件了，一旦通過(guò)隨時(shí)可以發(fā)布這樣叫一類(lèi)規(guī)劃，二類(lèi)就是說(shuō)還不太成熟。但是盡管2006年就被國(guó)務(wù)院列入一類(lèi)規(guī)劃，但是很遺憾直到現(xiàn)在這個(gè)條例一直沒(méi)有出臺(tái)，沒(méi)有出臺(tái)的原因主要是因?yàn)橛嘘P(guān)的方面在認(rèn)識(shí)上還不太一致，到底對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，國(guó)家到底要不要規(guī)劃，這些規(guī)劃是不是強(qiáng)制性，這些問(wèn)題還需要研究，這個(gè)規(guī)劃如何操作實(shí)施，特別是由哪個(gè)部門(mén)實(shí)施，在這些問(wèn)題上還存在著不同的認(rèn)識(shí)，所以至今還沒(méi)有出臺(tái)，但是我覺(jué)得可以給大家講的就是說(shuō)目前商務(wù)部仍然在積極的推進(jìn)這項(xiàng)工作，國(guó)務(wù)院法制辦也在積極的協(xié)調(diào)，還是有望明年能夠出臺(tái)，但是出臺(tái)這個(gè)條例里面的內(nèi)容到底規(guī)范性如何，這個(gè)還需要看有關(guān)部門(mén)進(jìn)行討論的結(jié)果。
但是盡管條例沒(méi)有出臺(tái)，但是商務(wù)部還是在積極的努力，比如說(shuō)外資的商業(yè)企業(yè)一直是在沒(méi)有規(guī)劃不能進(jìn)入，我們根據(jù)商務(wù)部2004年發(fā)布的8號(hào)令，外商投資商業(yè)管理辦法規(guī)定外資投資商業(yè)企業(yè)必須符合城市商業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定，這個(gè)有關(guān)規(guī)定就是必須符合規(guī)劃，所以實(shí)際上外資商業(yè)開(kāi)店的時(shí)候必須要符合商業(yè)規(guī)劃，但是我們國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)不需要這個(gè)規(guī)劃，所以這樣就導(dǎo)致外資意見(jiàn)很大，他們?cè)诟鞣N場(chǎng)合包括世貿(mào)組織，包括在他們的領(lǐng)導(dǎo)人訪(fǎng)華的時(shí)候都提出來(lái)不平等，沒(méi)有享受?chē)?guó)民待遇。
當(dāng)然我們還是堅(jiān)持，想通過(guò)規(guī)劃為中國(guó)的商業(yè)企業(yè)爭(zhēng)取一點(diǎn)時(shí)間。但是從去年開(kāi)始我們開(kāi)放到地方，就是外資投資商業(yè)企業(yè)不再上報(bào)到商務(wù)部，地方政府把外資商業(yè)企業(yè)開(kāi)店作為引進(jìn)外資，作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，所以基本上這個(gè)規(guī)劃就已經(jīng)不再進(jìn)行了。
但是也不是說(shuō)各地都這樣，也有一些地方政府他們制訂了地方的法規(guī)和規(guī)章，要求外資進(jìn)入的話(huà)必須符合商業(yè)規(guī)劃，特別是一些大連市，大連市人大立法，必須要舉行聽(tīng)證會(huì)，在大連開(kāi)店不管是外資還是內(nèi)資都必須進(jìn)行聽(tīng)證，聽(tīng)證過(guò)后才可以立項(xiàng)，所以我們希望在未來(lái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，能夠把這些內(nèi)容體驗(yàn)進(jìn)去。
從商務(wù)部而言，盡管這個(gè)條例沒(méi)有出臺(tái)，但是我們還是在積極的推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，到目前為止我們38個(gè)大城市、直轄市、省會(huì)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，241個(gè)其他的地市中有235個(gè)完成，縣級(jí)市我們沒(méi)有要求，在368個(gè)縣級(jí)市中現(xiàn)在有125個(gè)已經(jīng)完成了規(guī)劃。
第二個(gè)我想談一下我的建議，怎么用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，我覺(jué)得商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃不但是對(duì)商業(yè)企業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展有重要意義，它應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也有著一定的重要意義。隨著我們國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的迅速發(fā)展，我覺(jué)得現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的地位和作用越來(lái)越突出，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)中相對(duì)獨(dú)立的新興的產(chǎn)業(yè)，就是說(shuō)一旦把這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和房產(chǎn)分開(kāi)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立的地位和作用是越來(lái)越突出。
我想提這么幾個(gè)建議：第一個(gè)我們中國(guó)的商業(yè)還將持續(xù)快速發(fā)展，所以商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期中仍然有比較大的需求。今年全世界很多國(guó)家都面臨金融危機(jī)，全世界很多國(guó)家的商業(yè)都不行了，但是我們中國(guó)的商業(yè)在金融危機(jī)中盡管受到影響，但可以說(shuō)受到的影響不是很明顯，仍然起著很大作用，我們今年的消費(fèi)者零售總額和去年相比，大概可以增長(zhǎng)15.5%到15.6%左右，這是個(gè)什么概念呢？就是說(shuō)盡管低于去年，去年我們?cè)?0%以上，但是今年和去年有一個(gè)很大的差別，今年我們的物價(jià)是負(fù)增長(zhǎng)，去年的物價(jià)增幅比較高，所以今年的消費(fèi)者零售總額如果扣除了價(jià)格因素之后，我們初步判斷能夠達(dá)到17.2%，如果達(dá)到了17.2%，這什么概念呢？這是我們改革開(kāi)放以來(lái)的最高增速，我們只有在1985年消費(fèi)者零售總額增長(zhǎng)速度達(dá)到了17.2%，其他年份都低于它，但是今年很可能達(dá)到或者超過(guò)它，所以因此說(shuō)我們國(guó)家的商業(yè)仍然有很大的發(fā)展。我們現(xiàn)在也研究明年，我們判斷明年我們的商業(yè)肯定要高于今年的增長(zhǎng)率，因?yàn)槊髂甑脑?huà)現(xiàn)在初步講法要高于今年，具體高多少還在研究，但是我個(gè)人判斷我估計(jì)明年增長(zhǎng)率高于16%，這是沒(méi)有任何問(wèn)題的。所以說(shuō)我們商業(yè)的快速發(fā)展，這樣就給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了很大的需求。
第二點(diǎn)建議，就是商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，必須要高度關(guān)注總量和結(jié)構(gòu)問(wèn)題。我們盡管需要快速發(fā)展，但是也要關(guān)注總量和結(jié)構(gòu)，總理2004年有個(gè)批示，當(dāng)時(shí)總理明確講，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也應(yīng)合理規(guī)劃，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，說(shuō)明在最近幾年我們中央同志對(duì)房地產(chǎn)大型商業(yè)設(shè)施、對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)和總量問(wèn)題比較關(guān)注。如果現(xiàn)在我們不注意總量和結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，很有可能到某一天國(guó)務(wù)院也可能會(huì)發(fā)出這樣的文件，就是對(duì)于我們房地產(chǎn)也要進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入，所以我建議還是要主動(dòng)的建議總量和結(jié)構(gòu)，避免產(chǎn)生這種產(chǎn)能過(guò)剩。
第三點(diǎn)建議，我建議我們的商業(yè)地產(chǎn)要參照商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃，合理確定規(guī)模、業(yè)態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)和相關(guān)的設(shè)施。因?yàn)榍懊嬉步o大家介紹過(guò)了，盡管條例沒(méi)有出臺(tái)，但我們國(guó)家大中城市的或者說(shuō)地以上城市，我們有200多個(gè)地以上城市對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃都已經(jīng)有了，只有6個(gè)市沒(méi)有，所以我建議我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要注意和當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)劃部門(mén)聯(lián)系，要了解一下我們的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，這樣合理促進(jìn)它的規(guī)模、業(yè)態(tài)和建筑結(jié)構(gòu)，這樣一個(gè)是避免重復(fù)建設(shè)，同時(shí)也可以避免我們房地產(chǎn)這些損失。
我可以舉個(gè)例子，比如說(shuō)現(xiàn)在像北京的建外大街，在華貿(mào)中心有一個(gè)華貿(mào)中心大型購(gòu)物中心，星光天地，也是大型的高檔的百貨點(diǎn)，也有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這樣這有幾個(gè)業(yè)態(tài)相似的大型設(shè)施，這在商業(yè)管理規(guī)劃中，我們的開(kāi)發(fā)的時(shí)候，如果和朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)局溝通下，我覺(jué)得在業(yè)態(tài)上還是可以注意協(xié)調(diào)的。這樣給他們解決一個(gè)怎么發(fā)揮特色，怎么避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，所以我們?cè)陂_(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目的時(shí)候一定要和當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)部門(mén)溝通。
第四點(diǎn)建議，我建議要拓寬商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)模式，要全面參與各類(lèi)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)�，F(xiàn)在至少在我看來(lái)，一談商業(yè)地產(chǎn)，指的都是大型的百貨點(diǎn)、購(gòu)物中心、超市，都是大型的設(shè)施，實(shí)際上我覺(jué)得我們這種商業(yè)設(shè)施是大中小各種城市都有的，所以我建議在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中也要注意一下結(jié)構(gòu)，不要一開(kāi)發(fā)都是大型的，我們國(guó)家從最近幾年來(lái)對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的冷庫(kù)建設(shè)，對(duì)社區(qū)商業(yè)建設(shè)都有一些支持和政策扶持，盡管這些政策扶持含金量不是很高，但是實(shí)際上都是在支持，所以我建議我們今后在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是不是不光要開(kāi)發(fā)大的城市，也不要光盯著購(gòu)物中心和百貨店，比如像批發(fā)市場(chǎng)、冷庫(kù)和一些小型設(shè)施，我覺(jué)得都是應(yīng)該納入到我們商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍，這樣的話(huà)一方面可以拓寬我們的經(jīng)營(yíng)思路，同時(shí)也可以得到一些政策的支持。因?yàn)槟惚热鐚?duì)于冷庫(kù)設(shè)施的建設(shè)，國(guó)家都有支持的，原來(lái)是貸款貼息，現(xiàn)在改成了直接補(bǔ)貼。
第五點(diǎn)探索一下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)金融企業(yè)之間的密切合作，互利發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏的新模式。因?yàn)楝F(xiàn)在實(shí)際上我們?cè)谏虅?wù)部工作的時(shí)候，也接觸了一些國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)企業(yè)，他們也在主動(dòng)的和我們商量，如何能夠做到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)金融企業(yè)的合作、互利、雙贏的模式，實(shí)際上這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)金融企業(yè)是分不開(kāi)的，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)金融企業(yè)提供設(shè)施，而商業(yè)金融企業(yè)能夠?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。但是目前我覺(jué)得兩者之間主動(dòng)的溝通不太夠，這一點(diǎn)我覺(jué)得應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)。比如像大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，它和沃爾瑪簽定戰(zhàn)略協(xié)議，就是萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的商業(yè)攝食中，給沃爾瑪優(yōu)先之路。我覺(jué)得目前很多商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)由于自己的資金不足，一般沒(méi)有自己的地產(chǎn)，有些原來(lái)有自己的地產(chǎn)也給賣(mài)了，這可能是一個(gè)社會(huì)的進(jìn)步，就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不再自己再搞地產(chǎn)了，專(zhuān)注于和第三企業(yè)合作，比如像北京華聯(lián)，它自己有一些房地產(chǎn)，它現(xiàn)在逐步賣(mài)掉了，自己關(guān)注于零售，把房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)賣(mài)給其他的房地產(chǎn)公司，所以我覺(jué)得如何能夠進(jìn)一步密切商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)的合作，我覺(jué)得是今后需要雙方探討的一個(gè)問(wèn)題。
由于時(shí)間關(guān)系，我就簡(jiǎn)要說(shuō)這么多，由于我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)地產(chǎn)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的研究，所以這些看法僅供大家參考，謝謝大家。
徐敏：感謝老領(lǐng)導(dǎo)黃海同志的發(fā)言，大家看到了，以前給商業(yè)地產(chǎn)研究的時(shí)候，我記得去年有一個(gè)論壇講到姓地，姓房，不姓商，從今天這個(gè)論壇可以看到，從國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)到原來(lái)的經(jīng)貿(mào)委以及現(xiàn)在的商務(wù)部，對(duì)商業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃傾注了大量的心血，提出了很多工作的建議，包括推動(dòng)法規(guī)建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)在我們又在這里一起商討商業(yè)和地產(chǎn)的合作，黃助理剛才提了很多建設(shè)性的意見(jiàn)，都值得我們加以推動(dòng)。
第二位嘉賓是中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄，我們相信通過(guò)黃老師的演講會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)律性的認(rèn)識(shí)會(huì)有更高的發(fā)現(xiàn)，大家歡迎。
黃國(guó)雄：謝謝組委會(huì)給我一個(gè)很好的機(jī)會(huì)向大家學(xué)習(xí)。
商業(yè)和地產(chǎn)兩者有機(jī)的結(jié)合才能創(chuàng)造出更大的效益，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)真正的起步應(yīng)該是1992年開(kāi)始，1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了在6大城市5大特區(qū)進(jìn)行了構(gòu)建新的板塊，所以通過(guò)那個(gè)時(shí)候的臨時(shí)改建、擴(kuò)建、新建百貨店，推動(dòng)了我們商業(yè)地產(chǎn)的起步。
第二階段是1996年，沃爾瑪進(jìn)駐，大型的超市成為了當(dāng)時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)。
本世紀(jì)2003年開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了向購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，目前大家知道商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又進(jìn)入了城市綜合的開(kāi)發(fā)，形成了新的熱點(diǎn)。我們現(xiàn)在也應(yīng)該看到，整體來(lái)看，我們商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，這個(gè)情況應(yīng)該說(shuō)有機(jī)會(huì)但是也有風(fēng)險(xiǎn)，也有規(guī)模應(yīng)該也有泡沫，所以我們想要掌握商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行有效的有序的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)它能夠穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。
改革開(kāi)放30年，我們形成了百萬(wàn)人口的城市200多個(gè)，今后的20年，我們可能再造400個(gè)百萬(wàn)人口的城市，這就為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了前提條件，開(kāi)辟了廣闊的前景，從這點(diǎn)我們感到應(yīng)該說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)充滿(mǎn)了陽(yáng)光的行業(yè)，給我們帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。特別是隨著城市化進(jìn)程的加快，人們收入的提高，加上思想的開(kāi)放，以及擴(kuò)大內(nèi)需的需要，所以商業(yè)地產(chǎn)的需要是一種潛在的要求，是人民生活提高的必然。
但是也應(yīng)該看到，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在著泡沫，存在著不少問(wèn)題，這些問(wèn)題和泡沫一個(gè)很大的原因是我們脫離了市場(chǎng)的需求，我參加了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估，有些省會(huì)一口氣提出要構(gòu)建四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們想一下至少30萬(wàn)平米以上才能夠造成商業(yè)規(guī)模，200萬(wàn)的人口，四五個(gè)，這個(gè)規(guī)模是很大的。我最近去了一個(gè)省會(huì)，它要構(gòu)建新的商業(yè)中心，要求人均四平米，這個(gè)城市的收入多少呢？城鄉(xiāng)收入是5000多塊，如果按四平米計(jì)算，我們說(shuō)這種地區(qū)商業(yè)面積的保守銷(xiāo)售額至少是5000塊，才能維持它的生存，全市200萬(wàn)的人口，平均四平米，錢(qián)都花在購(gòu)物上，那么還不夠，四分之三要靠外來(lái)，不可能有那么多的外來(lái)人口。還有一個(gè)城市，地級(jí)市，幾十萬(wàn)的人口，要構(gòu)建一個(gè)近100萬(wàn)的商務(wù)中心，這些就反映出了我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)存在著泡沫。
所以我提出了四句話(huà)，就是要有力、有度、有效、有序發(fā)展我們的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，所謂有力，作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，必須要有超前的思維和創(chuàng)新意識(shí)，要領(lǐng)導(dǎo)城市的消費(fèi)，這一點(diǎn)是時(shí)代的要求，是市場(chǎng)化必然的要求，所以從這個(gè)角度要有超前的思維，要有具體措施。
第二個(gè)就是要有度，一個(gè)城市人應(yīng)該有一個(gè)成長(zhǎng)期，就是這個(gè)地區(qū)的城市人口收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度比這個(gè)市場(chǎng)要超前，我發(fā)現(xiàn)我們很多做商業(yè)項(xiàng)目的這點(diǎn)就沒(méi)有考慮，我開(kāi)發(fā)多少，特別是在當(dāng)前的情況下，能拿到的貸款率就在這里規(guī)劃多少，程度越高越好，但是市場(chǎng)需求到底有多大，不知道，所以應(yīng)該要有度，如果有度有商無(wú)業(yè)。
第三個(gè)是要有效，這個(gè)大家都清楚。
第四個(gè)是城市的開(kāi)發(fā)要有序，要分清輕重緩急，要考慮到重點(diǎn)。
商業(yè)的發(fā)展，我想主要的就是要認(rèn)識(shí)問(wèn)題，怎么認(rèn)識(shí)呢？就是城市的構(gòu)成是什么，它的運(yùn)行有什么規(guī)律？這個(gè)作為我們地產(chǎn)商必須充分的研究和認(rèn)識(shí)，這決定了我們的成敗觀念。我說(shuō)構(gòu)成城市的商業(yè)有三大要素，第一個(gè)是商品服務(wù)，商品服務(wù)構(gòu)成了城市的基本的要素，解決了群眾的生活問(wèn)題，這里面涉及到商品、品種、品牌。第二個(gè)要素就是規(guī)劃，這些商品，這些服務(wù)以什么形式經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)，是通過(guò)百貨店銷(xiāo)售還是專(zhuān)門(mén)店銷(xiāo)售，這需要構(gòu)成一個(gè)特殊的分工，構(gòu)成一個(gè)合理的部門(mén)，這個(gè)要素就是要研究業(yè)態(tài)它存在的要求，以及它對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求，什么業(yè)態(tài)要求多大面積，這個(gè)都是它本身的工作。第三個(gè)要素就是城市存在的商業(yè)形態(tài)，也就是說(shuō)，這些業(yè)態(tài)以什么屬性聚集在一起，產(chǎn)生輻射的效益，從科學(xué)定義來(lái)看，所謂城市的商業(yè)形態(tài)是指商業(yè)企業(yè)聚集的運(yùn)行，這種形式基本上三種，一種是小型的市場(chǎng)，類(lèi)似于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，第二種形式就是劃分，就是與城市的規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行合理的擺布，構(gòu)成了不同的商業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，比如如市中心，社中心、商務(wù)街、小商品市場(chǎng)等等，要互助城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。第三種就是到底形態(tài)，比如商業(yè)中心聚集地。
這里再多說(shuō)一點(diǎn)，現(xiàn)在媒體甚至我們的開(kāi)發(fā)商都在炒作經(jīng)濟(jì)綜合體，我不太認(rèn)同這個(gè)，第一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)綜合體是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，不是商業(yè)地產(chǎn)的概念。第二個(gè)我們提出了微觀性商業(yè)，就是根據(jù)不同地段來(lái)研究它的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如說(shuō)東方天地，它的地位確定了它應(yīng)該有酒店。
第三個(gè)問(wèn)題，作為商業(yè)的組合體，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)這是無(wú)可厚非的，但是它不是一個(gè)模式，不是所有的城市都應(yīng)該采取這種形式去構(gòu)建這種組合體，我們要允許中小商業(yè)在中國(guó)的地位。第二句話(huà)，以市中心為主導(dǎo)，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，適度開(kāi)發(fā)，第三句話(huà)，要發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)，創(chuàng)新現(xiàn)代，適時(shí)開(kāi)發(fā)。第四句話(huà)就是要考慮持續(xù)開(kāi)發(fā)，合理布局，這是要根據(jù)不同城市的發(fā)展程度決定它的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和速度。
我們可以這樣說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這個(gè)對(duì)我們是一個(gè)機(jī)會(huì)，也是一個(gè)考驗(yàn)，我們希望我們的商業(yè)地產(chǎn)能夠走的更好，能夠進(jìn)一步促進(jìn)城市的發(fā)展，能夠更好的滿(mǎn)足社會(huì)的需要，同時(shí)也使我們能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中得到自身的發(fā)展。謝謝大家。
徐敏：謝謝黃老師。黃老師的很多觀點(diǎn)對(duì)我們這個(gè)行業(yè)都有警醒性，也有很多的啟發(fā)性，我想我在跟他一起出去調(diào)研和開(kāi)會(huì)的時(shí)候也深有體會(huì)，包括剛才黃助理講的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，但是很不規(guī)范，說(shuō)部分地區(qū)、部分城市有泡沫也不過(guò)分，而且很多商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)際上沒(méi)有考慮到商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，商業(yè)業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)的要求。剛才黃老師沒(méi)有點(diǎn)名哪幾個(gè)城市，我也聽(tīng)出來(lái)了，現(xiàn)在我覺(jué)得有些城市的市長(zhǎng)越來(lái)越像城長(zhǎng)，他主要不考慮商業(yè)和市場(chǎng)本身發(fā)展的合理性，更多考慮這個(gè)城市的建筑的體量的大小。
我也想起一個(gè)例子，很多年前，史玉柱，為什么破產(chǎn)倒閉，珠海的巨人大樓，原來(lái)他考慮建設(shè)的不是很高，隨著一波一波領(lǐng)導(dǎo)的考察和當(dāng)?shù)氐囊螅@個(gè)樓越來(lái)越高，我們現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)可能正在進(jìn)行一次大躍進(jìn)，這些城市的管理者，包括部分房地產(chǎn)商局部的利益，把商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模打的非常大，如果這么大，將來(lái)怎么辦？沒(méi)有辦法收拾。其實(shí)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)早就有一些前瞻性的考慮，但是我們操作管理中確實(shí)有一些問(wèn)題，所以商業(yè)地產(chǎn)能不能更多向商，先看商業(yè)的需求，商業(yè)需求看誰(shuí)？看人口，看人均收入和人均消費(fèi)，如果沒(méi)有一定的消費(fèi)就不可能有一定的市場(chǎng)，商業(yè)就做不成功，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不可能獲得成功。
我想商業(yè)地產(chǎn)特別容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，明年的宏觀經(jīng)濟(jì)的變化和形勢(shì)判斷，到底對(duì)我們地產(chǎn)有什么影響，我們的商業(yè)地產(chǎn)在明年的情況下，應(yīng)該怎么去調(diào)整，怎么去整合。我想我們下面有請(qǐng)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所司長(zhǎng)任興洲女士，給我們演講2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，大家歡迎。
任興洲：各位嘉賓，大家上午好，前面黃助理和黃老師對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)做了非常精辟的的看法的分析，昨天我也是在這個(gè)會(huì)場(chǎng)參加中房協(xié)的會(huì)議，基本上對(duì)大體的形勢(shì)和明年的趨向做了一個(gè)分析，今天我再對(duì)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的做一下分析。
我想跟大家交流的就是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)怎么認(rèn)識(shí)，特別是結(jié)合到我們宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)閷?shí)際上住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一樣，都和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大勢(shì)有關(guān)系，特別是商業(yè)地產(chǎn)。
我想談第一個(gè)問(wèn)題就是2009年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行的情況怎么樣，大家知道實(shí)際上今年的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在7、8月以前，很多人講冰雪兩重天，它走出了一個(gè)完全不同的行情，在危機(jī)的背景下沒(méi)有想到從2、3月份開(kāi)始，我們的住宅地產(chǎn)紅紅火火的起來(lái)了，銷(xiāo)售增長(zhǎng)的非�？�，到了4、5月份以后是井噴式的放量�？催@個(gè)圖，一看我們整個(gè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)是非�？斓�，1到10月份全國(guó)的住宅商業(yè)銷(xiāo)售面積是6.64億平方米，其中我們看所有的商品房銷(xiāo)售里面，商品住宅面積增長(zhǎng)了50.1%，商品房銷(xiāo)售額3.15萬(wàn)一平米，同比增長(zhǎng)了79.2%，其中商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了84.3%，就是整個(gè)2009年可以說(shuō)住宅地產(chǎn)是非常搶眼的，在整個(gè)住宅地產(chǎn)里面。而且不僅僅是銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度快，商品房的價(jià)格漲的也很高，10月份70個(gè)大中城市的商業(yè)住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了3.9%，這是全國(guó)70個(gè)城市一起來(lái)的，但是像北京、上海、深圳、廣州、常州這樣所謂一線(xiàn)城市，漲的實(shí)際比這個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高，甚至有些地方價(jià)格高于2007年整個(gè)的價(jià)格，創(chuàng)造了這些年來(lái)的價(jià)格最高點(diǎn)，全國(guó)70個(gè)城市的漲幅比9月份擴(kuò)充了1.1個(gè)百分點(diǎn)，所以整個(gè)今年除了銷(xiāo)售以外價(jià)格上漲的很厲害，這是上海二手房，我們看上海二手房整個(gè)的價(jià)格，2006年到2009年的上半年比較，大家可以看出，上漲的是非�？斓�，這也是今年這一輪商業(yè)住宅的一個(gè)特點(diǎn)，就是二手房的交易量和二手房的價(jià)格迅速的上升，這個(gè)是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)大幅度的上漲，二線(xiàn)城市的漲幅也非常快，這是我們對(duì)新建住房二手房和租賃房的一個(gè)體，租賃價(jià)格整個(gè)是平穩(wěn)的，甚至在今年的某一個(gè)時(shí)候稍微的下降的，但是一手房和二手房是大大的上漲的。
和這樣的火爆的住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)起碼在前幾個(gè)月并不是令人滿(mǎn)意的，我們看商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)差異是非常大的，1到6月份，全國(guó)31個(gè)主要城市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的有16個(gè)城市，有一半左右的城市的商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售是下降的，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積甚至下降了30%，應(yīng)該說(shuō)實(shí)際上在前6個(gè)月，我們的商業(yè)住宅已經(jīng)快速的銷(xiāo)售上去了，但是整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)，我們說(shuō)到住宅以外的商業(yè)地產(chǎn)，甚至還處于低迷的狀態(tài)，上海前半年浦東的寫(xiě)字樓的租金下降了11%，廣州的寫(xiě)字樓的租金跌到2005年的水平。今年1到10月份，全國(guó)的辦公樓和商業(yè)盈利用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)43%和53.7%，第三個(gè)季度我們的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始回升了。
什么叫商業(yè)地產(chǎn)，它是一個(gè)比較寬的概念，有兩個(gè)理解，一個(gè)是狹義的，一個(gè)是廣義的，和我們商貿(mào)業(yè)有關(guān)的商業(yè)更是一個(gè)狹義的，直接和批發(fā)市場(chǎng)有關(guān)系。還有一種實(shí)際上是非住宅的商業(yè)性的地產(chǎn)，那就是更大的概念，包括我們現(xiàn)在說(shuō)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的，直接和商業(yè)有關(guān)的，也包括寫(xiě)字樓，甚至包括工業(yè)用的廠(chǎng)房等等這樣的地產(chǎn)，我們統(tǒng)統(tǒng)都叫做商業(yè)地產(chǎn)。所以現(xiàn)在看來(lái)，今年整個(gè)看下來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的差異還是非常大的，盡管第三季度可能我們的商業(yè)地產(chǎn)有了一個(gè)比較好的提升，看出回升的趨勢(shì)，但整體上今年的商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)還比較的趨緩的。
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)增速緩于住宅地產(chǎn)的原因是什么呢？為什么同樣在這樣的危機(jī)的背景下，他們走出了兩個(gè)不同的行情呢？我想這背后有它的一些非常深刻的原因，除了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，我們雖然都把它叫做地產(chǎn)，但是它們的建設(shè)、建筑、投資者，或者叫購(gòu)買(mǎi)者、使用者都很多不同以外，我覺(jué)得今年的差異還取決于這么幾個(gè)因素：
第一像寫(xiě)字樓都商務(wù)地產(chǎn)是和實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，住宅可以使用，而今年的住宅又變成金融投資工具，但是商業(yè)地產(chǎn)致畸和實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的，金融危機(jī)來(lái)了，首先沖擊我們的外貿(mào)，然后沖擊我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以今年的寫(xiě)字樓和商務(wù)地產(chǎn)恰恰是今年的我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)最明顯或者最真實(shí)的體現(xiàn)，就是雖然資產(chǎn)價(jià)格住宅去了，但我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)際上是回升的并不是令人滿(mǎn)意的，反映在我們商務(wù)地產(chǎn)上還不能那么快起來(lái)，因?yàn)樗蛯?shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)，它的寫(xiě)字樓需求的主體部分，我們看北京的寫(xiě)字樓，上海的寫(xiě)字樓還有一些二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓都是誰(shuí)需要呢？金融、IT、服務(wù)業(yè)和制造業(yè)企業(yè)里面的一部分，受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，我們的金融、IT、服務(wù)業(yè)還是受到一定的影響，特別是有一些我們說(shuō)和創(chuàng)意和其他結(jié)合在一起的服務(wù)業(yè)，在這個(gè)時(shí)候?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的生產(chǎn)型企業(yè)就不能快速的回升，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的需求就不會(huì)明顯的上漲。所以整個(gè)今年寫(xiě)字樓，可以看的出來(lái)，像北京市的統(tǒng)計(jì)，上半年全市通訊設(shè)備制造實(shí)現(xiàn)的增加值比去年下降了27.6%，如果這樣的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有好轉(zhuǎn)，對(duì)寫(xiě)字樓當(dāng)然會(huì)發(fā)生變化。
我們?cè)倏春蜕虡I(yè)零售業(yè)有關(guān)的地產(chǎn)，零售商業(yè)的地產(chǎn)受商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，和經(jīng)濟(jì)景氣度有很大的關(guān)系，黃海助理講了，今年我們的零售業(yè)在這樣的危機(jī)背景下仍然保持著15.1%的盈利增長(zhǎng)，17%左右的實(shí)際增長(zhǎng)，扣除物價(jià)因素以外的實(shí)際增長(zhǎng)，是改革開(kāi)放30年來(lái)實(shí)際增長(zhǎng)最高的年份，如果和寫(xiě)字樓比起來(lái)，我們跟零售有關(guān)的地產(chǎn)還是不錯(cuò)的，但是也受到了一定的影響。今年因?yàn)槲覀冊(cè)械牧闶鄣禺a(chǎn)實(shí)際上在這樣的危機(jī)背景下，它經(jīng)營(yíng)的還不錯(cuò)，已經(jīng)很好了，所以今年的零售商業(yè)地產(chǎn)業(yè)受到了來(lái)自金融方面的影響。
我們?cè)倏瓷虡I(yè)地產(chǎn)今年和住宅地產(chǎn)的差異還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的通脹保值功能和住宅不一樣，今年我們本來(lái)是在防通縮，但是由于對(duì)未來(lái)的通脹預(yù)期，大家還是搶房子，把它變成了什么呢？實(shí)際已經(jīng)不是它的使用價(jià)值了，而是它的投資保值功能，人們把這個(gè)住宅賦予了它很多投資保值，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的功能，所以很多人講已經(jīng)不是在買(mǎi)房子，而是在做金融投資，每個(gè)人都成了投資家，既使是自己住，很多人也認(rèn)為租房不如買(mǎi)房，買(mǎi)房以后可以上升，大體的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所以今年這一輪銷(xiāo)售的增長(zhǎng)實(shí)際上和這樣的大背景有關(guān)，變成了投資保值的工具以后，帶動(dòng)了住宅高速增長(zhǎng)的需求，而商業(yè)地產(chǎn)這一功能比較弱，我們沒(méi)有看到誰(shuí)說(shuō)我買(mǎi)一塊商業(yè)地產(chǎn)，我為了規(guī)避明年的通貨膨脹，這樣可能性不是太大，雖然前幾年也有，一鋪養(yǎng)三代，但是從今年的金融危機(jī)的背景下沒(méi)有人說(shuō)我買(mǎi)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)等著明年通脹以后來(lái)保值。所以在今年這樣的背景下，使得商業(yè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了比較大的差異。
還有一個(gè)就是我們的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)，2003年到2007年這一輪的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，我們的商業(yè)地產(chǎn)取得了非�？斓陌l(fā)展，這樣快的發(fā)展，有它客觀的必然性，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，整個(gè)的市場(chǎng)的規(guī)模在擴(kuò)大，它對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求肯定在增加。但是剛才徐敏主任講了，我們這里面不排除我們有盲目發(fā)展的因素，不排除有泡沫的因素，不光是我們商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上在2003到2007中這一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)里面，我們很多行業(yè)都存在著泡沫，否則的話(huà)也不可能有那么多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)能過(guò)剩的，這個(gè)泡沫是很容易被吹起來(lái)的，因?yàn)樗麄儗?duì)未來(lái)的預(yù)期可能更好，實(shí)際上包括我們的住宅地產(chǎn)，2008年的住宅地產(chǎn)的低迷實(shí)際上是對(duì)這一輪住宅泡沫的一種擠壓，只不過(guò)這種擠壓還沒(méi)有擠壓到一種程度，這一輪的高速增長(zhǎng)就來(lái)了。所以我們說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系里面，供大于求，在很多城市是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，并不是供不應(yīng)求，黃助理和黃老師也講了這種大規(guī)模，大體量的商業(yè)地產(chǎn)到處都在建，所以這種供求關(guān)系在今年的危機(jī)背景下就顯現(xiàn)出來(lái)，它的矛盾就凸顯出來(lái)了，所以也使得很多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始處在比較低迷的時(shí)期。
第三個(gè)原因還有一個(gè)政策原因，今年的應(yīng)對(duì)危機(jī)，對(duì)于商品住宅的優(yōu)惠政策是我們國(guó)家歷史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，印花稅、契稅、包括貸款、二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的下調(diào)，還有其他很多地方上對(duì)住宅地產(chǎn)的優(yōu)惠恩政策，這樣一些政策，特別是我們到現(xiàn)在為止大體上9萬(wàn)億新增貸款里面很多出現(xiàn)了住宅地產(chǎn)，這是今年住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)差別非常重要的因素，就是政策是一個(gè)重要的推手，推動(dòng)了這個(gè)住宅地產(chǎn)的發(fā)展。但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，沒(méi)有那么多的優(yōu)惠政策，誰(shuí)說(shuō)誰(shuí)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，誰(shuí)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)給他補(bǔ)貼嗎？給稅收下降嗎？沒(méi)有。所以這樣的原因下，今年的這一系列的原因，導(dǎo)致今年的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，如果說(shuō)冰雪兩重天有點(diǎn)夸張，但是確實(shí)走出了不同的行情，也導(dǎo)致這兩個(gè)市場(chǎng)投資者今年的回報(bào)率完全不一樣。但是在全國(guó)的各個(gè)地方，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還有受沖擊的影響不一樣，比如大城市和高檔的商業(yè)可能受危機(jī)的影響相對(duì)比較大一些，辦公樓、酒店地產(chǎn)受的影響比商業(yè)零售業(yè)的地產(chǎn)要大，因?yàn)槲覀兞闶蹣I(yè)的地產(chǎn)是和我們?nèi)嗣竦纳钕⑾⑾嚓P(guān)，我們的超市每天都到進(jìn)去消費(fèi)，所以商業(yè)零售業(yè)有關(guān)的地產(chǎn)受的影響相對(duì)小一些，還有一般地段的受的影響比核心地段受的影響大一些，所以我們看實(shí)際上不同的城市，不同城市的不同區(qū)域，不同區(qū)域的不同地段，實(shí)際上都還是有比較大的差異的。
大家關(guān)心明年的商業(yè)地產(chǎn)面臨什么樣的發(fā)展環(huán)境，我們大體上看一下，剛才徐主任講我們商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，我們首先來(lái)分析明天的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體形勢(shì)。從今年的一系列的積極因素來(lái)看，我們今年保8的任務(wù)已經(jīng)毫無(wú)問(wèn)題，后兩個(gè)月如果不錯(cuò)的話(huà)，可能比8還要高一些，所以整個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的這種勢(shì)頭是非常明顯的，在明年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和動(dòng)力格局的分析來(lái)看，要總體上好于今年，這是毫無(wú)問(wèn)題的，因?yàn)槲覀冏顗牡臅r(shí)期過(guò)去了，下一步我們的動(dòng)力機(jī)制已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生變化，我們?cè)購(gòu)膭?dòng)力機(jī)制上分析明年是什么支撐我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呢？我們大體上做個(gè)非常簡(jiǎn)要的分析。
我們一般做短期分析里面愿意用三架馬車(chē)分析整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，我們看這三架馬車(chē)明年是什么狀況呢？從投資來(lái)看，明年投資量仍然會(huì)保持一個(gè)比較高的速度，今年到10月份是33.1%，明年這個(gè)增速可能還會(huì)達(dá)到一個(gè)比較高的增速，什么原因呢？一個(gè)是投資的慣性使然，今年我們兩年的4萬(wàn)億下去，本來(lái)也有一部分是安排在2010年投資的，因?yàn)槭莾赡?萬(wàn)億，是分為兩年往下投資，所以明年已經(jīng)有了一些投資安排。第二我們今年投下來(lái)的大量的“鐵公基”項(xiàng)目對(duì)投資有一個(gè)慣性的拉動(dòng)，它叫投資呼喚投資，我們這一輪的投資下去了，我們還要不斷的追加，因?yàn)楹芏啻蟮捻?xiàng)目肯定不是一年甚至兩年完成的，所以會(huì)呼喚下一輪的投資上來(lái)，所以明年這樣一個(gè)慣性的投資的需求還會(huì)保持一個(gè)比較高的速度。還有一個(gè)就是民間自主投資跟上，今年的房地產(chǎn)、汽車(chē)、家電等等這樣的以市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的投資開(kāi)始加入，還有一個(gè)就是外資，今年來(lái)看，外資的增長(zhǎng)是比較快的，特別是9月份，我們已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月外資投資正增長(zhǎng)，因?yàn)榍皫讉�(gè)月是負(fù)的增長(zhǎng)，因?yàn)榇罅康耐赓Y回到本國(guó)去救本國(guó)的經(jīng)濟(jì)，隨著國(guó)外的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，外資開(kāi)始尋找它的好的投資地，中國(guó)當(dāng)然還是它的首選，這是一駕馬車(chē)，所以很多專(zhuān)家講我們明年的流動(dòng)性可能還會(huì)保持一定的水平，雖然不能像今年這樣就近10萬(wàn)億，但是需要一定的流動(dòng)性適應(yīng)這樣投資的需求。
第二個(gè)就是消費(fèi)，消費(fèi)這駕馬車(chē)，明年的消費(fèi)仍然將保持比較高的速度，剛才黃助理已經(jīng)講了，大體在15到16左右，原因是什么呢？首先我們的消費(fèi)剛性，13億人口的消費(fèi)剛性已經(jīng)達(dá)到一定歷史水平，它不因?yàn)槟愕慕?jīng)濟(jì)危機(jī)就把吃去掉，這是不可能的，因?yàn)槲覀冊(cè)?000美元的GDP下，我們消費(fèi)的剛性已經(jīng)到了一個(gè)高度的水平，它首先減的是奢侈品的需求，但是對(duì)基本的吃住衣還是有一定的剛性。再一個(gè)就是消費(fèi)政策穩(wěn)定，明年政策還將不斷的刺激消費(fèi)，比如家電，家電下鄉(xiāng)一個(gè)政策執(zhí)行四年，目前為止小排量汽車(chē)購(gòu)置稅的政策也不可能馬上取消，所以這樣的一些消費(fèi)的政策也會(huì)促使明年的整個(gè)的消費(fèi)的增長(zhǎng)，而消費(fèi)的增長(zhǎng)當(dāng)然對(duì)消費(fèi)有關(guān)的地產(chǎn)也是利好的。
今年的出口到現(xiàn)在還是負(fù)的20.3%左右，但是到了今年的9月份我們已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月出口1000億美元，所以這樣看下來(lái)整個(gè)的趨勢(shì)還是比較好的，明年隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，明年的出口有望達(dá)到一定的水平，大體上8到10左右，所以我們從這三駕馬車(chē)來(lái)看，明年的整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力機(jī)制會(huì)保持一個(gè)比較平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)。當(dāng)然明年還有一個(gè)因素就是今年上半年的增長(zhǎng)率比較低，明年上半年和低的基礎(chǔ)相比，明年的數(shù)據(jù)會(huì)比較高，增長(zhǎng)率會(huì)比較高。
在這樣的情況下我們還要看到明年的增長(zhǎng)不成問(wèn)題，但是最大的問(wèn)題是通脹，明年隨著農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上升，國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，比如石油現(xiàn)在又接近80美元一桶，最低的時(shí)候曾經(jīng)掉到過(guò)30美元一桶，隨著價(jià)格改革的推進(jìn)，都會(huì)對(duì)明年的通脹產(chǎn)生非常大的壓力，明年上半年如果說(shuō)還是比較溫和的物價(jià)上漲的話(huà)，下半年的通脹壓力會(huì)更大，所以我們也要關(guān)注明年的下半年的物價(jià)的情況。而且現(xiàn)在國(guó)際的走勢(shì)也不是很平穩(wěn)，我們認(rèn)為危機(jī)快走出去了，迪拜危機(jī)又來(lái)了，大家知道最近迪拜債務(wù)危機(jī)基本600億到800億的危機(jī)，雖然不足以造成去年那樣的對(duì)全世界金融體系的沖擊，但是它告訴我們這場(chǎng)危機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有徹底結(jié)束，也給我們中國(guó)提了一個(gè)醒，特別是給我們的商業(yè)地產(chǎn)提了一個(gè)醒，迪拜是什么呢？它是靠整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)鑄起這樣一個(gè)全球的奢華的地方，但是它大量的債到了一定的時(shí)候還不上了，也給我們提了一個(gè)醒，另外中國(guó)還有一些深層次的問(wèn)題沒(méi)有解決，所以對(duì)明年的形勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生一些影響。
在這種情況下，明年的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有什么影響呢？我想可能包括這么幾個(gè)方面的影響：第一總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷向好，明年的形勢(shì)會(huì)比較好，我們剛才動(dòng)力機(jī)制已經(jīng)分析了，所以明年保持8%以上的速度是不成問(wèn)題的，那么這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)流通領(lǐng)域的發(fā)展和回升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，對(duì)商務(wù)地產(chǎn)和流通地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生比較大的需求。
第二外貿(mào)形式區(qū)域好轉(zhuǎn)將促進(jìn)外相度較高的市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展，對(duì)那些跟外向度有關(guān)的市場(chǎng)，可能它會(huì)比較好，比如說(shuō)我們南方，很多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是和外向度直接相關(guān)的。
第三消費(fèi)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，有利于批發(fā)零售業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而也有利于跟批發(fā)零售相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展，另外寬松的貨幣政策和財(cái)政政策也有利于整個(gè)商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響到我們商業(yè)地產(chǎn)逐步的復(fù)蘇和回升。
在這樣的情況下，明年的商業(yè)地產(chǎn)的著力點(diǎn)是什么呢？一個(gè)是有向好這樣的趨勢(shì)，但是也對(duì)我們的商業(yè)地產(chǎn)提出了要求，第一我認(rèn)為還是要理性發(fā)展，理性對(duì)抗，到目前為止我們的商業(yè)地產(chǎn)雖然比較低迷，但是從供求結(jié)構(gòu)上，我們供大于求是各個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的基本格局，可能在結(jié)構(gòu)上還有一些結(jié)構(gòu)不太平衡，但是整體的總量我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)并不是短缺的，所以下一步的理性發(fā)展、理性規(guī)劃是非常重要的。還包括商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境，就剛才黃老師說(shuō)不是所有都是大的、綜合的，還應(yīng)該有小的，專(zhuān)業(yè)的、特色的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)的地產(chǎn)的供給。迪拜的危機(jī)，我想給我們的警示就是它的發(fā)展頭腦太熱，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候要保持一個(gè)冷靜，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不要盲目的在加大投資。
第二個(gè)就是市場(chǎng)整合，在現(xiàn)有的市場(chǎng)如何把它整合起來(lái)，發(fā)揮它最大的效益問(wèn)題。那么我們看到在這次危機(jī)里面，通過(guò)企業(yè)的并購(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)的整合，實(shí)際上也已經(jīng)開(kāi)始了。
第三就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，剛才我說(shuō)生態(tài)問(wèn)題，我們的商業(yè)地產(chǎn)也有一個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，逐步把它合理化，特別是一些二、三線(xiàn)城市，你把那么多的綜合體就失去了你這個(gè)城市的風(fēng)貌和特色，我覺(jué)得做的比較好是成都，大家有機(jī)會(huì)到成都看一看，成都的特色商業(yè)街，它的錦鯉，還有很多商業(yè)街非常有特色，反而代表了這個(gè)城市的商業(yè)品格和商業(yè)特征。
第四個(gè)就是把握投資節(jié)奏。
還有一個(gè)就是完善相關(guān)的體制和機(jī)制，謀求創(chuàng)新。現(xiàn)在大家說(shuō)有一種叫城市綜合體，剛才底下有一位專(zhuān)家給我講，可能也是一種商業(yè)地產(chǎn)形式的創(chuàng)新，還有其他方式，我們也在不斷的謀求創(chuàng)新，創(chuàng)新才能產(chǎn)生更大的效益，才能使商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)更快的發(fā)展。
另外我想，我們商業(yè)地產(chǎn)最終還是要關(guān)注民生，與民生直接息息相關(guān)，你這個(gè)地產(chǎn)就有價(jià)值，有生命力。所以我曾經(jīng)參加成都的一個(gè)會(huì)議，我說(shuō)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)最有價(jià)值呢？就是直接和人的發(fā)展相關(guān)的，和人貼的最緊的，為人的便利化服務(wù)的，對(duì)人的親切感最強(qiáng)的這樣的商業(yè)地產(chǎn)是最有價(jià)值的。但是我們的樓越蓋越高，和人的距離是越來(lái)越遠(yuǎn)的，它的人文化的理念已經(jīng)離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)了，所以我想關(guān)注民生，注重人文關(guān)懷也是我們商業(yè)地產(chǎn)所需要加以注意的，如果明年的這個(gè)時(shí)候在這里還開(kāi)論壇的話(huà)，我們商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)2010年是我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最好的一年，也是發(fā)展最理性、最健康的一年。
以上是我的觀點(diǎn)，有不對(duì)的地方請(qǐng)大家批評(píng)指正，謝謝大家。
徐敏：非常感謝任所長(zhǎng)，任所長(zhǎng)對(duì)整個(gè)商業(yè)方面的研究很全面，專(zhuān)門(mén)為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了有了一個(gè)很好的框架，對(duì)她的演講再次表示感謝
有了高層的領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家的解讀和一些闡述，我們也離不開(kāi)從事商業(yè)地產(chǎn)的一線(xiàn)的企業(yè)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法，下面有請(qǐng)寶龍極端副總裁林峰利先生就保龍商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式做一個(gè)介紹，歡迎。
林峰利：尊敬的各位來(lái)賓，各位朋友，大家上午好，我是來(lái)北京參加這個(gè)住交會(huì)，一個(gè)是跟大家分享一下我們的商業(yè)模式，還有一個(gè)也想跟我們業(yè)內(nèi)，包括我們很多專(zhuān)家一起交流一下經(jīng)驗(yàn)。
保龍主要是探索了中國(guó)城市化的進(jìn)程，特別是在二、三線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)階梯的推進(jìn)推動(dòng)了二三線(xiàn)城市城市化率的提高，也為商業(yè)地產(chǎn)提供了一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，在很多二三線(xiàn)城市，特別是新農(nóng)村建設(shè)中，住宅的開(kāi)發(fā)相對(duì)比較快，但是相應(yīng)商業(yè)和生活配套卻比較滯后，保龍也是看準(zhǔn)了這樣一個(gè)契機(jī)，最早是2003年介入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，到目前為止也取得非常好的效果，這種模式也得到了當(dāng)?shù)卣囊粋�(gè)大力支持，在完善城市配套，帶動(dòng)土地增值，引進(jìn)外資和國(guó)際化的商業(yè)業(yè)態(tài)，以及帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)繁榮，增加就業(yè)和稅收都起到了非常重要的意義。
我們的特色有幾個(gè)，一個(gè)是在二、三線(xiàn)城市以新城區(qū)和城鄉(xiāng)接合部為主，這個(gè)是避開(kāi)了大城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也為未來(lái)的發(fā)展奠定了一個(gè)比較好的發(fā)展，這幾年特別是國(guó)內(nèi)國(guó)外知名品牌的商家，也選擇在二、三線(xiàn)城市的發(fā)展，包括超市、百貨、醫(yī)院等等。
以福州為例，我們?cè)?003年在福州開(kāi)發(fā)，是在一個(gè)工業(yè)區(qū)，當(dāng)時(shí)周?chē)鷽](méi)有任何的商業(yè)氣氛，通過(guò)我們的建設(shè)，2007年交房，當(dāng)時(shí)的租金只有100出頭多一點(diǎn)，店鋪的售價(jià)在2萬(wàn)左右，經(jīng)過(guò)兩年的運(yùn)營(yíng)期，現(xiàn)在的租金已經(jīng)平均達(dá)到300塊，平均每天是55000多人，在周末和節(jié)假日達(dá)到10萬(wàn)人左右，而這個(gè)租金也從當(dāng)初的100塊到現(xiàn)在300塊，甚至最高的地方達(dá)到6、7百塊，當(dāng)時(shí)買(mǎi)我們店鋪的客戶(hù)這個(gè)銷(xiāo)售已經(jīng)從當(dāng)初2萬(wàn)達(dá)到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓4萬(wàn)，甚至高的達(dá)到7、8萬(wàn)。
再一個(gè)在新區(qū)取得土地，一個(gè)我們拿地相對(duì)來(lái)說(shuō)在一個(gè)新的發(fā)展區(qū)，土地的成本相對(duì)比較低，對(duì)未來(lái)有一個(gè)很大的增值空間。但是在二、三線(xiàn)城市之前，很多的商業(yè)或多或少存在一些問(wèn)題，或者現(xiàn)金不足，或者發(fā)展受限，特別是在一些老的商業(yè)街發(fā)展，會(huì)出現(xiàn)一些道路擁擠、停車(chē)?yán)щy，商業(yè)的分布也比較散亂。我去過(guò)一些城市，到商業(yè)街找停車(chē)非常困難，而且也擁堵不堪，現(xiàn)在我們也知道車(chē)的普及率越來(lái)越高，特別是二、三線(xiàn)城市，它面對(duì)的不僅是城市周邊也包括周邊的縣鎮(zhèn)，他去購(gòu)物和消費(fèi)，如果說(shuō)車(chē)很難走，這樣嚴(yán)重制約了整個(gè)商業(yè)的一些發(fā)展。
所以我們?cè)谛聟^(qū)和一些城鄉(xiāng)接合部，就避免了這樣的一些問(wèn)題，在新區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)道路、交通、市政設(shè)施比較完善，應(yīng)該說(shuō)未來(lái)這個(gè)城市的中產(chǎn)階層也都聚集于此，所以發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。
第三就是保龍獨(dú)體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)了幾年的發(fā)展，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，特別是在二、三線(xiàn)城市，我們也是在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中，逐步形成了自己的一個(gè)風(fēng)格。
第四點(diǎn)就是一個(gè)多業(yè)態(tài)和一站式的消費(fèi)模式。特別是在二線(xiàn)城市是以標(biāo)準(zhǔn)店為核心的，比如百貨、超市、電器數(shù)碼、影院，不僅滿(mǎn)足了購(gòu)物的要求，而且滿(mǎn)足了休閑的要求，同時(shí)對(duì)帶動(dòng)大量的人員，對(duì)餐飲、休閑也起到了很大的帶動(dòng)作用。同時(shí)相關(guān)其他的業(yè)態(tài)也帶動(dòng)了商業(yè)，比如說(shuō)在項(xiàng)目本身的辦公居住等，就形成了一個(gè)本身的固定的消費(fèi)群，比如我們無(wú)錫的保龍項(xiàng)目，投入使用后項(xiàng)目本身就有1萬(wàn)多人在此辦公、居住，以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)，附近又有商務(wù)區(qū)6萬(wàn)多人的白領(lǐng)階層，所以家樂(lè)福就和我們簽約，中影院線(xiàn)也跟我們簽約，最近品牌餐飲、還有一個(gè)KTV也要簽約進(jìn)駐。
商業(yè)物業(yè)大家知道，經(jīng)營(yíng)的好壞關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)和管理，在之前保龍開(kāi)發(fā)的物業(yè)70%自己持有，后面開(kāi)發(fā)的物業(yè)100%作為持有，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)發(fā)展可以有效的調(diào)整業(yè)態(tài)，也有利于商業(yè)物業(yè)的持續(xù)性發(fā)展，通過(guò)長(zhǎng)期的獲取資金回報(bào)和資產(chǎn)增值的回報(bào)，也有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的。
以上是跟大家分享保龍的商業(yè)模式，后面還有一個(gè)題目是關(guān)于二、三線(xiàn)城市綜合體運(yùn)作的成功，這個(gè)題目大了點(diǎn)，我想簡(jiǎn)單從幾個(gè)方面跟大家講一下。
一個(gè)城市綜合體需要政府合理規(guī)劃和引導(dǎo)，而不是盲目的規(guī)劃立項(xiàng)，前面幾位嘉賓也提到了，有很多的項(xiàng)目盲目的偏大，已經(jīng)超出了實(shí)際社會(huì)的實(shí)際需求，這個(gè)規(guī)劃要建立在城市自身的發(fā)展和需求上。
第二點(diǎn)是每個(gè)城市總合體要有自己的獨(dú)體性，不要盲目的模仿，我們很多的投資商和開(kāi)發(fā)商在拿地或者規(guī)劃項(xiàng)目的時(shí)候可能是盲目的模仿，比如我在上海、深圳、北京甚至是日本看到一個(gè)綜合體不錯(cuò)，就把它放在一個(gè)不適合或者比較小的城市，這個(gè)就是盲目的規(guī)劃。
第三個(gè)就是合理界定城市綜合體的規(guī)模，從前期的定位、規(guī)劃、到后期的管理，都要綜合。
第四點(diǎn)投資商要具備綜合投資能力，要具備資本運(yùn)作的能力，還有品牌的整合能力，包括你合作的商家，還有運(yùn)營(yíng)管理，簡(jiǎn)單來(lái)講就是這幾個(gè)方面。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅開(kāi)發(fā)，目前國(guó)內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)比較成熟，也形成了很多的體系，商業(yè)地產(chǎn)還是再一個(gè)發(fā)展過(guò)程中，住宅只要不出現(xiàn)大的質(zhì)量問(wèn)題，周期問(wèn)題，最多就是價(jià)格的高低。
做商業(yè)地產(chǎn)最重要的就是了解市場(chǎng)，因?yàn)橹袊?guó)比較大，每個(gè)城市都有自己的特色，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)氐男枨�，盲目的開(kāi)發(fā)，或者有些是不負(fù)責(zé)任的出售土地，拿錢(qián)走人，給當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)也造成了很多的負(fù)面影響。
屬性調(diào)查主要是兩個(gè)層面，一個(gè)是城市的屬性調(diào)查，一個(gè)是地塊的屬性調(diào)查，對(duì)城市的屬性調(diào)查，要從人口的居住以及這個(gè)城市的輻射范圍，對(duì)周邊區(qū)域和城市有沒(méi)有吸引力，這個(gè)我就不展開(kāi)講了。
在我們國(guó)家的城市規(guī)劃也是跟這個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)系是非常大的，有的城市在拿地或者規(guī)劃的時(shí)候，不同的角色者上臺(tái)可能對(duì)一個(gè)城市發(fā)展方向不一樣，所以我們充分要把握這個(gè)城市規(guī)劃的趨勢(shì)。
再一個(gè)就是對(duì)城市發(fā)展的現(xiàn)狀要做充分的調(diào)查，要發(fā)現(xiàn)它有沒(méi)有新的商業(yè)空間。
再就是這個(gè)城市的收入水平，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平，這也是我們?yōu)槭裁催x擇在江蘇、山東，也是跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平有關(guān)系的。這是城市的屬性。
還有一個(gè)地塊的屬性，從城市綜合體來(lái)講，在舊的城區(qū)開(kāi)發(fā)會(huì)面臨一些問(wèn)題，包括舊城改造，包括土地的受限，所以說(shuō)要做城市綜合體有計(jì)劃，最好是在新興的中心。
第二點(diǎn)就是它在規(guī)劃中有沒(méi)有具備商業(yè)的部分。
第三點(diǎn)，就是要有理想的交通條件和資源，這就是我剛才講到的市場(chǎng)調(diào)查。
做完了市場(chǎng)調(diào)查很重要的一點(diǎn)定位，這里面包括主題定位、規(guī)模定位、業(yè)態(tài)定位，同時(shí)要有超前意識(shí)，具有前瞻性，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)間接性。我舉例說(shuō)明，像現(xiàn)在的大型超市也不過(guò)十多年的時(shí)間，最早開(kāi)業(yè)應(yīng)該在1995年。還有一個(gè)就是影院這個(gè)業(yè)態(tài)，至少我們了解的信息兩年前三年前影院的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)還是比較舉步維艱，特別是去年今年我們都知道影院的市場(chǎng)非常的火爆，我們?cè)谝?guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)的時(shí)候，有沒(méi)有這種前瞻性，有沒(méi)有想到說(shuō)這個(gè)業(yè)態(tài)將來(lái)是大家所需求的，或者它的消費(fèi)大家可以接受。
第三點(diǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)上講，這個(gè)是最不好做的，因?yàn)槲覀冊(cè)O(shè)計(jì)首先要跟設(shè)計(jì)院打交道，現(xiàn)在做的比較專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)院不是很多，而很多的設(shè)計(jì)院是從外立面或者造型，或者是設(shè)計(jì)師追求一種風(fēng)格，但是實(shí)際上做出來(lái)的效果符不符合商業(yè)的動(dòng)向和要求，是存在很多問(wèn)題的。所以說(shuō)在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，特別是后期的建設(shè)中，出現(xiàn)了很多的設(shè)計(jì)院跟開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，也帶來(lái)了諸多的問(wèn)題。
從規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，一個(gè)是整體規(guī)劃，一個(gè)是空間規(guī)劃，一個(gè)是交通規(guī)劃，商業(yè)分布的總體規(guī)劃，要符合這個(gè)城市整個(gè)的發(fā)展形象，但是并不喜追求大規(guī)模和高檔次，我有看到在一個(gè)城市，是把南京和上海的商業(yè)模式搬過(guò)去，那個(gè)城市多數(shù)人是剛剛從農(nóng)村轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的，很多老百姓不敢進(jìn)那樣的購(gòu)物中心，但是我比較過(guò)一個(gè)，它跟旁邊的普通的購(gòu)物中心差別不是很大，但是旁邊的百貨店里面的非常多，但是大的購(gòu)物中心里面很冷清，所以我們做規(guī)劃最重要還是符合這個(gè)城市消費(fèi)習(xí)慣。
第二是空間規(guī)劃，因?yàn)樽鑫覀兩虡I(yè)地產(chǎn)主要還是結(jié)合定位，包括商業(yè)街的具體位置、樓層、面積，最好之前跟商家了解，有一個(gè)互動(dòng)，要能夠滿(mǎn)足他的需求，在業(yè)內(nèi)的時(shí)候也經(jīng)常跟我們商業(yè)業(yè)內(nèi)朋友聊天，很多的商業(yè)物業(yè)招商也在抱怨，主要的問(wèn)題就是大家沒(méi)有充分的信息互動(dòng)溝通，所以我想有這樣的會(huì)議，也是給我們商業(yè)業(yè)內(nèi)的朋友多一些交流，如果在這方面大家能達(dá)成一些共識(shí)，避免走一些彎路。
第三個(gè)就是交通規(guī)劃，交通規(guī)劃應(yīng)該說(shuō)是商業(yè)綜合體重中之重，特別是關(guān)于停車(chē)和交通路線(xiàn)的問(wèn)題，還有很多涉及到包括一些商家停車(chē)的事情。
時(shí)間也比較緊，我就簡(jiǎn)單跟大家分享一些概念性的東西，謝謝。
徐敏：謝謝林總的演講，我覺(jué)得林總講的商業(yè)地產(chǎn)很具體，我也建議林總以后要留一手，不要把什么都說(shuō)了，我們大家都說(shuō)了，還有什么保留的？但是我想換一種方式，下面有請(qǐng)圓桌主持趙云偉先生，圓桌對(duì)話(huà)，商業(yè)地產(chǎn)提升城市價(jià)值，并有請(qǐng)嘉賓李貴斌先生，北京光耀東方投資管理有限公司董事長(zhǎng)，黃世達(dá)先生，裕景地產(chǎn)集體總經(jīng)理，林峰利先生，寶龍集團(tuán)副總裁，黃志強(qiáng)先生，北京麥當(dāng)勞副總經(jīng)理，李盈霖，金融街商業(yè)管理公司副總經(jīng)理，胡冰，豪布卡斯城市商業(yè)綜合體研究院院長(zhǎng)。
趙云偉：前面幾位嘉賓都講了很多精彩內(nèi)容了，這次我們進(jìn)行一個(gè)圓桌論壇，比較輕松一點(diǎn)，我是趙云偉。剛才在座的嘉賓只有林總有機(jī)會(huì)發(fā)言，所以我還是希望今天出席的嘉賓每個(gè)人先做一個(gè)簡(jiǎn)單的自我介紹。
今天的主題是商業(yè)地產(chǎn)提升城市價(jià)值，我本人是從事城市規(guī)劃工作的，所以在我看來(lái)一個(gè)城市的發(fā)展，最主要的是城市的功能布局，功能布局里面最主要的就是安排城市的商業(yè)街區(qū)在什么位置，所以從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，城市的商業(yè)板塊決定了城市的發(fā)展結(jié)構(gòu)，也就是決定了城市發(fā)展的潛力，今天在座一部分是專(zhuān)家，一部分是投資商，對(duì)于今天的主題不知道各位有什么高見(jiàn)？
�。ǎ含F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是在一個(gè)發(fā)展過(guò)程中，確實(shí)需要我們國(guó)內(nèi)，包括我們很多商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家和學(xué)者，包括我們政府的領(lǐng)導(dǎo)，大家比較多一些的互動(dòng)和探討，因?yàn)榇_實(shí)在探討太多的商業(yè)地產(chǎn)，包括我們自身，在剛開(kāi)始發(fā)展之初，應(yīng)該都走了一些彎路，甚至有很多投資商，他的理想非常好，但是不懂得怎么樣做，也造成了一些投資的損失，看著很可惜的。我就說(shuō)這些。
�。ǎ何覀冇X(jué)得上面的專(zhuān)家講的很好，要有序有效，第一個(gè)是商業(yè)對(duì)話(huà)，首先要有商業(yè)對(duì)話(huà)，沒(méi)有商業(yè)對(duì)話(huà)亂來(lái)不行。第二個(gè)我們招商合理，也不僅僅是要做大的國(guó)際品牌。最后一個(gè)我們商業(yè)經(jīng)營(yíng)什么很重要，北京有一個(gè)東方廣場(chǎng)，它每天都有新的裝修，但是每天商業(yè)的物業(yè)管理非常好，非常有序，所以對(duì)這個(gè)商業(yè)的價(jià)值、人流，我覺(jué)得是一年比一年好，我也相信，如果良好的商業(yè)地段發(fā)展，一定能夠促進(jìn)這個(gè)城市的價(jià)值提升。謝謝。
黃世達(dá)：我們跟寶龍集團(tuán)不一樣，我們是在城市的中心做超高級(jí)，還有就是功能非常龐大的城市綜合體，我們現(xiàn)在有三個(gè)機(jī)會(huì)，大連、沈陽(yáng)和（上海），都能在中心地段拿到一個(gè)最好的地。我們發(fā)現(xiàn)我們的商業(yè)地產(chǎn)跟整個(gè)城市在走，這是代表了這個(gè)城市的一個(gè)符號(hào)，另外整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅要在中心的地段，而且整個(gè)規(guī)劃都是城市最高的樓，比如在大連我們有80層，這是東北最高的了，所以這個(gè)城市的每一個(gè)符號(hào)都在里面，所以也是全世界最好的大師在設(shè)計(jì)。其實(shí)我們做城市綜合體，政府還是非常歡迎的，我們還是跟著這個(gè)城市一起成長(zhǎng)，所以是跟這個(gè)城市一起發(fā)展起來(lái)的。
�。ǎ阂豁�(xiàng)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是城市綜合體的開(kāi)發(fā)，這是一塊業(yè)務(wù)，再一塊業(yè)務(wù)就是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與投資，包括爛尾的項(xiàng)目，第三塊業(yè)務(wù)就是商業(yè)管理公司，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)、投資、并購(gòu)于一體的商業(yè)模型。
以上的同行和專(zhuān)家都講的很好，他們特別從宏觀層面上講了一些問(wèn)題，我在這里想介紹一些具體的，前天在金融街那兒有一個(gè)亞洲商業(yè)地產(chǎn)的論壇，當(dāng)他提問(wèn)到明年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)怎么樣，我大體上有個(gè)什么樣的判斷呢？開(kāi)發(fā)量繼續(xù)增大，也就是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量肯定是繼續(xù)增大的，但是空置率還要繼續(xù)提高，也就是好的很好，差的比較差，體現(xiàn)不出當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商要的這種開(kāi)發(fā)價(jià)值的預(yù)期：
圍繞這個(gè)問(wèn)題，我在這里談一下，也就是幾個(gè)具體的事情，跟大家共同的分享一下。根據(jù)主持人說(shuō)了，他是做商業(yè)地產(chǎn)城市規(guī)劃工作的，我到幾個(gè)城市拿項(xiàng)目的時(shí)候，給他們提出來(lái)的是統(tǒng)一規(guī)劃，分布實(shí)施，大到城市，小到項(xiàng)目，尤其是城市綜合體都是如此，這樣就一個(gè)城市的綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)首先要考慮到統(tǒng)一規(guī)劃，分布實(shí)施。
第二個(gè)就是先定位，后招商，先招商，后規(guī)劃，必須按這個(gè)程序走，否則的話(huà)你上來(lái)一說(shuō)我搞個(gè)什么樣的建筑，讓設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，在規(guī)劃的前提下，你給規(guī)劃局設(shè)計(jì)計(jì)劃好，也就是給他這樣一個(gè)任務(wù)，否則的話(huà)，讓設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)會(huì)銜接不起來(lái)，為什么會(huì)是這個(gè)情況？商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)為主，商業(yè)的前提是市場(chǎng)，只有商業(yè)搞好了，商業(yè)才能有收益，你有了收益這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)才有價(jià)值，有了價(jià)值以后房子的價(jià)格就賣(mài)的高了，其實(shí)是這樣一個(gè)過(guò)程。
鑒于這樣的情況，我在一個(gè)城市搞城市綜合體，就是統(tǒng)一規(guī)劃，分布實(shí)施，先定位，再規(guī)劃，先招商，再賣(mài)樓，基本上是這樣一個(gè)流程。由于是這樣一個(gè)情況，做起來(lái)在規(guī)模上，在業(yè)態(tài)的領(lǐng)域里，在某個(gè)業(yè)主的安排上，可能會(huì)有比較好的效益。
像這類(lèi)的研究，我往往從幾個(gè)方面思考這些問(wèn)題，第一個(gè)方面就是交通問(wèn)題，交通不單純涉及到車(chē)流問(wèn)題，它涉及到整個(gè)廠(chǎng)商內(nèi)部問(wèn)題，一些公司在三、四線(xiàn)城市搞綜合體，體量在30萬(wàn)以上，整個(gè)定義規(guī)劃的時(shí)候，一般這樣的城市一般在地上交通比較多，建議把車(chē)流放到地下，盡可能實(shí)現(xiàn)人、車(chē)分流，這是我的一個(gè)思考。
我對(duì)綜合體的第二個(gè)思考，其實(shí)綜合體很大程度上就是一種聚集效應(yīng)，一站式服務(wù)，里面有購(gòu)物，有娛樂(lè)，有餐飲，有辦公，有酒店，體量大的有住宅，通過(guò)聚集挖掘它的效益。這種情況下，很大程度上還是看這個(gè)城市需要什么，還得要進(jìn)一步做好調(diào)研，在每一個(gè)環(huán)境上，看這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，既要前瞻性的考慮這個(gè)建筑問(wèn)題，而更大程度上什么事都有個(gè)度，什么超過(guò)這個(gè)度，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，看似好象掙錢(qián)沒(méi)掙足，其實(shí)這樣更安全，你發(fā)展將會(huì)更快，我覺(jué)得這是在業(yè)態(tài)的綜合上要講究一個(gè)度，要考慮前瞻性，但是它的聚集效應(yīng)往往比較大，當(dāng)然它需要的專(zhuān)業(yè)人才也比較多。這是我的一個(gè)體會(huì)。
我的第三個(gè)體會(huì)，往往像這樣的建筑，在發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，但是創(chuàng)新也不能過(guò)了，過(guò)來(lái)從建筑的角度來(lái)說(shuō)，留一點(diǎn)老祖宗的東西是非常好的，這些年由于中國(guó)的變革，往往有些建筑可能在外面看花里胡哨，用起來(lái)不好用，還得說(shuō)一切圍繞民眾，圍繞著方便來(lái)服務(wù)，也就是你搞人性化的一些設(shè)計(jì)，這里面涉及到方方面面的一些東西。
由于是這樣一個(gè)思考，這幾年這個(gè)公司也走了一些彎路，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，可能經(jīng)驗(yàn)是最重要的，目前經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)最小是25000平方米，最大的這個(gè)是87000平米，一共開(kāi)業(yè)的是5個(gè)，明年上半年再商業(yè)的還有5個(gè)，現(xiàn)在目前經(jīng)營(yíng)的這5個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)比較好，基本上滿(mǎn)足都有一種，也就是說(shuō)通過(guò)原來(lái)一系列的調(diào)整，走了一些彎路，目前經(jīng)營(yíng)狀況達(dá)到了預(yù)期的效果。這個(gè)公司現(xiàn)在的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)有1000多人，我就介紹這些。謝謝大家。
李盈霖：今天題目是商業(yè)地產(chǎn)提升城市價(jià)值，其實(shí)里面有一個(gè)問(wèn)題值得思考，為什么商業(yè)地產(chǎn)能夠提升城市價(jià)值，到底是商業(yè)地產(chǎn)的什么提升了城市的價(jià)值？有這樣一個(gè)說(shuō)法，商業(yè)地產(chǎn)就是城市的名片，所以很多政府去越遠(yuǎn)的地方希望你建一個(gè)地標(biāo)，但是為什么商業(yè)地產(chǎn)能夠提升城市的價(jià)值呢？大家說(shuō)的時(shí)候我一直在想這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)我覺(jué)得歸根到底是由于商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，提升了城市的價(jià)值，是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的發(fā)展和提升，帶來(lái)了整個(gè)城市新的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以帶來(lái)了城市價(jià)值的提升。我想舉兩個(gè)例子，一個(gè)例子就是金融街，金融街帶動(dòng)了整個(gè)北京市金融街的發(fā)展，我覺(jué)得這是特別好的例子。
另外不知道大家去過(guò)沒(méi)有，原來(lái)我做過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，在昌平，那個(gè)地方原來(lái)在7年前是一個(gè)很荒的一塊耕地，現(xiàn)在建起了一個(gè)購(gòu)物中心，旁邊還建了一些科技產(chǎn)業(yè)園，還有生命科技園，其實(shí)這也是一種商業(yè)地產(chǎn)，而這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)它在一個(gè)城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)昌平區(qū)城市化進(jìn)程的發(fā)展，我覺(jué)得大家可以去看一下，你親身體會(huì)一下，表面上你看是土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的提升，是多蓋了一些樓，多了一些人群，但是實(shí)際上不僅改變了這個(gè)城市的形象，而且增加了就業(yè)，增加了稅收，同時(shí)給這個(gè)城市的發(fā)展帶來(lái)了新的產(chǎn)業(yè)和機(jī)會(huì)。
這引出一個(gè)什么呢？剛才黃老師講的四個(gè)有，有序、有力、有度、有效，我覺(jué)得在這里我想補(bǔ)充一個(gè)，其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)該是多元化，要有層次，要多元化，有層次就是應(yīng)該是高中低檔都有的，不要都建世界第一高樓，亞洲第一高樓，其實(shí)你更符合民生的東西發(fā)展的更長(zhǎng)久，人的需求也是多層次的，水的需求也是多層次的，所以商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也應(yīng)該是多層次的，另外也是多元化的，只有這樣才能帶來(lái)多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能給這個(gè)城市帶來(lái)更多發(fā)展的機(jī)會(huì)。
�。ǎ簞偛鸥魑活I(lǐng)導(dǎo)都講的務(wù)實(shí)，我就務(wù)虛吧，第一商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的貢獻(xiàn)，大家只看見(jiàn)了地產(chǎn)，沒(méi)有看見(jiàn)商業(yè)，需要我們提出這個(gè)問(wèn)題。第二點(diǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)的重要性，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)等同于醫(yī)院、學(xué)校、交通一系列，我們現(xiàn)在商業(yè)的推進(jìn)方式是商業(yè)地產(chǎn)，它是一個(gè)城市的功能板塊。第三商業(yè)地產(chǎn)還是需要各方的支持，尤其是政府的扶持政策，商業(yè)在最早的一個(gè)階段，需要大量政府的稅收包括人力支持。謝謝大家，我就簡(jiǎn)單說(shuō)這些。
趙云偉：由于時(shí)間關(guān)系，給大家最后一句話(huà)的時(shí)間表達(dá)今天這個(gè)主題，剛才幾位發(fā)言我覺(jué)得挺好的，我覺(jué)得有三條是非常有特點(diǎn)的，第一條商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)城市發(fā)展，第二叫商業(yè)地標(biāo)創(chuàng)新城市形象，第三商業(yè)開(kāi)發(fā)與城市同步發(fā)展。這些對(duì)于我們將來(lái)怎么正確看待商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常好的貢獻(xiàn)。
最后請(qǐng)各位總結(jié)一下今天的主題，一句話(huà)概括一下。
�。ǎ航裉焯接懙脑�(huà)題是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市的帶動(dòng)，我也想借這個(gè)機(jī)會(huì)呼吁一下，就是同樣是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)該從政策面上，反過(guò)來(lái)也要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)給予一個(gè)更大的支持，現(xiàn)在很多的政策是對(duì)住宅，商業(yè)地產(chǎn)剛才很多業(yè)內(nèi)都談到了，對(duì)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，對(duì)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，包括招商引資起到了很大的作用，反而給的一些政策不是很夠，我們商業(yè)地產(chǎn)不僅是一個(gè)地產(chǎn)，它更多是一個(gè)商業(yè)，這方面政府應(yīng)該給予大力的支持。
（）：作為商家來(lái)看應(yīng)該有很多很好的和實(shí)際結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目，使我們能夠做的更充實(shí)。
�。ǎ荷虡I(yè)地產(chǎn)，除了政府以外，我覺(jué)得市場(chǎng)的因素很重要，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)的理解是非常重要的，作為政府來(lái)講也是看市場(chǎng)，現(xiàn)在我們?nèi)サ胶芏喑鞘�，也發(fā)現(xiàn)政府在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展上的時(shí)候，具體要一個(gè)名單，跟以前不一樣，以前是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的，一個(gè)很好的黃金的地被一個(gè)垃圾的東西填滿(mǎn)了，現(xiàn)在政府會(huì)挑選一些，已經(jīng)很有經(jīng)驗(yàn)了。所以我覺(jué)得這種互相在PK的過(guò)程越來(lái)越城市，整個(gè)城市的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好。
�。ǎ何覀冏龅某鞘芯C合體項(xiàng)目一般都在三四線(xiàn)城市，體量在30萬(wàn)平米以上，我們算了一筆帳，它能給國(guó)家貢獻(xiàn)1億以上的稅收，可以解決一萬(wàn)人的就業(yè)，對(duì)提升這個(gè)城市的形象，增創(chuàng)城市的輻射力，都有非常大的益處。也就是說(shuō)，靠消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)是基礎(chǔ)，政府應(yīng)該給予更大的支持。
李盈霖：我想說(shuō)的一句，我是覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)需要社會(huì)的深度的理解和認(rèn)同。謝謝。
（）：我用一句現(xiàn)在比較流行的話(huà)，之前的十年是住宅的十年，之后的十年是商業(yè)的十年，尤其從明年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)最主要的產(chǎn)品將是城市綜合體，希望大家更多的關(guān)注，謝謝大家。
趙云偉：請(qǐng)大家對(duì)各位嘉賓的到來(lái)表示熱烈歡迎，再次歡迎，這一階段結(jié)束，謝謝大家。
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