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市場觀察
樓市價格“倒掛”值得警惕
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雖然進入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪時發(fā)現(xiàn)，隨著房價持續(xù)高位運行，一些衡量樓市的重要指標出現(xiàn)畸變，特別是價格“倒掛”現(xiàn)象明顯。專家認為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。
商住倒掛：住宅單價反超寫字樓近２萬元
專家介紹，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出３０％左右。但目前部分一線城市出現(xiàn)了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的倒掛現(xiàn)象。
戴德梁行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京市寫字樓最昂貴的ＣＢＤ地區(qū)，在售的住宅項目御金臺已經(jīng)賣到了５萬元/平方米，緊鄰其側的ＳＫ大廈售價僅為３．１萬元/平方米，兩者單價竟然相差近２萬元。
位于北京崇文區(qū)的國瑞城，其公寓價格達到了３萬元/平方米，最高達３．５萬元/平方米，而其周邊的寫字樓每平方米價格不超過２萬元，單價相差１萬元以上。
在上海，位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務廣場如今售價為每平方米２萬元，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居（西區(qū)），同樣臨近蘇州河，迄今最高售價卻已達２．８萬元/平方米。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學表示，當前我國出現(xiàn)商住“倒掛”城市并不少，這一結構失衡甚至已蔓延至“二、三線城市”。
戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現(xiàn)“商住倒掛”，一是因為商用辦公樓受實體經(jīng)濟影響大，在全球經(jīng)濟整體不振的情況下，投資者不會輕易投資；二是在一線城市如北京和上海，寫字樓仍處于供大于求的狀況。另外，還有政策對商業(yè)地產(chǎn)鼓勵力度相對較小、歷史上寫字樓投資者曾經(jīng)血本無歸造成心理陰影等原因。
在供求關系等因素影響之外，“商住倒掛”現(xiàn)象反映了房價上漲過快、漲幅過高。專家指出，今年以來，由于相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低，大量投資和投機力量涌入住宅市場，成為房價脫離經(jīng)濟基本面、離奇走高的重要推手。
“到今年１０月，北京房價相對年初已經(jīng)上漲５０％，上海２０％，深圳甚至達到１００％。在金融危機的背景下，房價上漲如此之快，投資與投機的因素很大�！睆埢瘜W表示，怎樣遏制投資與投機性購房，真正鼓勵支持剛性需求及改善性需求，是２０１０年樓市調控必須面對的難題。
租售價格比：部分城市租售比達到1∶800
何衍鈞介紹，國際上通行的標準認為，合理的房屋租售比在１∶２００到１∶３００之間。這個比值意味著如果把房子出租，２００個至３００個月（大致相當于１６年至２５年）內能收回房款，買房就是劃算的。比值越高，房價中偏離普通居民消費需求的比重越大。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，２００４年以來北京等部分地區(qū)房屋租售比一直高于國際警戒線。今年１至１０月，北京地區(qū)房屋租售比達到１∶４３４，上海地區(qū)達１∶４１８，深圳、杭州均突破１∶３６０，遠高于國際通行標準。張化學指出，這些統(tǒng)計采用的是二手房銷售和租賃報價的數(shù)據(jù)，由于租賃市場中老公房比重更大，而二手房銷售市場中商品房比重較大，所以計算值“可能比實際水平還低”。
何衍鈞表示，在一些二、三線城市，平均房價達到４０００元的水平，但一套１００平方米的三居室租金每月僅５００元，租售比竟然達到１∶８００。張化學認為，租售價格比不斷拉大也表明“房價上漲過快”。
在上海工作的普通白領劉東告訴記者，他在浦東上�？萍拣^附近租了一套一室一廳，面積約５０平方米，月租金２３００元，每平方米月租４６元。而他居住的小區(qū)里房產(chǎn)中介掛出的同類房屋售價在每平方米２萬元左右，算下來租售比超過１∶４００。
“２３００元的房租占我月收入的近1/4，已經(jīng)不低。上海的租售比仍然如此懸殊，不是‘分子’房租太低，而是‘分母’房價太高了�！眲|感慨地說。
房價收入比：部分一線城市超過14倍
知名物業(yè)經(jīng)紀機構永慶房屋集團近日在上海發(fā)布報告顯示，上海市區(qū)（外環(huán)以內）房價自２００６年以來一路攀升，今年已達到２．３萬元/平方米，近４年內上漲近一倍。與上海類似，北京、深圳等一線城市近年來漲幅驚人，導致房價收入比繼續(xù)升高。
房價收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房價的合理水平。一般而言，在發(fā)達國家這一比值超過６倍即可視為出現(xiàn)泡沫。
據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，２００８年到２００９年，北京的這一比值從１４．１上升到１４．３，上海從９．２上升到１２．６，深圳從１４．４上升到１４．６，一些城市如天津也從８．６上升到１０．１。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭指出，如果剔除動拆遷保障用房因素，２００８年北京房價收入比為１５倍，上海高達１７．２倍�！鞍唇衲攴績r上漲的狠勁兒，一線城市可能會到近２０倍。”
中國社科院近日發(fā)布《住房綠皮書》指出，北京、上海、杭州、廣州等二十多個城市商品住房價格出現(xiàn)泡沫。一些對泡沫論尚存疑的專家也表示，“泡沫破滅”可能比預期遙遠，但對此潛在的問題不能不正視。
高房價鎖住了大多數(shù)居民的錢袋子�！懊吭路抠J3000元，早晨一睜眼就看到一串數(shù)字，再加上孩子上幼兒園1000元，還有人情往來、孝敬父母……”北京市民成芳說：“我連長途電話都不敢多打一分鐘！”
社科院金融研究所研究員易憲容指出，高房價對居民消費已形成嚴重“擠出效應”，事關我國長遠發(fā)展的經(jīng)濟結構調整也受到嚴重影響。
專家建議，有關部門應加強保障性住房建設，并通過稅收、信貸等政策增加待價而沽住房的成本，減少投機性甚至投資性住房比例，抑制住房價格上漲過快的勢頭。
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