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市場觀察
萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 預(yù)示商業(yè)模式調(diào)整已成潮流
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11月16日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對(duì)外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。
在業(yè)界紛紛預(yù)測2010年房價(jià)之時(shí)，在國家又開始加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度之時(shí)，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)這一片藍(lán)海，頗耐人尋味。
“2010年，隨著實(shí)業(yè)的興起，將吸引眾多資金從房地產(chǎn)回流到實(shí)業(yè)領(lǐng)域；與此同時(shí)，地方和中央以供地等多種形式來確保房價(jià)穩(wěn)定�！庇袅练Q：“萬科在經(jīng)過近3年調(diào)整之后，已經(jīng)重新進(jìn)入增長軌道，并從過去單純依靠規(guī)模速度的增長，變成質(zhì)量和效益的改進(jìn)。與每一個(gè)大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營規(guī)模達(dá)到400億-500億元后，企業(yè)都會(huì)遭遇一個(gè)‘坎’，都會(huì)進(jìn)入一個(gè)更換管理平臺(tái)的調(diào)整期。對(duì)于萬科來說，需要一個(gè)適合萬科進(jìn)行更大規(guī)模發(fā)展的平臺(tái)。”在萬科看來，這一平臺(tái)就是商業(yè)地產(chǎn)。按照萬科計(jì)劃，未來10年內(nèi)，萬科每年會(huì)在每個(gè)城市至少留下一個(gè)不可替代的公建項(xiàng)目。
其實(shí)，稍作留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)早已未雨綢繆，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)目前需要解決的兩大問題——資金和人才，都早有動(dòng)作。
據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，6月時(shí)，萬科就委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣給機(jī)構(gòu)投資者。萬科此舉是想借REITs之勢，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。而在此之前，萬科在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，通常是外包給凱德置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等公司。8月，凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，出任萬科副總裁和北京總經(jīng)理的職務(wù)。毛大慶此前是在凱德置地?fù)?dān)任環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理，在商業(yè)地產(chǎn)方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。
值得關(guān)注的是，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并非業(yè)界個(gè)例。中糧、保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而這絕非偶然現(xiàn)象。10年中，中國房地產(chǎn)市場主要是在解決老百姓的居住問題，而現(xiàn)在，中國正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的轉(zhuǎn)型，完全依賴規(guī)模和速度的粗獷增長模式已經(jīng)過時(shí)。
市場現(xiàn)實(shí)已經(jīng)清楚地顯示，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨周期調(diào)整的時(shí)候，幾乎是采取“死扛或硬挺”的辦法；而行業(yè)火熱的時(shí)候，又個(gè)個(gè)失控地去搶“地王”。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤大部分都讓土地升值掉了，這顯然不符合一個(gè)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展的思路。要解決這個(gè)問題，只能引入商業(yè)地產(chǎn)作公司的資產(chǎn)組合，這有助于減緩經(jīng)濟(jì)周期的沖擊，提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。而隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型將成為趨勢。
“Mall”步難走
雖然轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在萬科等房地產(chǎn)企業(yè)看來是種趨勢，但就是在這種大趨勢下，一場被不少專家稱作“商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)”正在悄然走近。
最近5年多來，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情，尤其是被業(yè)界推崇的城市綜合體由于各地政府推波助瀾、開發(fā)商積極性高漲，進(jìn)入高速建設(shè)階段。除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國各地的二、三線城市也都走起了“Mall”步。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至2007年底，全國已開業(yè)和正在投產(chǎn)建設(shè)的大型購物中心和Mall項(xiàng)目共400多個(gè)，其中有70%左右分布在北京、上海、廣州等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。全球建筑面積最大的10個(gè)購物中心里面，中國就占了4個(gè)。
數(shù)據(jù)顯示，在現(xiàn)有運(yùn)營的購物中心中，經(jīng)營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型購物中心的經(jīng)營狀況更是表現(xiàn)一般。
然而，在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上已基本飽和，僅上海已經(jīng)達(dá)到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港，已經(jīng)接近于國外東京、紐約的水平。據(jù)記者了解，在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)形勢也不容樂觀，租金下滑、總量過剩、空置率居高不下�！敖衲甑�3季度，北京的優(yōu)質(zhì)商鋪市場租金較上個(gè)季度持續(xù)下滑，至人民幣500元每月每平方米，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)總經(jīng)理張志賢在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)稱：“由于新入市項(xiàng)目的入駐率較高，3季度空置率與上季度持平，為16.1%。在第4季度將會(huì)有195371平方米的新增供給進(jìn)入市場，這些新項(xiàng)目將會(huì)推高整體市場的空置率，同時(shí)很多零售商會(huì)利用大量潛在新增供應(yīng)的市場機(jī)會(huì)，加大與業(yè)主方的談判籌碼，預(yù)計(jì)下一季度市場平均租金將進(jìn)一步下滑�！�
“城市綜合體的盲目開發(fā)引來4大暗疾纏身�！币晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產(chǎn)專家對(duì)記者直言：“盲目立項(xiàng)、龐大但重復(fù)、運(yùn)營管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這4大弊端正在困擾著國內(nèi)城市綜合體的發(fā)展。”“幾乎每個(gè)城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認(rèn)識(shí)到并不是所有的城市綜合體都能帶動(dòng)城市的發(fā)展。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長董利說。有關(guān)專家表示，如果商業(yè)地產(chǎn)供求失衡狀況得不到及時(shí)控制的話，未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重現(xiàn)亞洲金融危機(jī)時(shí)高空置率狀況及爛尾潮。
商業(yè)地產(chǎn)諸多問題已然引起政府部門的高度關(guān)注。早在4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住房部)發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個(gè)一、二線城市相關(guān)部門，要求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研。住房部要求，各地匯報(bào)的材料須包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對(duì)市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。這顯然是相關(guān)部門正視商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的表現(xiàn)。
在美國，一場商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)已經(jīng)開始。10月25日，美國最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資公司Capmark集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；11月19日，全球三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)國際(Fitch)預(yù)計(jì)，包括大都會(huì)保險(xiǎn)以及保德信金融公司在內(nèi)的美國各大人壽保險(xiǎn)公司，將會(huì)因商業(yè)地產(chǎn)投資失敗而損失高達(dá)226億美元。更有分析人士指出：商業(yè)地產(chǎn)市場就像一顆不定時(shí)炸彈，隨時(shí)會(huì)引爆。
質(zhì)的飛躍
盡管新藍(lán)海的暗礁仍存，但“機(jī)”向來與“�！辈⒋�。
“萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，可以說是中國商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍的重要標(biāo)志之一�！北本┻~爾時(shí)代商業(yè)顧問有限公司策劃總監(jiān)李克讓在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)稱：“經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中心城市住宅地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本上形成了新城市的格局與密度。之后，要解決的就是城市生活基本功能與配套。生活質(zhì)量的提高，離不開城市功能的完善，離不開宜居城市諸多元素的支撐，離不開商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)�！�
李克讓分析說：“隨著中國城市化進(jìn)程的加快，2010年以解決道路、配套設(shè)施、城市功能建設(shè)為主的商業(yè)地產(chǎn)將是突飛猛進(jìn)的元年。目前，城市綜合體炒作得如此火爆，就說明了城市生存空間同生活空間同樣重要。而事實(shí)是在均價(jià)近兩萬元的北京四環(huán)，其城市綜合配套的表現(xiàn)卻是不均衡、水平一般或很差，更遠(yuǎn)的地方則更差�！彼J(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建的是社區(qū)生活與文化底蘊(yùn)及狀態(tài)等等住宅外的生活空間。以前，許多住宅由于沒有大型商業(yè)設(shè)施，造成了諸多問題，如北京望京“睡城”和回龍觀“臥城”。下一步商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是補(bǔ)上前十年住宅開發(fā)所欠下的債，這個(gè)債叫城市開發(fā)和宜居建設(shè)。
根據(jù)中國城市化發(fā)展的趨勢來預(yù)測，未來二三十年的商業(yè)地產(chǎn)的獲利空間，絕不會(huì)比住宅市場小。以萬科為首的開發(fā)商，自己有恒產(chǎn)———也就是自己持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以只租不售的模式進(jìn)行跨地域大量開發(fā)能獲得長期穩(wěn)定的收益，從而規(guī)避單一行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司穩(wěn)定獲利能力，可以使得公司開發(fā)和運(yùn)營能夠更加理性。
毛大慶還透露，目前萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營體的模式，這些東西可以很好地提升未來萬科住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。
“作為地產(chǎn)業(yè)的權(quán)威，萬科有希望成功�！崩羁俗寣�(duì)記者說：“做商業(yè)地產(chǎn)需要能力和完全不同于住宅開發(fā)的思維方式，要有錢，長線的錢；要有經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、理念和目標(biāo)。項(xiàng)目公司做不了城市的商業(yè)開發(fā)，想賺快錢、沒有百年老店意識(shí)的開發(fā)也鮮有成功的案例。”他詳細(xì)分析說：“值得注意的是，有實(shí)力進(jìn)軍城市商業(yè)地產(chǎn)，并不一定有能力將它做好，投資者在投資這個(gè)領(lǐng)域更要審慎�，F(xiàn)在，商用房與住宅價(jià)格的倒掛已不是新鮮事，地產(chǎn)大腕的項(xiàng)目照樣痛風(fēng)等現(xiàn)實(shí)告訴我們，要尊重城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律。”
在李克讓這位有著20多年商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家看來，要想做好商業(yè)地產(chǎn)，就要摒棄在商言商的觀念，不能抱著簡單的投入產(chǎn)出的理念來應(yīng)對(duì)社會(huì)產(chǎn)品開發(fā)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)為人民服務(wù)的理念、為物業(yè)打一輩子工，這是開發(fā)者應(yīng)該具備的膽識(shí)。因?yàn)�，一個(gè)好的商業(yè)品牌，需要幾十年甚至上百年的塑造，而商業(yè)的本質(zhì)是道德、責(zé)任和可持續(xù)發(fā)展。萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域之所以成為老大，就是其產(chǎn)品做得好，為業(yè)主服務(wù)得好。而只有繼續(xù)做“老黃�！�，才能在商業(yè)地產(chǎn)新領(lǐng)域獲得好品牌的稱譽(yù)，取得根本性的發(fā)展。
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