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市場觀察
富力2010年目標300億俱樂部 北京6項目入市銷售
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在連續(xù)4年銷售額保持30%增長之后，今年，富力地產(chǎn)銷售額已達230億元。而明年，富力地產(chǎn)又將銷售計劃調(diào)高了30%至300億元。
昨日，一向低調(diào)的富力地產(chǎn)北方區(qū)負責人、富力北京公司總經(jīng)理張輝接受了本報記者的專訪。
明年沖刺300億俱樂部
2008年11月，在全國房地產(chǎn)依舊見不到回暖的曙光時，一份由富力地產(chǎn)董事長李思廉署名的公告稱，隨著中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市，相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去，認為市場約需3-5個月培養(yǎng)信心，房價將趨向穩(wěn)定。
該公告稱，今年富力地產(chǎn)的銷售任務(wù)為230億元，銷售額主要來自分布在全國的38個項目，其中以銷售金額計算，華南占40%，華北占44%，華西占11%及華東占5%。繼續(xù)將重點放在廣州、北京、天津等傳統(tǒng)利潤中心。2009年投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當放緩。
“目前回頭來看，富力地產(chǎn)對今年樓市回暖的判斷，顯然早于其他房企，”分析人士認為。
“正是基于對樓市走勢正確的判斷，富力地產(chǎn)在今年多個城市的動作要早于其他房企，”張輝拿出的數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)截至11月30日已經(jīng)完成226.21億元，同比增長58%，銷售面積共約220.5萬平方米，同比增54%，離今年完成既定的230億元任務(wù)僅咫尺之遙。
北京富力今年主銷的項目主要是富力又一城、富力灣、富力丹麥小鎮(zhèn)及富力摩根中心等項目。張輝透露，早在年初，包括北京在內(nèi)的富力旗下的多個城市地產(chǎn)項目做好了樓市走勢良好的信心和準備。3月份，北京富力旗下的地產(chǎn)項目就均快速入市銷售。4月份，北京富力旗下的多個項目成為北京的熱銷項目。
“有國家的政策支持和良好的市場環(huán)境，加上發(fā)債成功和理想的銷售業(yè)績等諸多利好因素，富力地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位將得到進一步鞏固和加強�！睆堓x表示，富力地產(chǎn)2010年的銷售任務(wù)預(yù)定為300億元，實現(xiàn)在今年基礎(chǔ)上30%的增長。
6個項目激戰(zhàn)北京市場
對于明年銷售任務(wù)的完成，張輝明顯信心十足。在他看來，富力地產(chǎn)今年不論是在土地儲備還是資金方面，都做好了最為優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃。
前不久，富力地產(chǎn)55億元的公司債全部認購?fù)戤叄摯蝹技Y金的60%將用于償還銀行貸款，募集資金的40%用于補充營運資金。加上今年實現(xiàn)的銷售回籠資金，富力地產(chǎn)目前的資金充裕度可以說非常高。
“按照2010年的銷售金額來看，富力地產(chǎn)將會進入中國樓市年度銷售300億俱樂部，如果按照今年全國樓市的銷售情況對比來看，富力地產(chǎn)可以進入中國樓市的第一梯隊，”業(yè)內(nèi)人士評價。
據(jù)張輝透露，2010年富力的新產(chǎn)品供應(yīng)量將高于2009年。以北京為例，明年除目前正在銷售的富力又一城、富力丹麥小鎮(zhèn)、富力灣和富力摩根中心項目外，將新增廣渠門10號地項目和通州潞河名苑南街居住區(qū)項目。其中，廣渠門10號地按照計劃，廉租房很快開工，商品房也將于明年下半年面市。潞河名苑南街居住區(qū)項目是富力在通州區(qū)拿到的首個項目。
“包括在售的4個老項目，兩個新項目，明年富力地產(chǎn)在北京將有6個項目銷售�！睆堓x表示，2010年將是北京一個快速放量年，而且提供的產(chǎn)品類型將更為豐富，包括城市高端公寓、別墅產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品以及普通住宅，這些產(chǎn)品供應(yīng)涵蓋了多個購買人群，可為不同購買需求的人群提供差異性的住宅產(chǎn)品。
雖然張輝沒有明確表示明年北京富力實際的銷售任務(wù)，但按照目前既定的推盤數(shù)量來看，明年北京富力的銷售金額將會比今年有所增加。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前11個月，北京富力總銷售額已超過50億元，在北京樓市中處于遙遙領(lǐng)先的局面。多位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時認為，近年來，富力地產(chǎn)在北京樓市一直處于領(lǐng)先梯隊，即便是整體樓市銷售最差的2008年，北京富力的銷售業(yè)績?nèi)阅苊星懊�。一品牌地產(chǎn)企業(yè)負責人向記者表示：“如果2010年北京富力全面發(fā)力的話，至少是北京樓市銷售總榜的前三名。”
富力不拿天價地，也不囤地
在接受記者采訪時，張輝準備了一份富力地產(chǎn)2009年土地儲備增加情況表。記者發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)今年有6塊土地收入囊中。5月份，拿下兩塊地；11月拿下4塊地。總規(guī)劃建筑面積約為125萬平方米。今年獲取的土地4塊在廣州，剩下的兩塊分別位于北京和太原。
盡管富力地產(chǎn)在銷售方面表現(xiàn)不錯，但在拿地上富力地產(chǎn)顯得要比其他房企謹慎。與其他上市房企頻繁瘋狂拿地不同，富力地產(chǎn)今年并沒有參與天價拿地。
北京廣渠路10號地是今年富力在北京土地市場的惟一斬獲。雖然高于業(yè)內(nèi)預(yù)期，但張輝認為正是基于對該地塊、對雙井區(qū)域有感情，所以才有那次的勢在必得。同時，因為可以借助富力城現(xiàn)有的大市政規(guī)劃，10號地入市后操作起來也會比較便捷。
對于今年土地儲備增加較少的局面，張輝認為，目前富力有一定既有的土地儲備。今年下半年開始，全國土地市場進入了瘋狂搶地的局面。面對這樣的現(xiàn)狀，富力并沒有參與天價拿地的行列。
“不拿天價地，也不囤地。”張輝表示，公司對土地的需求是保持理性合理的土地儲備，要滿足公司持續(xù)發(fā)展的需要，滿足投資者對上市公司良好土地儲備的需要。不參加天價地的爭奪，也不拿地后囤起來坐享土地增值。“這是富力在土地儲備方面的一貫做法�！睆堓x表示。
但對于明年樓市的發(fā)展趨勢，張輝持有謹慎的樂觀態(tài)度。“中央政府已經(jīng)明確明年仍舊是寬松的貨幣政策。”張輝表示，良好的政策環(huán)境和市場需求，明年上半年北京樓市仍舊會持續(xù)向好態(tài)勢。同時，張輝對目前樓市快速飆漲表示出一定的擔憂，他表示，正常的房地產(chǎn)市場是一種勻速上揚，不應(yīng)該出現(xiàn)大起大落。對于一個負責任的房企來說，不會把短期內(nèi)賺取超額利潤作為其目標，而是要保持一種可持續(xù)的合理的水平，對于富力地產(chǎn)來說不愿意看到這種飆漲的房價。如果房價仍舊暴漲的話，對于購房者、政府及開發(fā)商來說都不是一件好事。開發(fā)商及購房者應(yīng)該理性地看待房價。
張輝精彩言論
■房地產(chǎn)調(diào)整時富力在“練內(nèi)功”
去年下半年到年底，那會兒我們還看不好形勢，當時富力就提出了一個想法“練內(nèi)功”。在業(yè)界對2009年中國房地產(chǎn)市場看好不好看的一次內(nèi)部會議上，富力屬于對今年上半年就看好的一個。事實上，富力地產(chǎn)預(yù)計得不錯，在北京一二季度房地產(chǎn)銷售排行榜上，富力地產(chǎn)都是比較靠前的。
■看不懂土地市場地王不會持續(xù)下去
現(xiàn)階段，土地市場我們還是有一些“看不懂”的地方。但是我認為當前趨勢會慢慢有一些變化�，F(xiàn)在各地政府都說明年上半年土地放量將會加大，所以整個市場未來會有調(diào)整，供需平衡是肯定的�，F(xiàn)在中國的企業(yè)也有各自的考慮，地產(chǎn)商在各地拿地王都有不同的考慮，我相信他們也不會持續(xù)下去，可能也是短期、暫時的。
■泡沫時期，擁有商業(yè)地產(chǎn)是有好處的
近年來，富力在商業(yè)地產(chǎn)比例基本保持在15%-20%。住宅開發(fā)是我們持續(xù)發(fā)展的最重要的資金周轉(zhuǎn)的來源，但是隨著整個中國地產(chǎn)的發(fā)展，從長遠來看，持有一部分商業(yè)地產(chǎn)是很有好處的。從各國的發(fā)展來說，包括中國香港、新加坡，當經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的時候，房地產(chǎn)到了一定泡沫期的時候，擁有一部分商業(yè)地產(chǎn)是很有好處的。這樣大家可以維持一個很穩(wěn)定的現(xiàn)金流的來源，并且商業(yè)地產(chǎn)會增值。這對地產(chǎn)公司來說有很好的抗風險性。
■畢業(yè)生不要只關(guān)注高房價、高端物業(yè)
最近大家都一直在說高房價帶來的問題，包括我前一段時間和北大、清華的學生交流，他們一上來沒有問學術(shù)問題，反而問房價問題。我當年畢業(yè)的時候也在討論房價，現(xiàn)在的學生也在討論，但是不要忘了，你的工資、能力都會漲。市場上肯定有你買得起的房子。高房價只是意味著整個城市化的進程進入到另外一個階段，各方面的因素聚集在一起，會出現(xiàn)另外的格局，出現(xiàn)新城，出現(xiàn)新的市政投入。我身邊有同事剛工作就租裘馬都，可一個剛畢業(yè)的大學生為什么一定要關(guān)注SOHO、裘馬都的房子？
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