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市場觀察
商鋪、寫字樓、小戶型投資全線飄紅
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商鋪
寫字樓
僅11月商鋪上漲就達(dá)50%
2009年11月前三周，成都主城區(qū)商品房成交130萬平方米，創(chuàng)下了今年5月以來新高；也就在住宅熱銷的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場同樣“艷陽高照”。據(jù)新港地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，成都中心城區(qū)商鋪的平均售價從2008年的14500元/平方米升至2009年12月初的30350元/平方米，增長高達(dá)109.31%。
熱銷上升的走向至今勢不可擋，而11月份中心城區(qū)商鋪成交均價上漲最為明顯。新港地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年成都中心城區(qū)在售商鋪11月第一周成交均價為19109元/平方米，第二周在售商鋪成交均價上漲到26270元/平方米，第三周成交均價達(dá)到30333元/平方米，第四周成交均價定格在30350元/平方米�！俺山痪鶅r直線上升的原因，主要是因為11月28日伊藤建設(shè)店的開業(yè)，建設(shè)路商圈高價商鋪的集中入市引起主城區(qū)商鋪價格集體走強(qiáng)，成都商業(yè)地產(chǎn)行情一路上揚(yáng)的趨勢仍然很明顯�！毙赂鄣禺a(chǎn)市場研究人員告訴記者。
新港地產(chǎn)同時透露，現(xiàn)主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)以社區(qū)型為主，空置率為1.8%，商鋪平均月租賃價格也達(dá)到217元/平方米，面積100平方米左右的商鋪現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓費(fèi)往往都在6~8萬元，200平方米左右的轉(zhuǎn)讓費(fèi)在15萬元以上。2009年的商業(yè)地產(chǎn)在這個冬天著著實實地火了一把。
寫字樓
供應(yīng)量突破歷史高點
中原地產(chǎn)剛剛結(jié)束了對成都寫字樓市場的全年市場調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：今年前11月，成都市主城區(qū)總計有33個寫字樓項目（不含總部基地）取得預(yù)售許可證，總供應(yīng)量達(dá)到104.46萬平方米。供應(yīng)量呈井噴狀態(tài)，大大超過2008年77.11萬平方米的供應(yīng)量，突破歷史最高點；其中銷售型寫字樓總供應(yīng)量達(dá)到96.61萬平方米，只租不售經(jīng)營模式的寫字樓供應(yīng)量為7.85萬平方米。天量供應(yīng)給市場消化造成巨大的壓力。
2009年1~11月，成都寫字樓市場成交52.55萬平方米，同比2008年增長34.5%，增長幅度較大。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，成都寫字樓市場從今年5月開始成交量保持平穩(wěn)上升，月均成交量維持在6萬平方米以上，市場需求強(qiáng)勁。預(yù)計2009年全年寫字樓成交量將突破60萬平方米。中原地產(chǎn)市場研究人士表示，盡管成交出現(xiàn)較大增長，但供應(yīng)量的大幅增加仍然使得成都寫字樓市場呈現(xiàn)出供過于求的態(tài)勢，成都寫字樓市場目前的供需比已超過2，也就是說兩套寫字樓實際上只有一套能實現(xiàn)成交，成都寫字樓市場的消化壓力仍然較大。
今年前11月，寫字樓銷售平均報價7948元/平方米，較2008年成交價7831元/平方米出現(xiàn)1.5%的微小漲幅。受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，多個項目從下半年開始上調(diào)銷售價格，上調(diào)幅度為200~1000元/平方米。寫字樓租金基本與2008年持平，甲級寫字樓租金由2008年平均108元/平方米/月下調(diào)至2009年平均105元/平方米/月；乙級寫字樓租金由78元/平方米/月下調(diào)至76元/平方米/月，租金出現(xiàn)微幅下調(diào)。但從第三季度開始，隨著租賃市場的活躍，租金開始回升，中原地產(chǎn)預(yù)計全年租金與2008年基本持平。
小戶型住宅
投資熱情一路高漲
除瞄準(zhǔn)剛性需求、首次置業(yè)以外，資金量小、變現(xiàn)方便、處理靈活的小戶型住宅同樣也是房產(chǎn)投資的上選。記者從銳理數(shù)據(jù)平臺獲悉，今年9~11月，50~90平方米小戶型住宅的成交量較前幾個月都出現(xiàn)穩(wěn)步增長。6~8月主城區(qū)該區(qū)間內(nèi)的小戶型成交還在2萬套，成交面積150萬平方米左右，而最近3個月的成交量已超過2.5萬套，成交面積一舉超過200萬平方米。
目前很難厘清小戶型購房者的投資比例，但至少可以肯定的是，完全定位于商務(wù)、投資功能的商住公寓幾乎全部面向投資者。今年寫字樓新項目中有超過三分之一的供應(yīng)量來自小戶型商住公寓，面積約36萬平方米。這部分商住公寓為寫字樓立項，規(guī)劃為40~60平方米小戶型商住樓或酒店式公寓。產(chǎn)品定位介于住宅和寫字樓之間，可商可住，但更多的是偏向居住功能，例如金府SOHO、金府國際、經(jīng)典再現(xiàn)等項目。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，商住公寓的出現(xiàn)是在寫字樓市場供應(yīng)壓力較大情況下市場自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果，也一定程度上緩解了寫字樓市場的壓力。目前市場上適用于中小企業(yè)的小戶型寫字樓需求仍然強(qiáng)勁，針對該類需求的金色海蓉螞蟻工房、置信未來廣場等小戶型均在較短時間內(nèi)實現(xiàn)快速銷售，因其投資門檻較低、資金量較小，小戶型住宅、商務(wù)公寓仍是購房者最為普遍的投資方式。
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