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市場觀察
亞太區(qū)房市趨勢報告：亞洲樓市回報率20%時代終結(jié)
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報告指出,盡管基準(zhǔn)貸款利率出奇的低,但貸款成本依舊高昂,這意味著亞洲房地產(chǎn)市場投資回報率20%以上的時代可能已經(jīng)結(jié)束。報告還警示,西方市場的去杠桿化還遠(yuǎn)未實現(xiàn),西方經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景尚不明晰,亞洲市場的信心可能也有所保留。
房價暴漲消耗中國優(yōu)勢
據(jù)了解,該報告綜合了逾270位國際知名的房地產(chǎn)專家的意見指出,自全球金融風(fēng)暴發(fā)生以來,亞太區(qū)房地產(chǎn)市場相對歐美市場表現(xiàn)出了出乎意料的抵御沖擊的能力。盡管亞洲地區(qū)在2008年至2009年初也出現(xiàn)了類似于西方經(jīng)濟(jì)體的房價和房租陡然下跌的局面,但中國經(jīng)濟(jì)超乎尋常的韌性使整個亞洲市場在2009年下半年有所回升,這主要得益于中國政府采取的一系列財政和貨幣刺激政策。
“多個亞洲市場在09年末開始發(fā)出積極的信號。在中國市場的強勢帶動下,交易量從很低的點位獲得反彈�！逼杖A永道亞太區(qū)房地產(chǎn)稅務(wù)主管合伙人蘇國基表示,亞太區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格上升。雖然整體漲幅有限,但某些資產(chǎn)種類和某些區(qū)域市場（尤其是中國）上漲顯著。
報告預(yù)測的投資前景指出,2010年亞洲排名前五的城市分別為上海、香港、北京、首爾和新加坡。蘇國基坦言,今年中國城市占據(jù)排名榜領(lǐng)先位置,主要因為由政府主導(dǎo)運作的超強流動性在全國范圍內(nèi)拉升了市場,催生了中國商業(yè)地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇。
“上海房產(chǎn)市場發(fā)展的主要驅(qū)動,同時也是中國房產(chǎn)市場發(fā)展的驅(qū)動因素,是政府決定為經(jīng)濟(jì)注入流動資金,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)貸款激增,商業(yè)地產(chǎn)價格大幅反彈。”城市土地學(xué)會首席執(zhí)行官Patrick L. Philips指出,這種國內(nèi)資產(chǎn)和債務(wù)的回流可能很難長期維持。
Stephen Blank透露,上海正在經(jīng)歷開發(fā)商購地的高潮,交易量接近10億美元。借助的正是政府注資所帶來的流動資金,開發(fā)商正抓取機(jī)會增加土地持有量。
普華永道中國合伙人孫穎也坦言,尤其對于剛性需求而言,以上海為代表的中國多個城市房價確實偏高,對投資者而言,必須謹(jǐn)慎出手。這種狀況導(dǎo)致后市上海等中國城市的投資前景優(yōu)勢被不斷壓縮。
再融資困境:轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險
更深層次的隱憂則更多來自風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁銀行信貸體系和融資體系的困境。
據(jù)了解,整個亞洲房地產(chǎn)板塊,目前為止幾乎沒有抵押房屋銷售止損的案例�！俺瑥姷牧鲃有栽谶@過程中扮演了極為重要的角色�！盨tephen Blank分析,但同時也有其它因素的作用,首先是亞洲各國的貸款價值比從未達(dá)到像西方經(jīng)濟(jì)體那樣危險的高度,房產(chǎn)價格的下跌并沒有給很多貸款人帶來還貸的問題;亞洲各國銀行沒有遭受衍生資產(chǎn)投資的重創(chuàng),普遍保持了良好的資金充盈率,因此,很多銀行在遇到可能違約的貸款案例時,沒有很大動力收房止損。
雖然銀行沒有采取相對極端的做法,但并不能掩蓋整個體系存在的風(fēng)險。報告指出,從歷史上來看,亞洲的房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行放貸獲得融資。在全球危機(jī)發(fā)生后,除了給最優(yōu)質(zhì)客戶（往往也是最大的客戶）貸款之外,銀行不大愿意給其他類型客戶發(fā)放貸款。杠桿化程度處于較低水平。
“再融資是另一大挑戰(zhàn)�！碧K國基告訴本報,但除杠桿化程度較高的日本外,目前各大銀行通常還是會設(shè)法達(dá)成交易,哪怕這意味著貸款人必須降低杠桿率,或多支付比以往高出很多的價差。
與此同時,地區(qū)內(nèi)的投資流向也發(fā)生了顯著變化,西方投資機(jī)構(gòu)對亞洲市場的投入持續(xù)增長,但幅度大為減少。另外,因為資金需要或出于其它目的,一些國際投資銀行資本從這一地區(qū)撤出了相當(dāng)可觀的資金�！坝幸环N觀點認(rèn)為,如果貸款人能夠繼續(xù)還貸,銀行業(yè)會想盡辦法讓債務(wù)人熬過明年或者后年,直到市場趨向平穩(wěn)。因為,一旦大規(guī)模無法償債和大甩賣發(fā)生,也就意味著價格會一跌再跌�！盨tephen Blank坦言。
不過,這種“慣例”做法的本身,也潛伏著人為弱化風(fēng)險和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的隱患。
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