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市場觀察
保險資金暗戰(zhàn)不動產(chǎn) 人保投控坐擁地產(chǎn)王牌
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中國平安保險(集團)股份有限公司(下稱平安集團)、中國人壽保險(集團)公司(下稱國壽，以及中國人民保險集團股份有限公司(下稱人保集團)紛紛與國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，儲備不動產(chǎn)投資項目。按框架協(xié)議未來三年內(nèi)約定投入的保險資金額超過500億元。有分析人士認為，這或?qū)⒏淖冋麄�大宗物業(yè)投資的市場格局。
從投資方式上來看，在可預見的相當長一段時間之內(nèi)，直接購買不動產(chǎn)仍為保險公司介入該領(lǐng)域的主要途徑：投資房地產(chǎn)信托基金(REITS)難成主流形式。
除新拓項目外，細則出臺后，保險公司將以原自有資金購得的不動產(chǎn)置換為保險資金，若置換成功，將提高保險公司的償付能力。而部分小型保險公司旗下因缺乏投資類公司，或?qū)①Y金委托給大保險公司的投資機構(gòu)，由此也將為后者帶來新的市場空間。
細觀三大保險公司的投資動向：
平安集團將繼續(xù)以平安信托投資有限責任公司(下稱平安信托)為操作平臺，由保險資金購買信托計劃。今年下半年，房地產(chǎn)投資已是整個信托公司的投資重點，在項目選擇上偏重短平快項目，倚重以上海為中心的長三角地區(qū)，以稍低的回報率來換得城市中心的黃金地段。
人保集團旗下人保投資控股有限公司(下稱人保投控)近期則忙于整合購得的老牌地產(chǎn)上市公司，該上市公司的第二大股東乃上海市黃浦區(qū)國資委，具有一定的拿地優(yōu)勢。人保投控將適時再與地產(chǎn)公司合作，為上市公司儲備新的項目資產(chǎn)。
國壽集團下屬國壽投資控股有限公司(下稱國壽投資)則成功牽手擁有政府背景的信達地產(chǎn)公司，在與商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大型投資及開發(fā)企業(yè)密切溝通的過程中，新項目拓展取得突破。
硝煙四起
2009年10月1日，修訂后的“新保險法”開始實施，從法律上講，保險資金已可投資不動產(chǎn)。然而原定10月底出臺的具體實施細則卻遲遲沒有露面。但這似乎并未妨礙保險公司們的積極性。
11月3日，平安信托以12.5億元的價格購得北京黃金地段碧溪廣場的廠房，以及相應(yīng)的土地使用權(quán)。而之前三個月，平安信托已分別與金地集團、綠城集團、余杭城建集團簽署了計劃投資金額超過400億元的房地產(chǎn)項目投資合作協(xié)議。另外兩大保險集團旗下的國壽投控、人保投控也在這半年內(nèi)先后與信達投資、金融街攜手，儲備不動產(chǎn)投資項目。
對于保險資金與大型地產(chǎn)開發(fā)商的合作，中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明對本刊記者評論道：“這會使地產(chǎn)公司的資金來源更為穩(wěn)定。因為保險資金更著重于長遠穩(wěn)定的收益，會青睞于一些持有性物業(yè)。而這些持有性物業(yè)項目對于一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于耗用資金量大、周轉(zhuǎn)周期長，為了保證每年的盈利業(yè)績，是不宜沉淀過多資金的。從這個角度看，獲得外部長期資金的支持對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是個利好�！�
保險資金放開后可能會改變過去商業(yè)地產(chǎn)主要依靠銀行資金的融資格局。保險公司區(qū)別于其他類別投資者的主要特征是：資金量大、投資時間長、能與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)形成互動�！币晃槐ｋU公司投行部人士對本刊記者說道。該人士提及，若政策規(guī)定的不動產(chǎn)投資的初始上限比例即為5％，參照今年9月底我國保險業(yè)3.8萬億的總資產(chǎn)規(guī)模，目前保險資金可投資不動產(chǎn)的資金總量接近2000億元，這差不多相當于國內(nèi)一線城市現(xiàn)在可出租、出售的甲級寫字樓的存量之和。若再考慮到保險資金總量每年10％左右的增速，則未來每年還將有增量資金約200億元�！叭绻覀兺顿Y，肯定也會選擇與大型的地產(chǎn)開發(fā)商合作，一個是看重開發(fā)商的拿地能力、項目運作經(jīng)驗，從而相對降低投資風險；另一個是因為保險資金需要發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，一般金額較小的項目操作起來不太有利。另外保險資金還要考慮的是，項目的安全性和收益率同樣重要，甚至前者更重要些�！蹦持行捅ｋU公司研究部經(jīng)理對本刊記者說道。
保險資金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的強強聯(lián)合，或?qū)⒏淖冋麄�大宗物業(yè)投資的市場格局。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的一份研究報告顯示，先前在國內(nèi)主要大宗物業(yè)投資市場占半壁江山的外國資本逐漸收縮戰(zhàn)線，到今年上半年投資占比僅不到10％。仲量聯(lián)行中國投資部負責人指出，國內(nèi)大宗物業(yè)投資市場的投資主體正從外商投資者過渡到國內(nèi)的機構(gòu)投資者，而保險公司能直接進入該領(lǐng)域投資是這一重大轉(zhuǎn)變的第一步。
策略面面觀
事實上，從2006年起，保險公司便曾以各種形式變相進入不動產(chǎn)領(lǐng)域，包括自用、自用型開發(fā)、與不動產(chǎn)投資機構(gòu)合作、對項目公司股權(quán)投資、對開發(fā)企業(yè)股權(quán)投資等等。其中以自用物業(yè)的購買形式居多，因此各大保險公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)量大多遠遠超過了自身的辦公需求。據(jù)前述投資人士對本刊記者的說法，至今保險資金對該領(lǐng)域投入的資金量已達200億元左右，其中平安集團的投入量居多，占到50％以上。其前期試探性投資也獲得了不菲回報，根據(jù)2008年年報數(shù)據(jù)，平安集團投資性房地產(chǎn)租金收入達到了3.67億元。
“現(xiàn)在大保險公司的一個策略是，先把之前以自有資金投資的不動產(chǎn)置換成保險資金的投資資產(chǎn)。而小的保險公司因為沒有自己的資產(chǎn)管理或投資公司，可能會暫緩投資，或者把資金委托給大的保險公司來運作�！蹦硺I(yè)內(nèi)投資人士對本刊記者講道。
“大公司的這一置換過程涉及到關(guān)聯(lián)交易，需考慮到政策條款和監(jiān)管層的要求，同時要注意資產(chǎn)的合理定價，符合小股東們的利益。”該業(yè)內(nèi)投資人士補充道，“如果置換成功，相當于用保險資金來替換自有資金，將提高保險公司的償付能力。”對于保險公司而言，償付能力充足率是衡量保險公司資本充足狀況的重要監(jiān)管指標。保監(jiān)會按照該指標將保險公司分類，并采取不同的監(jiān)管措施。據(jù)各家已上市保險公司的半年年報顯示，截止2009年6月30日，中國人壽保險股份有限公司、平安集團、中國太平洋人壽保險股份有限公司(下稱太保壽險)的償付能力充足率分別為324％、325.8％、224％。
而前述小保險公司的策略，或為大型保險公司的投資機構(gòu)提供了不少機遇。平安信托的一位物業(yè)投資部總監(jiān)曾在一次業(yè)內(nèi)交流會上透露：“從房地產(chǎn)投資來講，我們這個團隊是為保險資金新投資渠道的開放做準備的，同時也為第三方的投資做準備，即用機構(gòu)投資者的專業(yè)判斷能力為我們的第三方客戶做投資。”
值得注意的是，對于新項目的拓展，在可預見的相當長一段時間之內(nèi)，保險公司仍會以直接購買不動產(chǎn)的方式為主。
對此，一位業(yè)內(nèi)專家對本刊記者解釋道：“由于國內(nèi)的情況剛剛起步，可以靈活運用的間接投資方式不多。從全球范圍來看，間接投資的方式主要分購置產(chǎn)品模式(比如購買房地產(chǎn)上市公司的股票)、發(fā)行產(chǎn)品模式(比如自己做REITS)和基金管理模式(獲取傭金和投資收益分成)，三種模式對保險公司的運營能力要求逐步提高�，F(xiàn)在國內(nèi)可以操作的主要是第一種，相對比較容易。后兩者都是以本身擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)或極為豐富的行業(yè)運作經(jīng)驗為前提的。所以國內(nèi)保險公司現(xiàn)在的主要方式還是直接買不動產(chǎn)�！�
該人士的觀點在國壽集團副總裁繆建民的一篇文章中得到了認同�！霸诳梢灶A見的將來，投資房地產(chǎn)信托基金(REITS)不太可能成為我國保險資金投資不動產(chǎn)的主流形式�！笨娊駥懙�，“目前來看，保險企業(yè)從事房地產(chǎn)投資主要有實物投資與金融投資兩種選擇。其中，實物投資是直接買不動產(chǎn)，金融投資是買房地產(chǎn)股。一般而言，保險企業(yè)可以根據(jù)對二者的收益性、流動性、價格穩(wěn)定性、實用性等因素的比較決定采用哪種投資方式。例如，歐美市場的歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的貝塔系數(shù)介于0.4至0.7之間，價格的系統(tǒng)風險比房地產(chǎn)股要小，但地產(chǎn)股的流動性卻遠遠好于房地產(chǎn)�！�
而在新項目拓展中，商業(yè)地產(chǎn)將成主流。此前，保監(jiān)會人士公開提及保險資金的不動產(chǎn)投資包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)等，并未把住宅地產(chǎn)列入其中�！澳壳埃ｋU企業(yè)投資不動產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主。商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場是兩個完全不同的市場，這包括租金回報率、價格走勢及投資回報等均不一致。出于資產(chǎn)負債匹配及對沖通脹、替代固息產(chǎn)品等因素的考慮，商業(yè)地產(chǎn)將是主流�！笨娊裾f道。
而對于商業(yè)地產(chǎn)項目的投資，李少明則表示：“商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)。一般住宅，只要交通等配套設(shè)施比較完善，在目前的市場環(huán)境下銷售是沒什么問題的。但是商業(yè)地產(chǎn)有一個人氣問題，這跟周圍的消費力有很大關(guān)系，所以項目的地段尤為關(guān)鍵。而且需要配合適合的運營模式，比如引導流通領(lǐng)域大的商家進駐等，來迎合市場需求。”
平安路徑
平安集團是國內(nèi)保險公司投資不動產(chǎn)的先行者。其最與眾不同之處，便是對平安信托平臺的靈活充分運用。近期其高管表示，一旦政策開閘，平安的保險資金便可通過信托平臺快速進入�！拔磥碚翼椖俊⒃u估、管理、退出等仍舊會在信托公司操作，只是資金來源中加入險資，可以說流程和人員配備都已經(jīng)準備好了�！逼桨布瘓F副首席投資執(zhí)行官陳德賢說道。
平安信托對房地產(chǎn)行業(yè)的投資最早可追溯到2007年初。當時該公司在房地產(chǎn)投資、基建投資領(lǐng)域高薪招攬人才，涉及到公司內(nèi)十幾個高層職務(wù)。而隨著公司信托資產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)項目的投資金額也相應(yīng)增長。截止2009年9月30日，平安信托管理的信托資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到1073.57 億元(見圖1)，“這1000億元的資產(chǎn)中，有相當一部分投資于商業(yè)房地產(chǎn)�！逼桨布瘓F的一位高管說道。
尤其在2009年下半年，房地產(chǎn)項目投資比例進一步加大。在中期業(yè)績發(fā)布會上，平安集團總經(jīng)理張子欣強調(diào)，房地產(chǎn)將是下半年公司投資的重點，它可以幫助保險公司鎖定長期收益，同時也能起到平滑利潤的作用。
房地產(chǎn)投資力度的增強，為政策開閘做準備是關(guān)鍵，但也與目前平安信托受資本市場波動壓力大、需尋求新利潤渠道不無關(guān)系。記者從平安信托2009年中報發(fā)現(xiàn)，前兩年證券投資信托類產(chǎn)品對高利潤的貢獻比例已經(jīng)一去不復，規(guī)避資本市場的波動、轉(zhuǎn)向長期的有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的投資渠道已是信托公司當務(wù)之急。今年上半年，平安信托的凈利潤由去年同期的6.39億元下降至1.92億元，其中手續(xù)費及傭金凈收入、總投資收益分別下降了1.57億元、2.22億元。手續(xù)費及傭金凈收入減少的一個主要原因在于，證券類信托產(chǎn)品資產(chǎn)的下降，以及新發(fā)行的證券類信托產(chǎn)品減少導致的浮動管理收入減少。而總投資收益2.22億元的下降份額中，凈已實現(xiàn)及未實現(xiàn)投資收益(包括證券投資差價收入及公允價值變動損益)的下降額亦是主因，占到了1.96億元。
由此，市場普遍關(guān)心的是，平安信托下一步對于房地產(chǎn)行業(yè)投資的策略如何？觀察半年來平安信托所尋得的合作伙伴特點、風格及動向，或許會有所收獲。
以今年8月平安信托與金地集團的合作為例。照當時簽訂協(xié)議，雙方將共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目，具體類同房地產(chǎn)投資基金，平安信托通過信托產(chǎn)品募集資金，與金地集團共同投資于既定項目池中的項目(大多數(shù)為金地集團開發(fā)項目)。未來三年內(nèi)，平安信托投入的資金總額將達到100億元，2009年投資額預計為30億元。
“平安談定的收益回報比例也比較高。金地集團為了支撐后續(xù)發(fā)展，現(xiàn)在對資金的需求比較大�！� 一位房地產(chǎn)投資業(yè)內(nèi)人士對本刊記者透露，“前幾年金地拿地一直比較積極，但是過于求快沒把握好節(jié)奏，在2007年地價最高峰時出手買地，給公司造成了不小的影響。去年的思路就做了調(diào)整，比較謹慎。但是也可以看到，現(xiàn)在它的土地儲備緊缺，后續(xù)開發(fā)項目沒有跟上來，所以拿地是目前公司的首要任務(wù)。今年計劃定向增發(fā)時，公司管理層就提出過大規(guī)模買地的計劃。”2009年4月，金地集團曾因資金緊張，與政府協(xié)商退出在廣州拍下的地王項目。7月，除攜手平安信托外，金地集團還向九位對象定向募集了41億元資金，同時獲得了中國工商銀行承諾的三年提供總額為300億元的融資授信。
從拿地策略來看，今年金地集團的偏好由原來大盤轉(zhuǎn)向短平快項目，在地域上尤其倚重以上海為中心的長三角地區(qū)�！巴杲鸬氐拇蟊P太多，今年不拿大盤，拿地以短平快項目為主，集中在一線城市和武漢、西安、沈陽等二線重點城市。上海是重點，至少會分配35％至40％比例的資金�！苯鸬丶瘓F的高管表示，“現(xiàn)在土地價格已經(jīng)回歸合理，是拿地的良機。但是不會拿大盤，不會盲目拍地，不會拼價格，對周期長的大項目會大幅減少。重點區(qū)域是長三角，這是中國經(jīng)濟增長的龍頭地區(qū)；其次是珠三角，該地區(qū)的土地價格調(diào)整已經(jīng)基本到位；再次是環(huán)渤海，公司在該區(qū)域的土地儲備不多；最后小額投入其它幾個重點城市，堅持深耕已經(jīng)進入的城市群�！睋�(jù)記者了解，今年金地集團對拿地基本指標的制定偏重于開發(fā)周期短、收益回報率穩(wěn)定等要素。
金地集團雖對大盤的興趣減淡，但對黃金地段的追捧如舊。這從金地集團的競地情況便可看到。4月以來，先后拿下了上海徐涇、武漢壕溝、北京黃村、上海趙巷、寧波梅墟新城、佛山大良云近東區(qū)等項目(見圖3)，其中上海徐涇和寧波梅墟新城均刷新了當?shù)氐摹暗赝酢庇涗�。一位競爭對手如此評價金地集團的策略：“金地的報價不低，比如上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊已經(jīng)超出了底價的80％多，若算上建筑安裝成本，每平米的成本已經(jīng)達到了2萬元。之所以這么做，主要為了進入高端市場，為達成品牌效應(yīng)，寧愿承擔稍低的回報。而它的合作者對于一線城市的中心區(qū)域都很熱衷。也正是這些合作者的支持，金地比其他對手的風險承受能力要高�！�
這樣的策略同樣出現(xiàn)在平安的另一個合作方綠城房地產(chǎn)集團有限公司(下稱綠城集團)身上。9月10日，平安信托與綠城集團簽訂了合作投資協(xié)議，擬三年內(nèi)投資目標地產(chǎn)項目150億。當月，綠城集團即以36億元、25億元的高價拍得蘇州蘇園土掛06號、07號兩幅土地，其中06號土地樓板價高達每平米約2.8萬元，顛覆了前任地王價格。而一個月后，綠城集團又以26億的價格競得合肥翡翠湖地塊，溢價高達160％。
另外，作為平安集團一直以來所追崇的不動產(chǎn)投資范本，國泰人壽保險有限公司(下稱國泰人壽)的投資方式，亦可提供一些參考路徑。國泰人壽是臺灣地區(qū)最大的保險公司，對于房地產(chǎn)行業(yè)具備出色的投資能力。其曾對于不動產(chǎn)投資提出過“三不”及“三要”標準，即不買變更中的土地、不碰政府的公共工程、不蓋超高大樓和產(chǎn)權(quán)要清楚、地塊要方正、馬上要動工，而且遵循著獨特的只租不售、逢低承接的原則。
人保背后王牌
2009年9月，人保集團剛剛完成整體改制，由國有獨資保險集團變更為國家控股的股份制保險集團公司，整個非保險金融板塊的框架也在戰(zhàn)略整合后成形，分別建立了三個專業(yè)平臺，中國人保資產(chǎn)管理股份有限公司針對有價證券投資領(lǐng)域、人保資本投資管理公司(下稱人保資本)針對股權(quán)投資領(lǐng)域，人保投控針對不動產(chǎn)投資領(lǐng)域。
與人保集團在圓明園中的萬春園獨處一隅不同，三家投資公司安置在了金融機構(gòu)集中盤踞的金融街上。離他們的辦公樓相隔不遠處，即是中國人壽大廈和平安大廈。今年5月，人保投控首涉不動產(chǎn)，與金融街控股股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期抓住金融街西拓的機會。而入住不久的人保資本，在10月也成功實現(xiàn)了股權(quán)投資業(yè)務(wù)的第一單。
“雖然很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都來洽談合作，但是合作模式以及具體的項目還要一步步走，沒有那么快。因為雖然法律已經(jīng)生效了，但我們還需要等待細則的出臺�！币晃恢槿耸肯虮究浾弑硎�。
“雖然我們長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資。但是，從近期來講存在著一些問題。一方面，現(xiàn)在的住宅價格太高，商業(yè)地產(chǎn)價格相對要低些，但也不便宜。保險資金要求有穩(wěn)定的回報，作為市場的后進入者，如果買樓的成本過高，肯定達不到收益率的要求。另一方面，目前市場可供出售的標的物業(yè)也相對稀缺�！鄙鲜鋈耸空f道。
“目前比較好的一種模式，能將對商業(yè)地產(chǎn)的投資與保險公司自身業(yè)務(wù)的擴張需求實現(xiàn)有效地對接。集團保險業(yè)務(wù)的發(fā)展很快，對辦公物業(yè)更新、購置的需求量很大，若通過自建的方式來解決需要很多年，而且會影響到集團的財務(wù)狀況。因此如能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資與保險業(yè)務(wù)分支機構(gòu)辦公需求的有效對接意義很大。”該人士補充說道。
值得關(guān)注的是，人保投控還坐擁一張地產(chǎn)王牌。去年人保投控從競爭對手中脫穎而出，以8.62億元的價格取得了華聞控股55％的股份，而華聞控股旗下則擁有一家國有背景的老牌地產(chǎn)上市公司——上海新黃浦置業(yè)股份有限公司。新黃浦創(chuàng)立于1992年12月，次年上交所掛牌上市，為上海市最早組建上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。
新黃浦的第二大股東是上海市黃浦區(qū)國資委，持股比例為12.64％，僅略低于第一大股東，因此新黃浦在寸土寸金的上海市中心地段黃浦區(qū)有一定的拿地優(yōu)勢。除主營房地產(chǎn)開發(fā)和租賃業(yè)務(wù)外，上市公司還控股中泰信托等金融類企業(yè)。
據(jù)新黃浦公布的合并季報顯示，2009年1月到9月，新黃浦實現(xiàn)營業(yè)收入3.68億元，凈利潤1.34億元(毛利潤的90％來自于房地產(chǎn)業(yè))；截止2009年9月底，公司凈資產(chǎn)為26.05億元，賬面貨幣資金達6.61 億元，資產(chǎn)負債率僅為44.29％，低于行業(yè)平均水平58％。
“但是，上市公司現(xiàn)在的項目儲備比較有限。目前主要在建房地產(chǎn)項目有四個，占地面積31.3 萬平米，規(guī)劃建筑面積58 萬平米，包括浦東南欣佳苑經(jīng)濟適用房項目、北外灘浦江國際金融中心項目、嘉興科技京城項目、東南欣佳苑規(guī)劃。出租物業(yè)也有四個，年均貢獻租金收入約為1.5 億元。”天相投資顧問有限公司分析師在其報告中指出。
據(jù)本刊記者了解，人保投控入主后即對新黃浦的控股架構(gòu)進行了調(diào)整，對原有的級級控股的復雜關(guān)系開始重新梳理。
國壽機會
“下半年公司將密切關(guān)注監(jiān)管層新開放的投資渠道，積極尋求基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的機會，并為不動產(chǎn)投資、私募股權(quán)投資等做好戰(zhàn)略準備�！�2009年8月，國壽集團董事長楊超在集團中期業(yè)績發(fā)布會上表示。
一個月后，國壽集團下屬公司國壽投資的股東結(jié)構(gòu)即悄然變更。上海國實投資管理有限公司將所持國壽投資10％的股權(quán)全部劃轉(zhuǎn)至國壽集團，國壽投資由此變?yōu)榧瘓F全資子公司。其內(nèi)部的一次戰(zhàn)略咨詢研討會明確提出：“國壽投資作為集團不動產(chǎn)投資平臺的戰(zhàn)略定位清晰，應(yīng)合理利用系統(tǒng)內(nèi)外資源，設(shè)計出詳細全面的戰(zhàn)略執(zhí)行方案，以迎接與保險資金的全面對接�！�
實際上，國壽投資與地產(chǎn)的淵源由來已久。國壽投資的前身北京國壽投資管理有限公司，2003年成立時主要為了處理集團股改重組所遺留的一系列不良資產(chǎn)。因此，當時的國壽投資承接管理了集團先前投資的非保險類企業(yè)及項目，涉及了酒店經(jīng)營管理、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域。這其中也包括與一家香港公司合資成立的北京中保信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱中保信)，該公司在其后的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)中扮演了重要角色。
2005年，國壽投資下屬的中保信便參與了集團對于金融街房產(chǎn)項目(即現(xiàn)在的中國人壽中心大廈)的購買。據(jù)當時的公告稱，國壽集團、國壽資產(chǎn)管理公司、中保信分別斥資約0.99億元、2.68億元、6.63億元購得項目的不同樓層。國壽集團、國壽資產(chǎn)管理公司作為辦公自用，中保信則用于對外出租。11月下旬，本刊記者通過走訪了解到，中保信持有樓層的出租率達到了100％，平均月租金約為每平米280元。根據(jù)公開資料，該樓單層面積為2105平米，若以中保信購得10樓層(除去自用)粗略估算，該項目的年租金可達7000萬元左右。此外，中保信還先后投資了朝陽門CBD商圈的中國人壽大廈、金融街的鑫茂大廈等項目。據(jù)公司方介紹，中保信年租金收入超過1.9億元。
而去年以來，國壽投資在加快處置資產(chǎn)的同時，也確立了以房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展主業(yè)的戰(zhàn)略定位，開始著手項目準備。這點從國壽投資總裁宋國棟與業(yè)內(nèi)潛在合作方人士的頻繁會見便可看出，潛在合作方包括了凱雷集團、黑石集團、亞洲最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商——普洛斯公司、全球著名的房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商——第一太平戴維斯等。
從會面的交流內(nèi)容中，我們不難發(fā)現(xiàn)國壽投資對于房地產(chǎn)細分市場的興趣點集中在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
“從事養(yǎng)老社區(qū)投資，其實保險公司是最有優(yōu)勢的。因為保險公司有養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，若投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，可以向下拓展整個產(chǎn)業(yè)鏈，也能加強壽險業(yè)務(wù)的競爭力。另一方面，養(yǎng)老社區(qū)項目的土地開發(fā)不能獲得銀行貸款支持，所以先期的資金投入要求比較高，且投資回報期長，這與保險資金的資金量大、穩(wěn)定且長期的特點剛好能結(jié)合。而且隨著人口的老齡化，這塊市場的空間非常大，現(xiàn)在中國已經(jīng)有一億多的老年人�！� 某大型保險公司投資人士對本刊記者說道，“缺陷是，現(xiàn)在整個產(chǎn)業(yè)還不太成熟，所以相關(guān)的法規(guī)、稅收優(yōu)惠等都少，先期進入的成本比較高。而且從目前經(jīng)營的一些養(yǎng)老社區(qū)項目來看，租金收入回報好像不是特別理想。”
“工業(yè)地產(chǎn)近期的回升趨勢是比較明顯的。未來受產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃和地方投資的拉動，這個領(lǐng)域會逐步向好，地方的工業(yè)園區(qū)包括辦公樓、廠房、公寓等各類項目都會有一些投資機會在。從長期投資的角度講，工業(yè)地產(chǎn)的回報是比較穩(wěn)定的，現(xiàn)在低位區(qū)域是切入的好機會�！鄙鲜鐾顿Y人士表示。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的工業(yè)物業(yè)市場報告，2009年三季度北京工業(yè)用地成交宗數(shù)和土地面積分別比二季度增長了81％和85％，工業(yè)用地的價格則比二季度上漲了3.1％。但其他城市工業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)各異，市場仍不明朗。
今年7月，國壽投資正式出手，與信達投資達成戰(zhàn)略協(xié)議，將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開合作。信達投資為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉獵酒店經(jīng)營、實業(yè)投資、投資銀行等其他業(yè)務(wù)的公司，其主要的發(fā)起股東為財政部下屬的四大資產(chǎn)管理公司之一的中國信達資產(chǎn)管理有限公司(下稱信達資產(chǎn))。信達投資去年底成功借殼上市公司ST天橋，置入下屬11家房產(chǎn)公司，一度引發(fā)市場關(guān)注。信達地產(chǎn)曾被市場傳言，“掌握了一條低價獲取土地儲備的秘密通道”，如此背景雄厚的合作方令人浮想聯(lián)翩。
在今年上半年工作總結(jié)會議上，國壽投資董事長王思東的話耐人尋味：“今年上半年公司取得了可喜的成績，具體表現(xiàn)在……；改革方向明確并進入了實質(zhì)性操作階段；圍繞主業(yè)發(fā)展方向，新項目拓展取得了突破；經(jīng)營管理水平明顯提高，實現(xiàn)了扭虧為盈；戰(zhàn)略制定基本完成，得到了初步認可；……”
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