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市場觀察
明年下半年樓市將進(jìn)行政策大調(diào)
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其實政策的微調(diào)本就是意想當(dāng)中的事，近兩月不論主席還是總理都在多個場合中表明過2010年將保持積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的政府態(tài)度，也明確了2009年經(jīng)濟刺激效果明顯但仍需努力等評價的講話，這就說明了政府滿意今年的經(jīng)濟刺激計劃效果，也不會在來年就政策調(diào)整出現(xiàn)重大變化。
看來支持自住和改善性住房不是一個短期的政策方針，但政府明白要想實現(xiàn)這個方針的目標(biāo)就只有抑制住投機購房。而這次政策的微調(diào)的基調(diào)也是如此，預(yù)計政府分析的一個結(jié)論是樓市投機套現(xiàn)只能通過二手房市場來實現(xiàn)，，所以才將目光先投在了二手房市場上。
另外，雖然一手房市場也能通過一些政策抑制投機，特別是通過提供更多普通住宅等產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式更能有效控制房價瘋狂，但如果針對現(xiàn)有優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整，影響的就不光是投機者，合理投資和改善性購房也會受到影響，打擊面太廣，在總體經(jīng)濟仍需房地產(chǎn)帶動的基礎(chǔ)上，打擊一手房市場有點得不償失。
一刀切的做法從來都不適應(yīng)中國國情，所以調(diào)整要一步一步來，如果判斷的沒錯，政策思路應(yīng)是如下進(jìn)行：
1、提高二手房營業(yè)稅的管理年限，首先在2009年底形成一個交易高潮后，期待明年上半年二手房市場出現(xiàn)調(diào)整，二手房交易會出現(xiàn)一定量能的衰減，一二手房價倒掛現(xiàn)象也會終止，二手房價出現(xiàn)調(diào)整，會使未來投機預(yù)期減弱；
2、然后應(yīng)該會恢復(fù)按交易全額征收營業(yè)稅等增加二手房交易成本的方案，并在一手房市場通過嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策開始降低投機者對未來的預(yù)期；
3、隨后嚴(yán)格審查保障性住房和承諾的普通住宅入市的速度，對豪宅進(jìn)行懲罰性管理，如增加交易契稅；嚴(yán)控豪宅項目占據(jù)較大開工比率的企業(yè)和囤地準(zhǔn)備用來開發(fā)豪宅項目的企業(yè)拿地，用來改變現(xiàn)有商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整房價；
4、在下半年經(jīng)濟出現(xiàn)明確復(fù)蘇跡象后開始加息，增加投資成本，但仍給予第一次購房者優(yōu)惠的貸款利率；而二手房市場可能會研究增加針對二套房進(jìn)入二手房市場交易成本的方案，在物業(yè)稅還不適宜推出的情況下，增加持有多套商品房擁有者的交易成本，抑制投機期望。
5、下半年還會進(jìn)行一項重要的政策導(dǎo)向工作，那就是給予一線大城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多的優(yōu)惠，比如：減少首付、增加貸款年限等。將投資思路引向商業(yè)地產(chǎn)，減少商品住宅的投機壓力。
無論如何，我分析此次樓市政策微調(diào)只是為房地產(chǎn)市場抑制投機和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整做好鋪墊工作，真正的大戲?qū)l(fā)生在明年下半年，商品住宅的投機破產(chǎn)現(xiàn)象將會出現(xiàn)，普通住宅大量入市后平均房價會有所下調(diào)，但總體波動不大，整體將會呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升的現(xiàn)象。
所以，現(xiàn)在沒必要大驚小怪，該做什么做什么就行了！
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