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市場(chǎng)觀察
蘇州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆亮相
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商業(yè)地產(chǎn)年內(nèi)扎堆亮相2009年滄浪新城重點(diǎn)公共配套設(shè)施，倍受矚目的億象城項(xiàng)目于12月8日奠基，中心城區(qū)一個(gè)大型的商業(yè)綜合體即將誕生。億象城坐落于南環(huán)路、友新路交匯處，扼守蘇州古城、滄浪新城必經(jīng)門戶，地上、地下總建面積約8萬(wàn)平方米，是滄浪新城舉足輕重的公共配套設(shè)施。同時(shí)也意味著滄浪新城核心商圈的商業(yè)升級(jí)拉開(kāi)了帷幕。
值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目是今年8月5日，歷經(jīng)20余輪競(jìng)拍，最終被華成地產(chǎn)以3.64億元收入囊中，土地漲幅高達(dá)118.28%，成為當(dāng)期全國(guó)漲幅最高的“商業(yè)地王”。從拍地到奠基，用時(shí)僅僅4個(gè)月。目前已有大賣場(chǎng)、國(guó)際影院、餐飲航母等國(guó)際商家強(qiáng)烈表明進(jìn)駐意愿，更多的海內(nèi)外知名商家，正在踴躍洽談中。超快的運(yùn)作速度，凸顯了開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的信心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，億象城的到來(lái)將為滄浪新城帶來(lái)一套全新的商業(yè)模式和發(fā)展理念，并將重新構(gòu)建城市中心商業(yè)新版圖。憑借開(kāi)發(fā)商華成地產(chǎn)豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，億象城將有望成為滄浪新城最繁華的商業(yè)新中心。
跳出滄浪新城，環(huán)顧蘇州各區(qū)域，商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般一個(gè)個(gè)崛起。開(kāi)創(chuàng)蘇州第一高度的環(huán)球188大廈、位于園區(qū)湖西的蘇州市區(qū)首家綜合性大型國(guó)際購(gòu)物中心——印象城、古城區(qū)第一大綜合性商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、木瀆第一大商業(yè)綜合體木瀆新天地、蘇州城南最大的購(gòu)物中心南蘇州生活廣場(chǎng)……這些綜合體全部在今年竣工開(kāi)業(yè)，不僅開(kāi)創(chuàng)了蘇州商業(yè)地產(chǎn)新高度，刷新了蘇州商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的步伐。
今年商業(yè)地塊“熱拍年”
今年的多場(chǎng)土地?zé)崤闹�，商業(yè)地塊始終是一個(gè)亮點(diǎn)。在今年的多次土地推薦會(huì)上，土地管理部門都解釋了加大商業(yè)地塊投放的理由：09年蘇州在適度調(diào)控土地供應(yīng)量的前提下，隨著蘇州三個(gè)新城區(qū)不不斷壯大，配合當(dāng)?shù)鼐用裆畹纳虡I(yè)項(xiàng)目也必須及時(shí)跟進(jìn)。因此我們看到中心城區(qū)內(nèi)的南門商圈、石路商圈、平江新城等區(qū)域出讓的商業(yè)地塊多起來(lái)；同時(shí)在東環(huán)路改造工程的范圍內(nèi)，東環(huán)路也有三地塊，擴(kuò)大中心城區(qū)商業(yè)吸納能力的意圖非常明顯。此前在一次土地推介會(huì)上推出的61塊經(jīng)營(yíng)性土地中，土地總面積971萬(wàn)平方米，商業(yè)和商住用地占到了總面積的78%，比重比往年有了明顯的提高。而作為辦公的土地在本次的土地推介會(huì)上也占到了10%，根據(jù)蘇州“退二進(jìn)三”的規(guī)劃，主城區(qū)內(nèi)的老工廠、老廠房將逐漸退出，隨之而來(lái)是時(shí)尚而有活力的商業(yè)和服務(wù)業(yè)。
其實(shí)并不僅僅只是蘇州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始熱鬧起來(lái)，整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的城市都有著共同的熱度。近日，上海交通大學(xué)龍樂(lè)城(論壇新聞)市發(fā)展研究中心發(fā)布了《長(zhǎng)三角地區(qū)商業(yè)土地市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)近幾年來(lái)發(fā)展迅速，商業(yè)土地市場(chǎng)成交更是不斷創(chuàng)新高，以上海為中心的周邊城市最為突出，商業(yè)地產(chǎn)火熱蓄勢(shì)待發(fā)。2009年1-10月長(zhǎng)三角地區(qū)共成交商業(yè)土地857宗，其中，蘇州成交61宗土地，在江蘇排名第四。該報(bào)告分析，無(wú)論從成交總量還是從成交均價(jià)上看，2009年前10個(gè)月土地市場(chǎng)上的商業(yè)用地的發(fā)展形勢(shì)呈上揚(yáng)趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，商業(yè)地產(chǎn)的巨大發(fā)展空間，使得越來(lái)越多具備一定資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把投資方向從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)市場(chǎng)將越來(lái)越得到開(kāi)發(fā)商的青睞。
各區(qū)域商業(yè)地塊分析
工業(yè)園區(qū)：蘇州工業(yè)園區(qū)近幾年的發(fā)展迅猛無(wú)比，十年前還是無(wú)人問(wèn)津的園區(qū)，如今已是代表新蘇州形象的黃金地段，區(qū)域配套愈加成熟，成為人居、商投眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。其地價(jià)也是一日千里，漲幅巨大，來(lái)自全球的知名房地產(chǎn)紛紛盯住了這塊風(fēng)水寶地，群雄逐鹿的局面已然形成，都想在此占有一席之地。
代表作：置地·星虹國(guó)際、沸騰CBD、環(huán)球188
相城區(qū)：隨著人民路北延工程、廣濟(jì)路北延工程、齊門路北延工程以及輕軌2號(hào)線等交通藍(lán)圖的不斷顯現(xiàn)，沉寂已久的相城似乎一下子成了諸多開(kāi)發(fā)商的新寵。相城區(qū)的樓面單價(jià)相比蘇州其他各區(qū)域還是處于比較低的位置，但對(duì)比之前的價(jià)格還是上升了很多。諸多開(kāi)發(fā)商從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光出發(fā)考慮，紛紛開(kāi)始投資這一區(qū)域。在未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)相城區(qū)的房?jī)r(jià)將保持持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。
代表作：閱城新尚廣場(chǎng)、中恒廣場(chǎng)
市區(qū)：目前主要包括觀前、火車站、石路、南門等幾大商圈。滄浪新城，隨著世茂集團(tuán)的進(jìn)駐，及未來(lái)輕軌2號(hào)線的建成，成為發(fā)展?jié)摿薮蟮陌鍓K。所以對(duì)于配套相對(duì)成熟穩(wěn)定的市區(qū)，區(qū)域地塊一經(jīng)推出，就受到了諸多品牌開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。目前，大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福等賣場(chǎng)已搶灘上述新城，其它商業(yè)設(shè)施也會(huì)隨之跟進(jìn)開(kāi)發(fā)，尤其是社區(qū)型購(gòu)物中心，與區(qū)域型購(gòu)物中心互為補(bǔ)充。
代表作：嘉業(yè)蘇綸場(chǎng)、蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
高新區(qū)：高新區(qū)可供商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊銷售量較其他區(qū)域少。蘇州科技城片區(qū)內(nèi)的商業(yè)地塊未來(lái)將快速拉動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)氛圍，而樹(shù)山生態(tài)園酒店項(xiàng)目也將極大地推動(dòng)生態(tài)園的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
代表作：匯金新地新地國(guó)際公寓金光大道Ⅱ期
吳中區(qū)：隨著一系列基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及政府重點(diǎn)項(xiàng)目的建成，尹山湖板塊必將成為蘇城第二個(gè)青劍湖。越溪板塊現(xiàn)已有招商小石城、錦和加州商業(yè)街、南蘇州生活廣場(chǎng)、吳越新天廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，隨著新鮮血液的注入，越溪作為吳中副中心，將煥發(fā)出更大的活力。東山鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)都緊鄰太湖是傳統(tǒng)的休閑度假勝地。另外，中銳、中海實(shí)力開(kāi)發(fā)商也在此有儲(chǔ)備用地，隨著獨(dú)墅湖的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，該區(qū)域必將更有朝氣與活力。
代表作：南蘇州生活廣場(chǎng)、永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)
眼光不妨往這些地方看
投資要看眼光，除了傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)地段的商業(yè)物業(yè)以外，據(jù)房秀網(wǎng)分析，下列類型的商業(yè)物業(yè)值得人們關(guān)注。
新興城市副中心商業(yè)：以平江新城、滄浪新城、吳中新城（越溪城市副中心）為代表的蘇州主城周邊副中心近年來(lái)快速崛起，分流了大量的主城區(qū)人口遷入，新城內(nèi)各個(gè)在07年熱銷的住宅樓盤(pán)在2009年進(jìn)入交房入住的高峰期。
外圍片區(qū)商業(yè)中心：除了城市副中心以外，一些傳統(tǒng)城區(qū)周邊的片區(qū)近年來(lái)也在住宅開(kāi)發(fā)上取得長(zhǎng)足發(fā)展，比如園區(qū)的青劍湖板塊、新區(qū)的滸墅關(guān)板塊、吳中區(qū)與園區(qū)交界的通達(dá)路沿線均將會(huì)有大量人口遷入，其配套的片區(qū)中心商業(yè)或者需要填補(bǔ)空白，或者需求升級(jí)換代，都有商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的良好土壤。從近三年的土地出讓情況來(lái)看，外圍片區(qū)的商業(yè)用地出讓宗數(shù)較多，也為此類物業(yè)開(kāi)發(fā)提供了可能。
軌道交通站點(diǎn)商業(yè)：隨著鐵路及城市軌道交通建設(shè)將提速，軌道交通除了改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞�、便捷人們之間的溝通以外，還將在很大程度上改變城市的布局結(jié)構(gòu)，進(jìn)而局部調(diào)整城市規(guī)劃中對(duì)產(chǎn)業(yè)、居住、商務(wù)及公共空間的功能組合。以相城區(qū)為例，原先城市規(guī)劃將相城區(qū)分成中心組團(tuán)、東北組團(tuán)（渭塘、北橋、湘城諸鎮(zhèn)）、西北組團(tuán)（黃埭、望亭、黃橋諸鎮(zhèn)）三大組團(tuán)，組團(tuán)間為預(yù)留地，當(dāng)時(shí)未作具體的功能規(guī)劃。
京滬高鐵蘇州站最終選址落定在該預(yù)留地區(qū)域后，城市格局將帶來(lái)變化，目前有關(guān)方面正準(zhǔn)備以高鐵站為核心，規(guī)劃一個(gè)6平方公里的新片區(qū)，將帶動(dòng)區(qū)域的新一輪發(fā)展，顯然車站周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必會(huì)引起人們的關(guān)注。同樣滬寧城鐵、輕軌站點(diǎn)也將帶來(lái)諸多商機(jī)，包括地下商業(yè)空間在內(nèi)的多種車站站點(diǎn)商業(yè)將會(huì)成為未來(lái)商家爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
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