昆明商業(yè)地產(chǎn)變臉 即將步入自持時(shí)代

    從昆明百貨大樓（舊樓）到櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店（1993年到1997年）以及隨后的柏聯(lián)廣場(chǎng)、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國(guó)際、北辰財(cái)富中心、大商匯，再到順城的強(qiáng)勢(shì)突起，短短十余年時(shí)間，昆明商業(yè)地產(chǎn)一路走來(lái)，可謂風(fēng)光無(wú)限。從當(dāng)初的單體商業(yè)樓到商圈概念的出現(xiàn)以及時(shí)下全新的城市綜合體，無(wú)不讓我們看到商業(yè)地產(chǎn)在昆明的蓬勃?jiǎng)蓊^。這種強(qiáng)勁勢(shì)頭的誕生離不開(kāi)城市的擴(kuò)容、交通的改善，更離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商理念的創(chuàng)新。從當(dāng)初的純銷(xiāo)售“一刀切式”，到租售兼?zhèn)涞拿�索階段，再到當(dāng)下惹人關(guān)注的自持階段，昆明開(kāi)發(fā)商每次營(yíng)銷(xiāo)模式的改變都必將給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一次全新的“井噴”之勢(shì)，而這種方式的改變也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的“變臉”。
初級(jí)階段
    就如地產(chǎn)圈內(nèi)流行的那句話(huà)：商業(yè)是一面旗幟，在一定程度上佐證并彰顯出一座城市的經(jīng)濟(jì)活力與能量。商業(yè)在城市發(fā)展中起到的作用不言而喻。然而這句話(huà)放在前年前的昆明是否就有些不倫不類(lèi)之嫌了？昆明百貨大樓（舊樓）、櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、昆百大新紀(jì)元店（1993年到1997年）這些看似昆明“老字號(hào)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，確實(shí)為昆明城市發(fā)展注入了一股不可忽視的力量，即便是在現(xiàn)在，它們所產(chǎn)生的口碑效應(yīng)也依舊如初。然而粗獷的營(yíng)銷(xiāo)模式（以租售為主）以及單中心的規(guī)模運(yùn)作，都大大局限了它的發(fā)展空間。
    就如昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢(xún)公司副總經(jīng)理姜蕓所說(shuō)，城市化進(jìn)程給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了商機(jī)，城市化改變了城市擴(kuò)張和布局，城市擴(kuò)張和布局帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)的一個(gè)載體，肯定是同時(shí)增長(zhǎng)的。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依托于城市化進(jìn)程互為帶動(dòng)。尤其是隨著新昆明建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)，上述這些商業(yè)體的格局已漸漸被城市化推上了變革的舞臺(tái)。盡管隨后的柏聯(lián)廣場(chǎng)、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國(guó)際、北辰財(cái)富中心，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積累、沉淀，漸漸尋找到了適合自身發(fā)展的方向，但仍無(wú)法擺脫租售這一粗獷的營(yíng)銷(xiāo)模式。
    不過(guò)，值得欣慰的是，城建的北辰財(cái)富中心，歷經(jīng)數(shù)年磨礪，以商業(yè)自持的模式在北市區(qū)乃至整個(gè)昆明商業(yè)地產(chǎn)中樹(shù)立起了典范的模本。以致有開(kāi)發(fā)商加以效仿，諸如打南市財(cái)富中心旗幟等等。殊不知北辰財(cái)富中心的成功，并非偶然。
    就如廣福-商業(yè)中心銷(xiāo)售部經(jīng)理丁夙對(duì)它的評(píng)價(jià)，它的成功是集天時(shí)（所在地商業(yè)的空白）、地利（產(chǎn)品規(guī)劃、定位、前瞻性）、人和（和商家互動(dòng)）于一體的，缺一不可。在丁夙看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)除了前期產(chǎn)品的規(guī)劃、研發(fā)、定位要精細(xì)外，后期招商更考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的能力，尤其是對(duì)資源的整合能力。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的“命脈”，運(yùn)營(yíng)才是最體驗(yàn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力的。從北辰財(cái)富中心的身上，很多開(kāi)發(fā)商都看到了商業(yè)自持的價(jià)值所在。
初級(jí)階段的弊端
    對(duì)于傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式，昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢(xún)公司副總經(jīng)理姜蕓介紹，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可分為三種模式：一是純銷(xiāo)售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)(持有型商業(yè)物業(yè))。在初期，開(kāi)發(fā)商為了快速回現(xiàn)，普遍采取純銷(xiāo)售模式，效果其明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)度產(chǎn)物；第二階段中開(kāi)發(fā)商對(duì)大部分物業(yè)采取出租模式，并且通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲得利潤(rùn)；第三階段則是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，在一線(xiàn)大城市采用較多，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定收益。
    作為純銷(xiāo)售模式，姜蕓坦言以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)模式確實(shí)可以使開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金，緩解資金壓力。對(duì)于那些體量較大的商業(yè)，如綜合購(gòu)物中心，商業(yè)街等，采取“產(chǎn)權(quán)分割式”的純銷(xiāo)售模式則是帶來(lái)了眾多的問(wèn)題，顯現(xiàn)出明顯的弊端。非但如此，純銷(xiāo)售模式與商業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)成重大的矛盾與挑戰(zhàn)。
    如社區(qū)底商、小型社區(qū)商業(yè)街等，開(kāi)發(fā)商拆散出售，形成各個(gè)小商鋪，分散自管，缺少統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，容易造成業(yè)態(tài)、品質(zhì)等雜亂聚集的諸多問(wèn)題。如各租戶(hù)一般都只顧個(gè)人需求及利益，忽視了商業(yè)整體大局的重要性。在項(xiàng)目后期給經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)極大難度。
    此外，純銷(xiāo)售模式會(huì)提高項(xiàng)目的前期運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)商業(yè)初期運(yùn)作造成極大的壓力。在這種模式下，售價(jià)是唯一的收益方式，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)想盡辦法抬高售價(jià)，以達(dá)到利潤(rùn)的最大化。而過(guò)高的商鋪售價(jià)，勢(shì)必會(huì)抬高租金價(jià)格。提高經(jīng)營(yíng)成本，而這對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的前期運(yùn)營(yíng)將構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從起步到成熟往往需要幾年的培育期，而這種急功近利的方式更有可能拖垮整個(gè)項(xiàng)目。最后，“售后返祖，返現(xiàn)”等銷(xiāo)售模式不利于商業(yè)物業(yè)的保值及后續(xù)發(fā)展。隨著商業(yè)物業(yè)的增多放量，所以開(kāi)發(fā)商不得不采用“售后返租、現(xiàn)金返現(xiàn)、明折暗扣”等諸多優(yōu)惠措施來(lái)吸引購(gòu)買(mǎi)者。該種方式一開(kāi)始較好用，但隨著很多產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)同質(zhì)化，6%~8%的折扣難以對(duì)投資者產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的吸引力。
    “這種粗獷式的開(kāi)發(fā)模式必將被城市化進(jìn)程的浪濤所淹沒(méi)。”姜蕓說(shuō)。
    商業(yè)地產(chǎn)“蛻變”2009年，昆明，借勢(shì)城市擴(kuò)容的“先天”機(jī)遇，承襲住宅市場(chǎng)的“回暖”熱度，一股商業(yè)新勢(shì)力正緩緩襲來(lái)。中國(guó)·昆明螺蜘灣國(guó)際商貿(mào)城、春城財(cái)富中心·新南亞和東盟商貿(mào)港等成功將本土商業(yè)地產(chǎn)的外延拓展至新城；南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、光輝城市、順新時(shí)代、廣福商業(yè)中心，以及未來(lái)巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷，改造機(jī)場(chǎng)片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃均在南市區(qū)助力區(qū)域副中心的成形；欣都龍城、俊發(fā)中心、和諧世紀(jì)、官城·嘉年華、翡翠灣，現(xiàn)代廣場(chǎng)為北市區(qū)從“睡城”向名副其實(shí)的區(qū)域副中心轉(zhuǎn)型獻(xiàn)力；西市區(qū)，由于沃爾瑪入駐騰輝商業(yè)廣場(chǎng)，寂寂無(wú)聞的西區(qū)商業(yè)開(kāi)始嶄露頭角，經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾均在區(qū)域內(nèi)推進(jìn)其商業(yè)進(jìn)程。
    值得一提的是，與以往不同，此番推出的項(xiàng)目，商業(yè)不但占有很大的比重，而且大多為開(kāi)發(fā)商自己持有。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)不免讓人聯(lián)想起11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬(wàn)科中心傳出的一條消息：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，住宅產(chǎn)品占據(jù)80%比重，其余20%則將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。
    就連萬(wàn)科也看到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，并已調(diào)整戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)。盡管只是一則消息，但讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)——商業(yè)自持必將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。
    近兩年來(lái)，隨著昆明城市化進(jìn)程的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)以其巨大的聚合效應(yīng)和能量輻射開(kāi)始“騰起”其新的征程。然而商業(yè)地產(chǎn)仍停留在過(guò)去的“一刀切式”上，而這種方式已大大阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。就如業(yè)內(nèi)一專(zhuān)業(yè)人士所說(shuō)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商業(yè)。就如啟鴻地產(chǎn)常務(wù)副總俞偉在接受媒體采訪時(shí)所說(shuō)，持有型商業(yè)物業(yè)，可以通過(guò)其有效的經(jīng)營(yíng)管理獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)收益，為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)性的收益。
持有型商業(yè)物業(yè)的好處
    那持有型商業(yè)物業(yè)就純銷(xiāo)售或租售方式，又有何優(yōu)點(diǎn)呢？對(duì)此，姜蕓作了詳細(xì)分析，她認(rèn)為，持有型商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一種長(zhǎng)線(xiàn)投資模式，其持有商業(yè)物業(yè)（不做出售），能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的前期開(kāi)發(fā)及后期運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)租金收入、不動(dòng)產(chǎn)升值等方式取得收益的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式�！俺钟行蜕虡I(yè)物業(yè)”代表著商業(yè)的良性發(fā)展之路。
    相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)模式其主要有以下諸多優(yōu)勢(shì)：首先，從長(zhǎng)期來(lái)看，持有型商業(yè)物業(yè)可以帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)收益。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式同住宅有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅是產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售這個(gè)過(guò)程，通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，注重的是短期的利潤(rùn)。而商業(yè)地產(chǎn)不同，它是一個(gè)從開(kāi)發(fā)，持有，經(jīng)營(yíng)，然后再到實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)這樣一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中呢，是比較注重經(jīng)營(yíng)所創(chuàng)造的價(jià)值和資產(chǎn)升值的，換言之是比較注重中長(zhǎng)期的利潤(rùn)。其次，持有是商業(yè)整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的必要前提。商業(yè)，運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目的重中之重，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)是核心價(jià)值。
    一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展是需要一定時(shí)間的培育，少則兩三年，多則七八年。這個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目需要統(tǒng)一推廣，根據(jù)市場(chǎng)的需求變化調(diào)整業(yè)態(tài)布局，這都需要后期統(tǒng)一的管理及運(yùn)營(yíng)。而這樣做的前提就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中、整體持有。再次，土地稀缺性也是持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和前提。土地價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值需要更多的挖掘，也需要考慮和城市的融合性。產(chǎn)品復(fù)合化，帶來(lái)了操作難度的提升，開(kāi)發(fā)商不僅僅是銷(xiāo)售物業(yè)，還需要運(yùn)營(yíng)才能帶來(lái)持續(xù)的價(jià)值收益，激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的提高，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，讓有限的土地更有效地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，做持有型商業(yè)物業(yè)顯然更劃算。另外，持有型商業(yè)物業(yè)可以成為開(kāi)發(fā)商合理避稅的一個(gè)措施。開(kāi)發(fā)商可以把持有物業(yè)當(dāng)成合理避稅的一種有效方式，現(xiàn)在的物業(yè)尤其是高檔物業(yè)的利潤(rùn)較高，所納的稅費(fèi)也很高，如果把物業(yè)做成持有型，那么從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看，可以做到合理避稅，一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展是和城市的政治經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展緊密聯(lián)系的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須充分站在各自城市屬性的前提下，開(kāi)發(fā)符合各自城市規(guī)劃發(fā)展的模式及策略。配備優(yōu)質(zhì)而專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，自身發(fā)展與城市發(fā)展共融共進(jìn)，方能游刃有余，落于不敗。