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市場觀察
華僑城“試水”主題商業(yè)地產(chǎn)
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歡樂海岸
深圳歡樂海岸項(xiàng)目為華僑城投資建設(shè)的第一個都市生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目，位于深圳華僑城主題公園群與濱海大道之間，占地125萬平方米�！皻g樂海岸”以海洋文化為主題，融體驗(yàn)式購物、環(huán)球美食、旅游觀光、休閑娛樂、城市節(jié)慶、時尚創(chuàng)意、生態(tài)教育等多種功能于一體，將形成主題型濱海商業(yè)集群和都市旅游娛樂目的地。
日前該項(xiàng)目已于上海舉行招商推介會，吸引了滬上多個知名餐飲、零售和娛樂企業(yè)入駐，擬于2011年春節(jié)試營業(yè)，2011年5月正式開業(yè)。
據(jù)悉，這是華僑城首次嘗試涉足主題商業(yè)地產(chǎn)，首次嘗試將優(yōu)勢的文化、旅游、娛樂等基因融入到現(xiàn)代商業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歡樂海岸將改變以往通過房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)盈利的慣例，追求一個更長遠(yuǎn)的經(jīng)營性回報。
歡樂海岸位于深圳灣填海區(qū)，周邊并沒有華僑城在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此，歡樂海岸的銷售利潤主要來源于它的長期投資客，通過對部分配套商業(yè)項(xiàng)目的銷售獲得。據(jù)悉，同為主題公園的迪士尼主要以租賃、服務(wù)、衍生品銷售等獲得較高收益。在這一點(diǎn)上，兩者有著一定的相似之處。
但該業(yè)內(nèi)人士表示，迪士尼并不涉足地產(chǎn)，園內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目是用于招商，而不是用于銷售，主要為授權(quán)經(jīng)營。此外，歡樂海岸主要為觀光型旅游商業(yè)項(xiàng)目，而迪士尼則是家庭娛樂型項(xiàng)目，兩者的業(yè)態(tài)、對象群定位均不一樣。
鑒于目前有媒體援引某業(yè)內(nèi)人士稱，歡樂海岸很有可能成為深圳版的“上海新天地”，該業(yè)內(nèi)人士表示，兩者之間不具備模仿性，上海新天地側(cè)重于商業(yè)經(jīng)營為主，而歡樂海岸則是以旅游觀光為主。
全國布局
據(jù)悉，繼深圳之后，天津和武漢的歡樂海岸項(xiàng)目也將啟動，目前上海的項(xiàng)目暫時未有動作，但華僑城集團(tuán)已與上海市政府進(jìn)行談判，未來該項(xiàng)目將針對國內(nèi)一二線城市展開。
華僑城集團(tuán)副總裁劉平春日前對媒體表示，將以在全國布下的“點(diǎn)”連成“面，用這個“面”與迪士尼一個“點(diǎn)”競爭，通過將主題公園布局在中國市場最有效的區(qū)域，提高市場占有率，集合起來形成一個龐大的競爭力。
但有業(yè)內(nèi)人士對該戰(zhàn)略表示不看好，認(rèn)為“點(diǎn)多面廣”的策略反而讓成本增加，而迪士尼就一個，虧也是虧一個點(diǎn)；面廣的話，若四個點(diǎn)當(dāng)中虧了三個，這樣會造成較大的風(fēng)險。
對此，深圳地產(chǎn)專家賀承軍也表示了擔(dān)憂。他認(rèn)為，迪士尼在經(jīng)過這么多年后已經(jīng)形成一個規(guī)模鏈條，具備一定的品牌優(yōu)勢，而華僑城的內(nèi)容不太明確，就像一個大雜燴，沒有一個主打的產(chǎn)品，對以后的經(jīng)營發(fā)展將有一定的風(fēng)險。
事實(shí)上，“華僑城模式”在深圳非常成功，但是復(fù)制到異地卻失靈，歡樂海岸未來在武漢、天津、上海等地的項(xiàng)目是否也會面臨同樣情況？
有業(yè)內(nèi)人士表示，重復(fù)建設(shè)在中國可能不大適合。中國內(nèi)地每個城市都有它的歷史，每個地區(qū)都有著其獨(dú)特的旅游特色、風(fēng)俗文化及旅游風(fēng)景點(diǎn)，在這些地區(qū)營造同樣的人造景觀，未必能得到認(rèn)可。
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