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市場(chǎng)觀察
分拆商業(yè)地產(chǎn)IPO 凱德商用的中國(guó)策略
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近日，凱德商用總裁林明志、吳順永在凱德中國(guó)15周年慶典會(huì)上接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，購(gòu)物中心嘉茂成功上市后，要持續(xù)加大在中國(guó)的投資力度，并且在鞏固長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注華南地區(qū)的市場(chǎng)。
分拆上市
11月25日，嘉德置地旗下的購(gòu)物中心嘉茂(CapitaMalls)在新加坡掛牌上市，總計(jì)籌資20.2億美元，創(chuàng)下新加坡資本市場(chǎng)的16年之最，并沖入2009年全球十大IPO。
據(jù)了解，嘉德商用在整個(gè)亞洲有86個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)價(jià)值約203億新元，資產(chǎn)遍布5個(gè)國(guó)家48個(gè)城市，總零售面積超過(guò)6650萬(wàn)平方英尺，凈資產(chǎn)達(dá)到53億新元。
凱德商用是嘉德商用在中國(guó)業(yè)務(wù)的具體代表，是購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者、擁有者和管理者之一，旗下共有來(lái)福士、嘉茂和嘉信茂三個(gè)購(gòu)物中心。其中，來(lái)福士為城市綜合體，嘉茂為一站式購(gòu)物中心，嘉信茂時(shí)以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心。
對(duì)于為何選擇分拆商業(yè)產(chǎn)業(yè)IPO，林明志表示：“凱德商用的購(gòu)物中心體量比較大，而且資金沉淀周期比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，從我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資來(lái)看，我們需要比較好的融資平臺(tái)；如果需要不斷擴(kuò)張，本身若沒(méi)有一個(gè)好的融資平臺(tái)就會(huì)造成整個(gè)集團(tuán)的資金失衡，所以11月份決定在新加坡上市融資。”
值得一提的是，盡管嘉德商用的主要業(yè)務(wù)均分布在中國(guó)，但此次分拆商業(yè)產(chǎn)業(yè)IPO并沒(méi)有選擇在中國(guó)而是選擇在新加坡。對(duì)此，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓分析稱(chēng)：“目前中國(guó)金融危機(jī)退后，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一片蕭條和冷清，從商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)和商業(yè)投資資金的減少及投資客撤離商業(yè)地投資等因素看，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)還是面臨著巨大的危機(jī)�！�
“從機(jī)構(gòu)成熟度看，新加坡是一個(gè)比較成熟的市場(chǎng)，項(xiàng)目也相對(duì)比較成熟，有比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流；凱德商用在2005年才進(jìn)入中國(guó)，還需要一個(gè)培育期，而且很多機(jī)構(gòu)投資者需要一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此還不是很成熟�！眲P德商用總裁吳順永表示。
中國(guó)策略
對(duì)于購(gòu)物中心嘉茂成功上市后的中國(guó)市場(chǎng)，林明志、吳順永均表示，對(duì)中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)非常有信心，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)看好中國(guó)的城市化進(jìn)程，因此會(huì)加大在中國(guó)的投資力度。
“凱德商用目前在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到三、四十個(gè)城市，包含一線(xiàn)和二線(xiàn)等城市，目前我們一直都尋找機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)，如果有機(jī)會(huì)我們會(huì)繼續(xù)在其他城市拓展我們的業(yè)務(wù)�！绷置髦颈硎�，凱德商用在未來(lái)兩年將有11家購(gòu)物中心陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。
截至目前，凱德商用在中國(guó)33個(gè)城市已經(jīng)擁有并管理著的有50個(gè)購(gòu)物中心，總面積近400萬(wàn)平方米；在全球的7座來(lái)福士中，中國(guó)擁有了5座，分別是以開(kāi)業(yè)的上海和北京來(lái)福士以及在建的成都、杭州和寧波來(lái)福士，建成后總建筑面積將達(dá)到97萬(wàn)平米。
然而，凱德商用的發(fā)展重心一直都在長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域，華南地區(qū)相對(duì)較弱。對(duì)此，林明志、吳順永都表示了今后會(huì)重點(diǎn)關(guān)注華南市場(chǎng)，尤其會(huì)重點(diǎn)關(guān)注廣州及其輻射城市：“我們是非�？春脧V州市場(chǎng)，從進(jìn)入廣州就一直在留意適合建設(shè)來(lái)福士的地點(diǎn)，但目前還沒(méi)有落實(shí)�！�
對(duì)此，謝逸楓認(rèn)為目前加大購(gòu)物中心的投資有一定的風(fēng)險(xiǎn)：“中國(guó)一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)基本上是供大于求，商業(yè)地產(chǎn)受到金融風(fēng)暴的影響恢復(fù)較為緩慢；而目前廣州商業(yè)投資回報(bào)嚴(yán)重下滑坡，空置率越來(lái)越高，大部分商業(yè)購(gòu)物中心和商場(chǎng)都在處于招商或在開(kāi)發(fā)階段，并且部分正在動(dòng)工�！�
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同卻表示了不同的看法：“目前加大投資商業(yè)項(xiàng)目機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存，但從目前市場(chǎng)看機(jī)遇會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，但如果在同一區(qū)域跟競(jìng)爭(zhēng)者重復(fù)經(jīng)營(yíng)則會(huì)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)了，增加了風(fēng)險(xiǎn)，因此需要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，差異化的定位，才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)�！�
上海某地產(chǎn)企業(yè)的高層則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱(chēng)：“目前購(gòu)物中心的市場(chǎng)前景還是不錯(cuò)的，雖然目前市場(chǎng)上的購(gòu)物中心很多，但市場(chǎng)更需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)和品牌的經(jīng)營(yíng)者，從而提供一個(gè)好的購(gòu)物環(huán)境�！�
對(duì)于不確定的2010年，林明志還是表示了謹(jǐn)慎的投資態(tài)度：“我們看好明年的中國(guó)市場(chǎng)，但還會(huì)考慮國(guó)內(nèi)的投資風(fēng)險(xiǎn)�！�
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