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市場(chǎng)觀察
上海土地出讓新政被指更易催生地王
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但對(duì)“上海版勾地制”是否能真正起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的功效，上海地產(chǎn)圈內(nèi)仍存在質(zhì)疑，稱其明修棧道，暗度陳倉(cāng)，實(shí)質(zhì)上更易排斥競(jìng)爭(zhēng)、催生“地王”。
細(xì)解上海式“勾地”
所謂“上海版勾地制”，全稱為“土地出讓預(yù)申請(qǐng)模式”，意指提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，接受開發(fā)商的預(yù)申請(qǐng)，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期。
2009年9月24日，位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點(diǎn)的第一幅土地。上海春之聲置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)朱大鳴告訴時(shí)代周報(bào)記者，僅僅9月份，上海市就“預(yù)公告”了40多個(gè)地塊的土地出讓信息。
11月18日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(簡(jiǎn)稱規(guī)土局)發(fā)布了上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)1號(hào)公告， 公告將土地范圍、大小及其他規(guī)劃建設(shè)要求全部明細(xì)列出，成為滬版預(yù)申請(qǐng)公告的標(biāo)準(zhǔn)版本。依此標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)人必須愿意以高于本地塊公布的起始價(jià)參加招拍掛活動(dòng)。用地預(yù)申請(qǐng)階段一般為三個(gè)月，如有3個(gè)以上申請(qǐng)人符合用地預(yù)申請(qǐng)條件，市土地招拍掛辦公室即可與出讓人協(xié)商，終止該地塊的預(yù)申請(qǐng)程序，經(jīng)3天公告后提前進(jìn)入土地招拍掛階段。
此一制度與香港1998年金融危機(jī)時(shí)期實(shí)行的“勾地制”在操作方式和流程上頗為相似，但上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢公司市場(chǎng)總監(jiān)湯輝向時(shí)代周報(bào)記者表示，“上海勾地”與“香港勾地” 出發(fā)點(diǎn)南轅北轍，“ ‘勾地制度’在香港1998年金融危機(jī)的背景下產(chǎn)生，政府初始目的是為了保證土地不流拍、不賤賣，提升土地市場(chǎng)信心；國(guó)內(nèi)的土地預(yù)申請(qǐng)制度則誕生在近年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、土地價(jià)格暴漲的背景下�！�
“價(jià)高者”未必得
不久前，朱大鳴的公司曾參加過(guò)金山一塊地的預(yù)申請(qǐng)。他最終鎩羽而歸�！拔覀兣c政府部門協(xié)商價(jià)格，但政府明確指出該地塊的底價(jià)為每畝300萬(wàn)元，后面再由各家公司來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，最后以350萬(wàn)成交。”
因此，對(duì)土地預(yù)申請(qǐng)制度，朱大鳴有些喜憂參半�！罢龊猛恋氐囊�(guī)劃和評(píng)估，然后找意向開發(fā)商來(lái)申請(qǐng)，一定程度上區(qū)別于‘價(jià)高者得’的招掛拍方式。政府的意圖是在行政過(guò)程中導(dǎo)入市場(chǎng)因素，使得土地市場(chǎng)上的買方和賣方有一個(gè)良好的對(duì)接，增加市場(chǎng)的透明度。不可否認(rèn)，政府的意圖總體是好的，但我們也不得不說(shuō)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控越走越迷茫�！�
“政府執(zhí)行土地預(yù)申請(qǐng)制度，有利于開發(fā)商提前了解地塊詳細(xì)信息以及未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)土地供應(yīng)計(jì)劃，減少盲目拿地的沖動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。然而，這在一定程度上卻又制約了開發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)節(jié)產(chǎn)品定位的靈活性，增加了項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)�！睖x向時(shí)代周報(bào)表示同樣的擔(dān)憂。
而在斯蓋策劃市場(chǎng)研究經(jīng)理張宏偉看來(lái)，土地預(yù)申請(qǐng)制度也是利弊共存。“政府對(duì)于開發(fā)商的選擇更具主動(dòng)權(quán)，一方面有利于選擇資質(zhì)好的、符合項(xiàng)目開發(fā)要求的企業(yè)，避免非專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)不熟悉的物業(yè)類型。另一方面，由于政府對(duì)于土地使用權(quán)歸屬有決定權(quán)，一些少數(shù)有品牌、有資質(zhì)、有公關(guān)能力的開發(fā)商最終會(huì)獲益較多，這樣，最終土地資源將最終壟斷在少數(shù)大開發(fā)商手中，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)或形成少數(shù)開發(fā)商‘壟斷’行業(yè)的發(fā)展局面。”
新政難遏“地王”
事實(shí)上，從黃埔8-1地塊開始施行的土地預(yù)申請(qǐng)制度，在執(zhí)行過(guò)程中似乎多少有些“水土不服”。湯輝告訴時(shí)代周報(bào)，“由于對(duì)地塊規(guī)劃相關(guān)限制較多，已經(jīng)受到市場(chǎng)質(zhì)疑，后續(xù)操作的透明度正被各方期待。再者，在目前地方政府‘土地財(cái)政’的財(cái)稅體制下，地方政府很難自控拉高地價(jià)的沖動(dòng)，上海12月份的成交地塊地價(jià)也是連續(xù)創(chuàng)出新高�！�
有部分人士認(rèn)為，土地預(yù)申請(qǐng)制度能夠遏制“地王”現(xiàn)象，理由是“由于開發(fā)商無(wú)法準(zhǔn)確判斷未來(lái)土地市場(chǎng)狀況，才催生了其當(dāng)下的拿地?zé)崆��！蹦敲矗恋匦畔⒌墓_，能否遏制“地王”的誕生？
“土地預(yù)申請(qǐng)制度只是使原來(lái)由政府行政主導(dǎo)下的土地銷售環(huán)節(jié)變得更加市場(chǎng)化，通過(guò)土地供求雙方較為充分的溝通，力求以一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格成交，它在一定程度上減少開發(fā)商因盲目而高價(jià)拍地而產(chǎn)生的‘地王’，同時(shí)其最低報(bào)價(jià)的保護(hù)限制，也在某種程度上有保護(hù)地價(jià)的嫌疑。因此，更確切地說(shuō)，應(yīng)該可以起到穩(wěn)定土地市場(chǎng)從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。真正要抑制‘地王’現(xiàn)象的產(chǎn)生，還需要做出很多努力�！睖x說(shuō)。
而在張宏偉看來(lái)，“盡管土地預(yù)申請(qǐng)制度可以避免價(jià)高者得，但是經(jīng)過(guò)招拍掛后的第二高價(jià)，第三高價(jià)，甚至第十高價(jià)，仍然處于高位，與‘地王’相去不遠(yuǎn)�！�
定向拍地惹爭(zhēng)議
對(duì)某些開發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)申請(qǐng)制度同時(shí)也是一道門檻。10月22日“重出江湖”的昔日“地王”黃浦區(qū)163地塊，在預(yù)申請(qǐng)時(shí)即對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力、開發(fā)資質(zhì)等設(shè)置了諸多限制，譬如“有建設(shè)軌道商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)”這一條，即將許多開發(fā)商拒之門外。
湯輝建議，政府應(yīng)根據(jù)預(yù)申請(qǐng)階段體現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)需求變化，及時(shí)調(diào)整某一時(shí)期內(nèi)的土地總體供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行公示。此外，預(yù)申請(qǐng)制度提前對(duì)招拍掛保底價(jià)作了保護(hù)限制，但同時(shí)也應(yīng)該對(duì)土地最高價(jià)作出明確限制，以保底價(jià)為基礎(chǔ)設(shè)置一個(gè)固定比例。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)拍賣價(jià)高于最高限價(jià)時(shí)，應(yīng)及時(shí)叫停，暫不成交。
毋庸置疑的是，土地預(yù)申請(qǐng)制度的出現(xiàn)，是土地出讓方式趨向多元化的一次有益嘗試。
在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，地方政府因時(shí)制宜采取不同的土地出讓方式，顯然會(huì)獲取較多的收益�！霸谕恋厥袌�(chǎng)較熱的時(shí)期，地方采取招拍掛的方式將有更多的土地收益，而在土地市場(chǎng)低迷期，預(yù)申請(qǐng)制度可以保證地塊在不流拍的情況下有更多的土地收益�！睆埡陚フf(shuō)。
而在朱大鳴看來(lái)，是否采用土地預(yù)申請(qǐng)制度，與一個(gè)城市處于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)時(shí)期有關(guān)。城市房地產(chǎn)開發(fā)成熟，可開發(fā)用地不多的城市，預(yù)申請(qǐng)制度在行政中導(dǎo)入了市場(chǎng)因素，可防止流拍，也利于整個(gè)城市的總體發(fā)展。
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