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市場(chǎng)觀察
商業(yè)地產(chǎn)尚待全面復(fù)蘇 租售價(jià)低位運(yùn)行
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12月10日,在石景山CRD核心區(qū)融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心的奠基儀式上,融科智地副總裁王翔告訴本報(bào)記者,公司對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)做過(guò)調(diào)研,整體市場(chǎng)的租金依舊沒有大幅上漲的趨勢(shì)�！斑@很大程度上影響了投資者的信心�！彼f(shuō)。
盡管融科智地在中關(guān)村項(xiàng)目的租金不降反升,但這并未促使其擁有抄底的決心。除了為上市做準(zhǔn)備的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán),如富力、萬(wàn)科等大多數(shù)開發(fā)商都對(duì)持有型物業(yè)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。
國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)商仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅介紹,在住宅量?jī)r(jià)齊升的情況下,商業(yè)地產(chǎn)目前仍面臨著嚴(yán)峻的局面。他們追蹤三季度北京市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),寫字樓的租金同比下降了19.2%,商鋪?zhàn)饨鹣陆?7%,投資回報(bào)率大幅下降。覃曉梅預(yù)測(cè)四季度的寫字樓和商鋪的租金仍將環(huán)比下降5%以內(nèi),明年一季度也難有增長(zhǎng)。目前北京寫字樓的租金水平僅與2002年至2003年的水平基本持平。
不僅租金水平較低,售價(jià)方面價(jià)格倒掛的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。CBD區(qū)域的高端項(xiàng)目“御金臺(tái)”的公寓均價(jià)已達(dá)每平方米70000元,區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)也都在每平方米30000元左右,而寫字樓“SK大廈”售價(jià)僅為每平方米31000元,深受中小企業(yè)青睞的建外SOHO,售價(jià)也僅在每平方米20000元左右。
世邦魏理仕高級(jí)分析師蔣晶亮告訴記者,2000年北京寫字樓售價(jià)是高于住宅的,在成熟的市場(chǎng),寫字樓的價(jià)格也應(yīng)貴于住宅。出現(xiàn)目前這種狀況的直接原因則是新增供應(yīng)量較大。
空置率增加的另一重要原因是需求增長(zhǎng)速度較為緩慢。根據(jù)已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,目前中國(guó)寫字樓的復(fù)蘇直接動(dòng)力來(lái)自內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)的交易推動(dòng),而跨國(guó)公司則相對(duì)比較平靜。在北京的金融街(000402,股吧),國(guó)有金融機(jī)構(gòu)完成了數(shù)筆主要租賃交易。但是,新樓盤的不斷供應(yīng)使空置率連續(xù)第五個(gè)季度保持20%以上。在上海,受經(jīng)濟(jì)衰退影響較小行業(yè)的外國(guó)公司的租賃活動(dòng)則開始增加,而廣州的租賃交易大部分由國(guó)內(nèi)公司交易完成。
另?yè)?jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新“全球市場(chǎng)觀察”指出,全球多數(shù)寫字樓租賃市場(chǎng)在租金下調(diào)40%-60%之后開始企穩(wěn),明年全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始復(fù)蘇,而全球房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)普遍增長(zhǎng)預(yù)計(jì)要到2011年。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì),亞洲大部分國(guó)家和歐洲的部分國(guó)家物業(yè)租賃市場(chǎng)將在明年上半年觸底反彈。
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