2009年中國(guó)房地產(chǎn)十大熱門(mén)話(huà)題

　　2009年，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)了近乎瘋狂的一年，房?jī)r(jià)瘋漲、成交大增、投機(jī)盛行，在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀，幾乎是出乎所有人的意料。在這一年，有很多值得我們關(guān)注、研究和深思的話(huà)題。
　　一、降價(jià)潮。今年新年伊始，萬(wàn)科又掀起了新一輪降價(jià)潮的序幕。上海萬(wàn)科元宵節(jié)期間推出了“豐禮迎春”活動(dòng)，和去年開(kāi)發(fā)商紛紛觀望不同，滬上不少開(kāi)發(fā)商不再消極等待樓市回暖，綠地、嘉華、保利等品牌開(kāi)發(fā)商也參加到價(jià)格戰(zhàn)行列中，各地降價(jià)潮呈愈演愈烈之勢(shì)。遺憾的是，由于政府的救市，這一輪降價(jià)潮沒(méi)能延續(xù)。
　　二、經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃。今年2月份，房地產(chǎn)業(yè)將被納入中國(guó)經(jīng)濟(jì)十大振興規(guī)劃的觀點(diǎn)甚囂塵上，業(yè)界人士翹首以盼，紛紛將此作為房地產(chǎn)業(yè)最后的救命稻草。更有甚者，原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)、中科院研究生院管理學(xué)院院長(zhǎng)成思危竟然越俎，在2月21日在中科院研究生院管理學(xué)院主辦的“國(guó)際金融危機(jī)與我國(guó)的應(yīng)對(duì)措施”報(bào)告會(huì)上透露，第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產(chǎn)，但規(guī)劃具體措施尚需等待。結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)能搭上中國(guó)經(jīng)濟(jì)十大振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃快車(chē)。
　　三、售房紅頭文件。今年1月14日，山東濰坊寒亭區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見(jiàn)》(寒政發(fā)【2009】3號(hào))，明確要求全區(qū)副科級(jí)及以上現(xiàn)職干部，每人至少銷(xiāo)售一套住房，完不成任務(wù)的，按比例從所在單位已認(rèn)定的全年招商引資額中扣減。
　　隨后不久，寒亭區(qū)房產(chǎn)局制定出臺(tái)了《關(guān)于機(jī)關(guān)干部購(gòu)買(mǎi)(引薦)商品住房的考核認(rèn)定辦法》，要求全區(qū)副科級(jí)及以上干部每人至少購(gòu)買(mǎi)或引薦購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，時(shí)間為2009年1月14日至6月30日；考核認(rèn)定辦法還規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)或引薦購(gòu)買(mǎi)75平方米/套(含)以上商品住房的，認(rèn)定為一套，不足75平方米/套的，按0.5套認(rèn)定；并對(duì)完不成任務(wù)的如何從所在單位招商引資額中扣減做出詳細(xì)規(guī)定；并同時(shí)表示，對(duì)考核結(jié)果每月予以通報(bào)。政府以紅頭文件規(guī)定干部售房的方式支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)屬匪夷所思。
　　四、小陽(yáng)春。今年一季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)許多城市的樓市開(kāi)始逐漸顯露出復(fù)蘇跡象，并在前一段迎來(lái)了供需兩旺的“小陽(yáng)春”。隨著成交量的回升，2008年下半年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為明顯減少，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，甚至部分樓盤(pán)悄然提價(jià)。今年的房產(chǎn)小陽(yáng)春令地產(chǎn)商收獲頗豐，正是由于小陽(yáng)春所激發(fā)的成交量，為今年房產(chǎn)火爆奠定了基礎(chǔ)。
　　五、假按揭。今年一季度，地產(chǎn)涉案訴訟正呈激增之勢(shì)，其中大多為假按揭訴訟。鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產(chǎn)大牛市以來(lái)，那如火如荼的成交數(shù)據(jù)背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房?jī)r(jià)，到編織一個(gè)無(wú)影無(wú)形卻真實(shí)存在的、以消化假按揭訴訟房產(chǎn)為利潤(rùn)來(lái)源的利益集團(tuán)，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。 對(duì)于今年上半年的假按揭，筆者和牛刀、時(shí)寒冰等及時(shí)撰文揭露，銀監(jiān)會(huì)也較為及時(shí)地出手整治�？蛇z憾的是假按揭現(xiàn)象卻難以根除，各地假按揭行為仍時(shí)有發(fā)生。
　　六、退房潮。09年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)33.4%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)16.4%。商品房銷(xiāo)售額15800億元，同比增長(zhǎng)53.0%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)57.1%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)19.9%和30.2%。熱銷(xiāo)未能掩蓋退房事件的發(fā)生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上共有119頁(yè)，1772條期房退房信息，其中一些樓盤(pán)的退房率高得有些不正常，達(dá)20%以上。現(xiàn)房退房信息也有51頁(yè)，752條。
　　導(dǎo)致退房潮的原因有三點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商為制造熱銷(xiāo)假象自買(mǎi)自賣(mài)，在達(dá)到預(yù)期目的后便進(jìn)行退房，此其一；其二，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，采用不同手段進(jìn)行假按揭，以期達(dá)到騙取銀行資金的目的，在達(dá)到目的后采取退房方式實(shí)現(xiàn)自己的資金轉(zhuǎn)移；第三，部分消費(fèi)者、投資者受盲目需求心態(tài)驅(qū)動(dòng)，在進(jìn)行沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)后經(jīng)理性思考覺(jué)得不是入市良機(jī)，故做出退房舉動(dòng)。
　　七、違規(guī)松綁二套房貸。在上半年量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，各地二套房貸紛紛“松綁”，不少銀行今年以來(lái)對(duì)非改善型二套房也實(shí)行首付二成，貸款利率七折�！傲闶赘丁�、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳、成都、浙江、上海等樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對(duì)貸款審查較為嚴(yán)格；而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽(yáng)合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，包括四大國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行，累計(jì)新增貸款投放量為3.65萬(wàn)億元，為全年計(jì)劃信貸投放目標(biāo)2.76萬(wàn)億元的1.3倍，已超額完成全年計(jì)劃。銀監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)，從沒(méi)有出臺(tái)松綁二套房貸的政策，可為什么各地銀行卻能夠置銀監(jiān)會(huì)政策于不顧呢？
　　八、整治捂盤(pán)惜售。為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為，住建部于11月份向各地下發(fā)通知，要求加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處和公開(kāi)曝光力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查處開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)房號(hào)、捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。住建部在此次通知中也特別要求，商品住宅項(xiàng)目一般不能分層、分單元辦理預(yù)售許可。
　　下半年以來(lái)，上海、南京等城市陸續(xù)出臺(tái)整治捂盤(pán)惜售行為，可從實(shí)踐來(lái)看收效甚微。此番住建部出手整治捂盤(pán)惜售，從其相關(guān)政策來(lái)看，是上海、南京等地舉措的翻版。盡管住建部將捂盤(pán)惜售定性為違法違規(guī)行為，可沒(méi)有明確屬于哪種違法違規(guī)行為，這樣，就難以找出相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)予以懲處。同時(shí)，住建部也沒(méi)有明確捂盤(pán)惜售行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)，若還像南京一樣捂盤(pán)最高罰一萬(wàn)，則其政策必然難以顯效。
　　九、政府研究出臺(tái)物業(yè)稅。今年5月25日，國(guó)務(wù)院通過(guò)并對(duì)外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》提出，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)。由此，我們可以看出，深受業(yè)內(nèi)外關(guān)注并在十余省市空轉(zhuǎn)好多年的物業(yè)稅終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
　　此消息一出，業(yè)內(nèi)外各種不同聲音頻現(xiàn)各類(lèi)媒體，理性地產(chǎn)研究人士普遍看好這一政策，而地產(chǎn)利益集團(tuán)普遍持反對(duì)態(tài)度，因?yàn)樗麄兌忌钪�物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。于是乎，諸如“開(kāi)征物業(yè)稅將嚴(yán)重打擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)”、“開(kāi)征物業(yè)稅將重創(chuàng)樓市”、“物業(yè)稅100年也出不來(lái)”等觀點(diǎn)多了起來(lái)。從中經(jīng)會(huì)議后政府遏制高房?jī)r(jià)的明確態(tài)度來(lái)看，2010年出臺(tái)物業(yè)稅的可能性非常大。
　　十、險(xiǎn)資入市。新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月初正式實(shí)施，其中明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》一旦出臺(tái)，保險(xiǎn)資金則能正式進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金入市后每年新增資金量約150億～200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。
　　據(jù)接近保監(jiān)會(huì)人士透露，具體比例要待最后公布時(shí)才能明確，由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗(yàn)、投資團(tuán)隊(duì)尚匱乏，因此監(jiān)管層并不會(huì)制定太高的投資比例。目前，參與征求意見(jiàn)的業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。
　　很多人想當(dāng)然地以為，巨量險(xiǎn)資將成為推動(dòng)樓市向上、助推房?jī)r(jià)上漲的又一支生力軍，甚至有人認(rèn)為險(xiǎn)資入市將成為繼溫州炒房團(tuán)、山西煤老板之后的又一支炒房團(tuán)。對(duì)此，筆者以為，險(xiǎn)資入市不會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。 吳其倫