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市場(chǎng)觀察
陳�。阂种品康禺a(chǎn)投機(jī)不能錯(cuò)殺無(wú)辜
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12月16日下午5點(diǎn)40分,海淀區(qū)魏公村。北京今日潮流策劃公司的職員和往常一樣都已下班,只有董事長(zhǎng)陳俊還貓?jiān)谵k公室盯著新華社刊發(fā)的新聞《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放“五大信號(hào)”》深思。從12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后,一系列接踵而來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,讓陳俊的神經(jīng)開(kāi)始繃緊�！爸挥懈咦卟庞袡C(jī)會(huì)�！�
陳俊,浙江臺(tái)州人,北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng),以帶領(lǐng)浙江有錢(qián)人投資房地產(chǎn)而聞名圈內(nèi)外。反復(fù)研究政策、不斷地和老鄉(xiāng)交流關(guān)于房地產(chǎn)走勢(shì)的看法成了陳俊這段時(shí)間工作的重點(diǎn)。得到的結(jié)論是,“當(dāng)前房地產(chǎn)政策還是以穩(wěn)定為主,投資潛力很大。”陳俊告訴記者,“一線城市依然存在投資潛力,但空間在縮小。由于城市化進(jìn)程的加快,二、三線城市投資潛力開(kāi)始放大�！�
在陳俊看來(lái):“投資和投機(jī)無(wú)法區(qū)分。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),緊縮房地產(chǎn)對(duì)于有錢(qián)人來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題,恰恰提高了那些工薪階層購(gòu)房需求,每一次緊縮意味著房?jī)r(jià)下一輪的反彈。”在穩(wěn)定成為共識(shí)下,地王提高了房?jī)r(jià)預(yù)期、城市化拓展了地產(chǎn)發(fā)展空間以及投資渠道狹窄成了投資客看漲明年乃至長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的理由。
新政受傷的不是投資人
陳俊注意到,這次樓市新政中多次提到“抑制投機(jī)”。在陳俊這些投資客眼中,抑制投機(jī)無(wú)非是提高二套房首付和利率等,“對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)影響幾乎為零�！痹陉惪】磥�(lái),這些投資客能夠買(mǎi)得起100平米的房子就不差多加10%的首付,營(yíng)業(yè)稅最終還是轉(zhuǎn)嫁到接盤(pán)者也就是普通購(gòu)房者的頭上。
陳俊告訴記者,現(xiàn)在北京有浙江人50多萬(wàn),浙商在北京的投資額達(dá)4000億元。單是去年,他們就投下了2000多億元,其中不少錢(qián)流向了房地產(chǎn)�！百I(mǎi)房子,就像買(mǎi)大白菜一樣。”這些年,他曾多次組織浙商,成群結(jié)隊(duì)地買(mǎi)房、買(mǎi)商鋪。
然而對(duì)于工薪階層和剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō),卻提高了一個(gè)很大的門(mén)檻。首付20%,也許20萬(wàn)就夠了,但首付30%就提高了十幾萬(wàn),對(duì)他們來(lái)說(shuō)可是一筆巨大的數(shù)目,結(jié)果把這些需求都拒絕在住房市場(chǎng)之外。“從實(shí)踐來(lái)看,抑制投機(jī)初衷是好的,卻錯(cuò)殺了大量無(wú)辜�！�
而2009年房?jī)r(jià)的猛烈反彈很大的動(dòng)力就來(lái)自于此前這種被壓抑的消費(fèi)需求。2008年底,陳俊就在他的一本《草根浙商贏天下》中提道:2009年樓市回暖在春夏之交,就像彈球一樣,掉下去又會(huì)彈回來(lái)。而他做出這一判斷的依據(jù)就是國(guó)家4萬(wàn)億投資計(jì)劃、十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃和房地產(chǎn)政策的松綁。
陳俊認(rèn)為,這樣的抄底機(jī)會(huì)以后會(huì)很難碰到�！�2008年底房?jī)r(jià)的下調(diào)不是抑制投機(jī)的結(jié)果,而是金融危機(jī)的影響�！�
“老百姓就知道聽(tīng)專(zhuān)家的看漲不看跌,偏愛(ài)吃豬尾巴不吃豬頭�！标惪〉脑捳Z(yǔ)里有些哀其不幸,怒其不爭(zhēng)。對(duì)于陳俊這些投資客來(lái)說(shuō),他們并不諱忌透露賺錢(qián)的秘訣:“關(guān)鍵在眼光和判斷�！�
陳俊也認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)存在泡沫,同時(shí)也擔(dān)心抑制投機(jī)會(huì)再次迎來(lái)下一波房?jī)r(jià)的反彈。對(duì)于眼前的樓市,他給出的建議是:“一方面應(yīng)保持政策的穩(wěn)定性和適當(dāng)?shù)难永m(xù)性;另一方面應(yīng)拓展居民投資渠道。”
二、三線將是下一步動(dòng)向
12月7日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕。會(huì)議信息剛一發(fā)布,陳俊就立刻召集了團(tuán)隊(duì)就房地產(chǎn)投資形勢(shì)進(jìn)行分析。結(jié)果一致認(rèn)為,上述意見(jiàn)表明房地產(chǎn)還是以穩(wěn)定健康為主,而不是緊縮。
“會(huì)議從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向�！彼治�,第一次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“支持棚戶(hù)區(qū)改造”和加強(qiáng)廉租房等保障住房,旨在解決貧困人群的住房問(wèn)題;而“增加普通商品房供給”隱含了兩層意思:其一,旨在解決中間階層住房問(wèn)題,但供給中的流通必然產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng),從而出現(xiàn)利差,這也為投資創(chuàng)造了條件;其二,少數(shù)高收入階層的住房問(wèn)題,比如豪宅,也由少數(shù)人去完成。
陳俊自認(rèn)為他們的解讀在隨后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中得到了證實(shí)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
事實(shí)上,解讀政策已經(jīng)成了浙江投資客工作中的一個(gè)定律。2006年,全國(guó)一些地方的樓市猛漲,“九部委”發(fā)布了“新政”。那天下午,陳俊得到相關(guān)信息后,馬上和眾多浙商一條一條地分析。最后達(dá)成的共識(shí)是:一、新政局限在住房領(lǐng)域,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)等其他領(lǐng)域涉及甚少;二,調(diào)控重點(diǎn)在房產(chǎn)交易過(guò)程。“所以,我和投資團(tuán)隊(duì)還可以繼續(xù)留在北京,房地產(chǎn)仍可大膽投資。但投資領(lǐng)域從以住房、商業(yè)并重,轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)為主�！睋�(jù)陳俊介紹,這個(gè)判斷給他們投資團(tuán)隊(duì)帶來(lái)了三倍的利潤(rùn)。
對(duì)于此輪調(diào)控,陳俊還發(fā)現(xiàn),中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次提出要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上,要把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步解決在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù),放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制,作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。“這是一個(gè)巨大的商機(jī),二、三線城市將是我們下一步投資的動(dòng)向�！标惪」麛嗟刈鞒雠袛�,“一線城市有投資空間但潛力不大,比如北京房地產(chǎn)投資回報(bào)率已降至10%左右,沒(méi)有20%以上的回報(bào)誰(shuí)去做呀?”
整個(gè)12月份,陳俊已經(jīng)和他的團(tuán)隊(duì)五次往返大連。據(jù)他介紹,這是樓市新政后第一次動(dòng)作并且即將有結(jié)果。
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