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市場(chǎng)觀察
明年或試行物業(yè)稅 政策是2010年樓市調(diào)控的主調(diào)
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【政策針對(duì)性和靈活性】
各地將被允許出臺(tái)符合當(dāng)?shù)厍闆r政策
據(jù)了解，近段時(shí)間以來，由于房?jī)r(jià)的快速上漲，自住型需求逐漸被排除在外，投資型甚至是投機(jī)型需求成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部調(diào)查報(bào)告顯示，北京、上海、深圳三地二手房市場(chǎng)上的非自住買家均已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過五成。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)說明在目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。大量的投資需求，使得市場(chǎng)炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房?jī)r(jià)上漲過快。
14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。會(huì)議出臺(tái)多項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭。會(huì)議還要求，地方各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士指出，這延續(xù)了“國13條”中明確的地方政府對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。同時(shí)，各地政府也將被允許出臺(tái)一些符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
【抑制投資投機(jī)性購房】
多套購房或提高首付比例和利率
會(huì)議還提出了四點(diǎn)具體要求。中原地產(chǎn)的胡廣東表示，雖然當(dāng)中大部分都是“老生常談”，但應(yīng)該注意的是，此前“打擊投資性購房”的表述已經(jīng)變?yōu)椤耙种仆顿Y投機(jī)性購房”，而“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”則涉及到二套房貸優(yōu)惠政策，“當(dāng)然，首套和符合條件的改善性購房是不會(huì)受到影響的”。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，差別化的信貸政策針對(duì)的還是市場(chǎng)中的投資投機(jī)行為。一方面要保護(hù)改善性需求，那二套房貸優(yōu)惠就不可能一下子收緊；但另一方面，市場(chǎng)中存在的多套購房行為，他們享受了優(yōu)惠，卻在一定程度上抬高了房?jī)r(jià)。因此運(yùn)用金融手段，對(duì)這部分購房行為進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，提高首付比例和利率上浮，比如，利率上浮10%或20%，將是行之有效的手段。
【多種手段調(diào)控樓市】
下一步可能涉及物業(yè)稅
胡廣東指出，2010年樓市政策調(diào)整的面目已經(jīng)逐漸清晰起來:以穩(wěn)為主，略有調(diào)整，略有收緊，區(qū)別對(duì)待。政策將更具針對(duì)性和靈活性。而有關(guān)部門將對(duì)會(huì)議精神細(xì)化，如差別化信貸政策究竟如何區(qū)別改善性需求等等，也可能根據(jù)市場(chǎng)新的變化出臺(tái)相應(yīng)的政策。
他認(rèn)為，會(huì)議談到“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控”，二手房營業(yè)稅政策剛剛已經(jīng)調(diào)整了，調(diào)息也在預(yù)料之內(nèi)，那下一步可能會(huì)涉及的就會(huì)是物業(yè)稅，“明年，房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收可能會(huì)在部分城市試行�！�
眾多門檻難于跨越 物業(yè)稅全面開征尚待時(shí)日
在討論了近10年之后，隨著國務(wù)院公布的公告，物業(yè)稅再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，國務(wù)院批復(fù)了國家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》。
如今，全國已有10省、市對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行模擬性的“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，建立起了一套征管體系。北京市稅務(wù)局局長王紀(jì)平年初更是表示：“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅 ‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)�！蔽飿I(yè)稅是否真的要開始實(shí)行了？
實(shí)施難題不少
國稅總局一位負(fù)責(zé)人曾在去年初表示，物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻，短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，開征時(shí)間大概在2010~2015年間。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定，委托什么樣的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)來作評(píng)估等，這些關(guān)節(jié)點(diǎn)目前決策層內(nèi)部均尚未明確。
所以，雖然從2006年10月至今，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，但試點(diǎn)工作并不順利。目前，最后一步的征收環(huán)節(jié)還沒開始執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，征收物業(yè)稅將至少面臨三大難題。
其一，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。
其二，不好確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況，我國也缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。
其三，代替土地出讓金阻力很大，主要是地方政府反對(duì)。開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這會(huì)讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財(cái)政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長。 中國社會(huì)科學(xué)研究員易憲容將物業(yè)稅制定的條件歸納為：翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式低成本地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，政府的稅收征管能力和嚴(yán)格細(xì)化、科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。
降低房?jī)r(jià)無望
對(duì)于購房人來說，都希望物業(yè)稅能夠代替一次性支出的土地出讓金。但是，此前一段時(shí)間，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員，在多個(gè)場(chǎng)合不約而同地明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金，在轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)同時(shí)征收物業(yè)稅。
國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武認(rèn)為，物業(yè)稅與土地出讓金性質(zhì)不同，不能互相替代，開征物業(yè)稅并不會(huì)也不應(yīng)該取消土地出讓金。
據(jù)悉，目前在運(yùn)行10省市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行的物業(yè)稅，也都不包含土地出讓金等稅費(fèi)。
商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅
醞釀中的物業(yè)稅沒有擔(dān)負(fù)降低房?jī)r(jià)任務(wù)，而是著眼于調(diào)節(jié)住房中的貧富差距，抑制住房中的高消費(fèi)，促進(jìn)已有住房資源充分優(yōu)化利用。
物業(yè)稅一個(gè)重要功能就是可以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，通過不同的稅率限制、甚至抑制奢侈性消費(fèi)，均衡各方稅負(fù)縮小貧富差距。另外一個(gè)重要功能是促進(jìn)資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動(dòng)性。在存量的不動(dòng)產(chǎn)中，有相當(dāng)一部分房屋是閑置的，實(shí)際上也是一種社會(huì)資源浪費(fèi)，要讓這些閑置的資源活起來，就必須對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù)。
據(jù)了解，雖然目前具體實(shí)施細(xì)則和措施還未出臺(tái)，但目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，以房屋用途來區(qū)分，征收有兩種計(jì)算模式：一種房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70％為基準(zhǔn)，征收稅基的1．2％為物業(yè)稅；另一種是用于出租投資，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12％的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點(diǎn)。
由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。
有關(guān)專家表示，不會(huì)從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此短期內(nèi)全面征收的可能性不大。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。因此，如果今年開征物業(yè)稅的話，會(huì)最先從商業(yè)地產(chǎn)開始。
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