關(guān)于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元5樓（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 市場觀察
市場觀察
廣州商鋪房價(jià)租金比報(bào)告出爐 全市商鋪均價(jià)走低
 |
 |
報(bào)告還特別指出,今明兩年廣州超過100萬平方米的大型商業(yè)物業(yè)集中供應(yīng),扎堆天河體育中心周邊和珠江新城,短時(shí)間供應(yīng)過大需防止市場飽和的風(fēng)險(xiǎn)。
名詞解釋
房價(jià)租金比
“ 房價(jià)租金比”是指每平方米的房價(jià)與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。
對于商鋪物業(yè),現(xiàn)時(shí)大多認(rèn)為合理的投資回報(bào)率一般在6%-8%,其對應(yīng)的 房價(jià)租金比大約在110-150之間。若 房價(jià)租金比大于200時(shí),意味著收益率不到4%,房價(jià)具有一定的泡沫成分。
全市商鋪均價(jià)走低
報(bào)告顯示,廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交均價(jià)整體走勢相對波動(dòng)不大。廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交均價(jià)從2005年的1.3萬元/平方米,下降至2006年—2008年的1.1萬元左右/平方米。
報(bào)告課題組分析,近幾年廣州商鋪價(jià)格走低,主要是成交商鋪以價(jià)格低廉的社區(qū)商鋪為主,尤其是近郊區(qū)域如番禺、花都等均有大量社區(qū)商鋪成交。另外,2007年底爆發(fā)的金融危機(jī)也是造成去年商鋪價(jià)格下降的原因。
數(shù)據(jù)顯示,2001年—2009年上半年,廣州全市十區(qū)商鋪成交面積519萬平方米,同期新增供應(yīng)面積為509萬平方米,顯示商鋪市場需求旺盛,供求基本平衡。其中,中心六區(qū)成交359萬平方米,占全市十區(qū)的70.5%。商鋪的成交更為集中在中心六區(qū),以天河、番禺和越秀區(qū)的成交量最大。
大型零售商場投資回報(bào)率升
廣州最貴的商鋪在哪里,哪些地段的商鋪投資回報(bào)率最高?
報(bào)告分析,廣州各區(qū)新建商鋪成交均價(jià)呈現(xiàn)以中心城區(qū)為高點(diǎn),向外圍邊緣區(qū)遞減的特征。其中,作為廣州老城區(qū)的越秀區(qū)和荔灣區(qū),新建商鋪價(jià)格一直高企,1995年—2009年新建商鋪均價(jià)約6700—29000元/平方米。其中越秀區(qū)近年商鋪成交均價(jià)較平穩(wěn),其近年發(fā)售的商鋪項(xiàng)目大多為裙樓商鋪,售價(jià)普遍不高。
令人意外的是,盡管住宅房價(jià)高漲,2005年—2009年,廣州大型零售商場的 房價(jià)租金比卻呈現(xiàn)下降趨勢,由160降至120,顯示投資回報(bào)率有所上升,毛回報(bào)率由7%上升至10%。據(jù)分析,主要原因是個(gè)別商場的售價(jià)有所下調(diào),而租金相對保持平穩(wěn)。如北京路現(xiàn)時(shí)的三大商場廣百新翼、光明廣場、名盛廣場首層售價(jià)在7萬元至18萬元/平方米之間,但由于商場經(jīng)營情況不理想,現(xiàn)時(shí)的售價(jià)已低于發(fā)售初期的價(jià)格。
而廣州主要商業(yè)街的 房價(jià)租金比走勢則較為平穩(wěn),主要集中在140至150之間,毛回報(bào)率在8%至9%之間。從典型個(gè)案看,北京路和農(nóng)林下路投資回報(bào)率較高,北京路、上下九路首層租金最高,高達(dá)2000—3000元/平方米。
報(bào)告提供的數(shù)據(jù)還顯示,現(xiàn)時(shí)北京路步行街的商鋪售價(jià)在30萬元/平方米左右,天河南商業(yè)街商鋪售價(jià)也高達(dá)13萬元/平方米,農(nóng)林下路、江南西商業(yè)街首層商鋪的售價(jià)約在10萬元/平方米。
社區(qū)商鋪定價(jià)略高
專業(yè)市場商鋪一般面積不大,但是一旦商場經(jīng)營成熟,租金和售價(jià)都會(huì)翻倍地增長。如白馬、天馬服裝批發(fā)市場、一德路海味批發(fā)市場、萬菱廣場等專業(yè)市場首層商鋪售價(jià)都超過10萬元/平方米,商鋪價(jià)值甚至超過街鋪。
但是,去年受國際金融危機(jī)影響,廣州大部分專業(yè)市場的空置率有所上升,租金有所下調(diào)。特別是去年10月以來,商鋪投資需求下降70%,市場鋪?zhàn)馄骄陆?0%以上,整體營業(yè)額下降15%以上,商戶關(guān)閉退檔率在5%左右。
在社區(qū)商鋪方面,老城區(qū)和天河核心區(qū)的社區(qū)商鋪售價(jià)較高,首層商鋪的售價(jià)可達(dá)5萬元—8萬元/平方米,其次是海珠區(qū)以及天河?xùn)|一帶商鋪。珠江新城的社區(qū)商鋪 房價(jià)租金比較高,星匯園和南國花園的比值均超200。
報(bào)告指出,目前珠江新城區(qū)域整體商業(yè)成熟度仍不高,商鋪首層租金在300—400元/平方米·月之間,以滿足住戶家常生活需要為主,業(yè)態(tài)多為家居飾品、零售超市和餐飲。但售價(jià)受區(qū)域投資前景的影響普遍較高,首層售價(jià)在7萬元/平方米以上。
廣州主要社區(qū)商鋪毛回報(bào)率在5.5%—6.5%之間,相比大型商場、商業(yè)街等回報(bào)率最低。主要原因是社區(qū)商鋪的售價(jià)定位略高。同時(shí),郊區(qū)樓盤社區(qū)商鋪的 房價(jià)租金比較老城區(qū)社區(qū)商鋪的高。
大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)井噴需防風(fēng)險(xiǎn)
廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租金在2008年經(jīng)過微調(diào)后,今年第二季度已經(jīng)重新回到上升通道。特別是傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)體育中心商圈、北京路商圈、天河北商圈等的平均租金一直保持穩(wěn)定。
報(bào)告指出,2009年-2010年,廣州將迎來大型商業(yè)物業(yè)集中供應(yīng)的高峰期,總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過100萬平方米,其中主要分布在天河區(qū)的體育中心周邊和珠江新城�！按笮土闶凵虡I(yè)中心對于建設(shè)和改造升級廣州商業(yè)功能區(qū)將發(fā)揮重要作用,但短時(shí)間供應(yīng)過大需防止市場飽和的風(fēng)險(xiǎn)�！�
|
|