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市場(chǎng)觀察
國(guó)美商都遭遇轉(zhuǎn)型陣痛
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12月上旬一個(gè)寒冷的冬日，北京南四環(huán)科豐橋東南角國(guó)美商都，工人正在安裝巨大的戶外LED顯示屏。這一舉動(dòng)引發(fā)路人無(wú)數(shù)猜想：蹉跎4年、停滯不前的國(guó)美商都開業(yè)指日可盼？
然而，這一想法高估了鵬潤(rùn)地產(chǎn)的效率。自從今年8月，鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層出面否認(rèn)意欲60億元轉(zhuǎn)讓國(guó)美商都，并稱將不日揭曉該項(xiàng)目的去留后，至今4個(gè)月過去，國(guó)美商都仍像一根魚刺卡在鵬潤(rùn)地產(chǎn)的喉中——不僅出售成難題，開業(yè)更是遙遙無(wú)期。一位商業(yè)地產(chǎn)研究人士指出，國(guó)美商都走到今天，主要因素是內(nèi)部人事管理問題而非天生痼疾。與此同時(shí)，“賣地退地”之后的國(guó)美系地產(chǎn)正遭遇轉(zhuǎn)型陣痛。
60萬(wàn)平方米，如此一個(gè)龐然大物沉寂豐臺(tái)多年，亦成為豐臺(tái)區(qū)政府的心頭痛，這個(gè)被列為豐臺(tái)區(qū)重大工程的項(xiàng)目，與豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)的另外兩大商業(yè)項(xiàng)目資和信百貨、首地·大峽谷一起，同為豐臺(tái)區(qū)政府近兩年重點(diǎn)推介招商的項(xiàng)目。
如今，資和信已經(jīng)開業(yè)，首地·大峽谷正推進(jìn)招商，也將于明年開門納客，只有最被看好的國(guó)美商都這一“超大型商業(yè)航母”仍處于難產(chǎn)中。至少近期，有關(guān)部門希望通過大型商業(yè)設(shè)施拉動(dòng)地區(qū)人流、消費(fèi)力的愿望仍是泡影。
未變的國(guó)美商都
12月16日，深冬，寒冷，當(dāng)你站在位于豐臺(tái)區(qū)總部基地旁的國(guó)美商都工地上，這種感覺會(huì)愈發(fā)強(qiáng)烈。周圍雜草叢生，鮮見施工人員，冷冷清清。然而，置身其中，你仍能感受到兩座龐大建筑物的氣勢(shì)，不僅僅是因其近60萬(wàn)平方米的體量，更因?yàn)樗休d著黃光裕曾經(jīng)的地產(chǎn)夢(mèng)想。
實(shí)際上，這兩座建筑已經(jīng)蓋了4年有余，至今仍未完工。與幾個(gè)月前稍有不同的是，建筑外已經(jīng)新近安裝了兩三個(gè)巨大的LED顯示屏。細(xì)小的變化中可以窺見鵬潤(rùn)地產(chǎn)的欲罷不能。沒有像鵬潤(rùn)高層原先設(shè)想的那樣，國(guó)美商都順利轉(zhuǎn)手他人，相反，轉(zhuǎn)讓之路懸念迭生。
今年3月，本報(bào)曾率先報(bào)道國(guó)美商都有意轉(zhuǎn)手，參與競(jìng)逐的包括3家海內(nèi)外公司或投行，3家接受的價(jià)格約為60億元左右，這一消息得到鵬潤(rùn)地產(chǎn)一位高管的證實(shí)。8月，又有多家媒體報(bào)道“國(guó)美商都將以60億元身價(jià)迎來(lái)新東家”一事，并被鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層稱為“中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)作最大單子之一”。不過，隨后又遭到鵬潤(rùn)高管否認(rèn)：“目前國(guó)美商都還未確定是否出讓”，原因是“目前公司內(nèi)部對(duì)于出讓該項(xiàng)目還未形成統(tǒng)一意見，公司內(nèi)部仍有不同聲音”。
顯然，過程并不順利，歷經(jīng)10個(gè)月，國(guó)美商都是賣是留仍不明晰�！皣�(guó)美商都項(xiàng)目已經(jīng)快完工�！�12月17日，一向低調(diào)謹(jǐn)慎的鵬潤(rùn)地產(chǎn)某高管對(duì)記者表示。
但有關(guān)招商情況如何、何時(shí)開業(yè)以及究竟是否易主等其他信息，該人士秉持了鵬潤(rùn)的官方言論：“目前為止并沒有新消息對(duì)外發(fā)布，待確定了相關(guān)事項(xiàng)后會(huì)主動(dòng)與媒體聯(lián)系”。不過，可以確定的是，國(guó)美商都目前仍由鵬潤(rùn)地產(chǎn)操作。
早前，有意向收購(gòu)國(guó)美商都的央企中鐵置業(yè)，后來(lái)突然放棄收購(gòu)，原因是“價(jià)格談不攏”。據(jù)了解，鵬潤(rùn)地產(chǎn)可能不會(huì)放棄對(duì)項(xiàng)目的全部權(quán)益。
分析人士指出，國(guó)美商都出售并非簡(jiǎn)單易行之事，從政府層面來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)政府不會(huì)坐視不管，一方面，其土地款是否拖欠不得而知，另一方面，這么大的項(xiàng)目一旦轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的稅費(fèi)也是地方政府關(guān)心的問題。
在黃光裕的地產(chǎn)版圖中，國(guó)美商都曾經(jīng)占據(jù)最重要的一角。這個(gè)總建筑面積近60萬(wàn)平方米、北京市2005年最大的招拍掛項(xiàng)目，從科技地產(chǎn)到服裝中心，黃光裕對(duì)其具體定位一直舉棋不定，由此也帶來(lái)了管理紊亂，4年來(lái)更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。案名也由國(guó)美商都——鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)——鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心——國(guó)美廣場(chǎng)——國(guó)美商都數(shù)次更迭。
猶記2008年10月，當(dāng)時(shí)還以“國(guó)美廣場(chǎng)”之名對(duì)外招商的國(guó)美商都，公開舉行了聲勢(shì)浩大的簽約儀式，與天虹百貨、特力屋、金錢豹、奧卡索、麥當(dāng)勞、屈臣氏等近百家企業(yè)簽署入駐協(xié)議。
但讓所有人大跌眼鏡，一個(gè)月后，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被北京市警方拘查�；蚨嗷蛏偈苁录绊懀瑖�(guó)美商都此后的路變得撲朔迷離。
北京麥當(dāng)勞食品有限公司一位高層對(duì)記者表示，去年其即已確定進(jìn)駐國(guó)美商都，但“搞不清楚怎么回事，對(duì)方一直在換人，開店進(jìn)程因而受阻”。
轉(zhuǎn)型陣痛
一位商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士指出，其實(shí)國(guó)美商都60億元易主純屬無(wú)知猜測(cè)，一個(gè)位于豐臺(tái)區(qū)60多萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是資本運(yùn)作還是專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)沒有10年、20年很難盤活。
“國(guó)美商都實(shí)際上是一輛裝著夏利發(fā)動(dòng)機(jī)的奔馳，外觀看上去不錯(cuò)，內(nèi)部卻一片狼藉”。這位人士進(jìn)一步指出，國(guó)美商都有今天的局面主要是內(nèi)部人事管理問題嚴(yán)重，因?yàn)槿藛T流動(dòng)大是鵬潤(rùn)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，國(guó)美商都高層不斷更換也正是黃光裕專權(quán)的體現(xiàn)，零售業(yè)的人資管理模式用到地產(chǎn)上是完全失敗的，因此，也不難理解項(xiàng)目公司為何難以實(shí)現(xiàn)高效快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。
另一位專業(yè)人士亦認(rèn)為，國(guó)美商都難產(chǎn)最根本的原因不是項(xiàng)目定位問題，而是老板出事，項(xiàng)目遭殃，受資金問題、人員頻繁變動(dòng)等不利因素影響，合作方不得不有所顧慮。
早前，鵬潤(rùn)地產(chǎn)高管層表示，整個(gè)國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，商業(yè)項(xiàng)目全部被用來(lái)變現(xiàn)。記者最新獲悉，國(guó)美位于蒲黃榆的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)手給一家知名商業(yè)投資管理公司。
這家公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，該項(xiàng)目原先為國(guó)美旗下經(jīng)營(yíng)不下去的存量商業(yè)，體量不大，約為17000多平方米，完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，已重新做商業(yè)定位，將打造成文化和影院組合的休閑娛樂中心。該項(xiàng)目將于明年上半年開業(yè)，“預(yù)計(jì)7、8年既能收回成本”，該人士表示。
收縮商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)線，鵬潤(rùn)地產(chǎn)開始著重發(fā)力“短平快”項(xiàng)目，其戰(zhàn)略目標(biāo)是：不符合鵬潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目要全部轉(zhuǎn)掉或降低比例，以確保資源、資金得到充足的流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)率�！�2009年，是鵬潤(rùn)地產(chǎn)艱難的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時(shí)期”，日前，鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍對(duì)媒體表示，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是一個(gè)痛苦的過程，不過好在鵬潤(rùn)地產(chǎn)已經(jīng)按照去年制定的戰(zhàn)略計(jì)劃前行。
悖于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)——以持有物業(yè)為主要開發(fā)方向，鵬潤(rùn)地產(chǎn)制定的戰(zhàn)略是“降低持有類物業(yè)的比例，增加銷售類物業(yè)的比例”。其中，銷售類物業(yè)主要是中高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)。
為此，鵬潤(rùn)的算盤是：抓住2009年下半年的“抄底”機(jī)會(huì)，加大住宅市場(chǎng)的投入，并為之四處尋找機(jī)會(huì)，一二線城市均是其投資重點(diǎn)。3個(gè)月前，鵬潤(rùn)地產(chǎn)即在上海以4.0688億元競(jìng)得浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)東城區(qū)一幅占地面積55103平方米的純住宅地塊，拿地體量雖小，但仍是其繼續(xù)向住宅開發(fā)領(lǐng)域邁進(jìn)的一步。
王軍首度提出，鵬潤(rùn)要做中國(guó)的集成地產(chǎn)商。而目前，鵬潤(rùn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型正處于產(chǎn)品研發(fā)階段。至于國(guó)美商都，不管鵬潤(rùn)地產(chǎn)愿不愿意，這條路依然得走下去。
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