關于我們
聯(lián)系方式
電 話：0579-85099786
郵 箱：cnsxc1998@163.com
QQ：1832216846
857822969
地 址：中國義烏市總部經濟公館2號樓2單元5樓（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
滬樓市熱賣題材概念 深度解析六大“題材房”
 |
 |
題材：“后世博時代”的核心功能區(qū)
基本面：世博可能是2009年媒體曝光率最高的詞匯之一。從1999年申辦，到2002年申辦成功，歷時10年之久，2009年，世博園的輪廓正漸漸清晰。
中國北車今日申購 姚明初涉股市如股神 地產股或有強反彈 5大潛力牛股
樓市調控不缺政策 缺乏執(zhí)行力度 外環(huán)房價漲幅超內環(huán) 營業(yè)稅四次沉浮
世博園區(qū)分設在浦東和浦西，總規(guī)劃用地范圍為5.28平方公里。其中浦東部分為3.93平方公里，包含永久保留的一軸四館和各國國家館，浦西部分為1.35平方公里，包含企業(yè)館、城市最佳實踐區(qū)以及主題館的一部分。
一軸四館指的是位于黃浦江邊的“世博軸”，南起耀華路，北至浦明路，與兩側的中國館、世博中心、演藝中心、主題館，構成世博會五大永久建筑。
世博會給上海房地產市場帶來重要利好。世博會前，多條軌道交通線將投入運營，極大地便利了市民出行。軌道6、7、8、9、10號線沿線房產成為新增“地鐵房”，房價持續(xù)上揚。分設在浦江兩岸的世博場館也給江景豪宅帶來新的賣點，“灣區(qū)看世博”成了豪宅大賣的營銷口號。位于徐匯區(qū)宛平南路的尚海灣豪庭從最初開盤價3萬元/平方米，如今已經漲到5.6萬元/平方米。
“后世博時代”的美好遠景更引人矚目。除了五大永久建筑外，其他場館拆除后，有消息稱可能會在原址興建五星級的酒店，并建成奢侈品商業(yè)街，打造成上海的香榭麗舍田園大道。而匯聚了多條軌道交通的世博軸及周邊區(qū)域，將成為繼人民廣場、陸家嘴之后的第三個城市核心功能區(qū)域：集交通樞紐、餐飲娛樂、旅游觀光為一體。
■置業(yè)提醒：
業(yè)內人士認為，世博會帶來的利好是看得見，摸得著的。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，對上海房地產業(yè)而言，世博會的“后發(fā)效應”或許比“先發(fā)效應”更大。如根據(jù)國際展覽局的規(guī)定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，那么這對于開發(fā)商來說，隱藏著巨大的商機。世博對周邊區(qū)域的提升今后將體現(xiàn)得更加明顯。
資深房地產專家蔡為民表示，展館拆除后做什么仍具有不確定性，但總體而言世博題材是比較實際的。世博板塊屬于絕對的市中心、精華區(qū)域，增值不會有問題。
■樓盤個案：
世博會點燃了黃浦江兩岸世博區(qū)域的樓市熱情，網上房地產查詢到的數(shù)據(jù)顯示，浦東世博板塊基本已無在售新盤。浦西的一些江景豪宅則乘機打出“坐看世博”口號進行營銷，浦江灣1號就是一例。
浦江灣1號位于中心城區(qū)盧灣區(qū)南部濱江區(qū)域，在建中的浦江灣1號由瀛通集團聯(lián)手綠地集團合作打造，占地1.5萬平方米。房展會現(xiàn)場來參展的浦江灣1號工作人員表示，該盤主要為300－400平方米的大戶型，即可居住也可以辦公。打造成住宅形式，但土地性質為辦公用地，使用期限為50年。屆時水電煤的費用也將按照商用標準收取。預計定價在5萬元/平方米左右。工作人員表示，如果不是土地性質受限，定價至少還要高1萬元。
森蘭綠地：國際化生態(tài)港城
題材：新市鎮(zhèn)加“綠地湖泊房”
基本面：森蘭綠地板塊是滬上“題材房”的新貴。很多人不知道森蘭綠地，只知道外高橋保稅區(qū)。實際上二者密不可分，它的正式名稱是：森蘭·外高橋項目。
“森蘭·外高橋”項目東起楊高北路，西至張楊北路，南到趙家溝，北至航津路，占地面積約5.74平方公里，將建成上海市繼古北、碧云、聯(lián)洋之后最大的國際社區(qū)。綠化用地所占比例高達70%，曾經被稱為“浦東版的新江灣城”。
森蘭綠地中一處水域面積達32萬平方米的人工湖泊——森蘭湖，是上海市市區(qū)內最大的人工淡水湖。資料顯示，根據(jù)規(guī)劃，森蘭項目的綠化、水域面積約為3.35平方公里，相當于2.4個世紀公園的面積，其中水域面積將達到0.72平方公里。
整個森蘭項目分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和體育公園。商業(yè)區(qū)約52萬平方米，將建設體驗式新商業(yè)，包括高星級酒店、大型購物中心、高檔商務樓、購物中心等各項設施。居住區(qū)約有100萬平方米，除建設國際化社區(qū)外，還將建立國際學校、醫(yī)療等配套資源。預計整個項目的建設周期將長達8至10年。
兩年半之前，上海市人民政府正式批復東溝楔形綠地控制性詳細規(guī)劃，同時指定外高橋開發(fā)股份公司來進行開發(fā)建設。上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司總經理施偉民日前接受采訪時表示：從產業(yè)上來看，外高橋區(qū)域將被打造為上海國際貿易示范基地。從城市的概念來說，森蘭將被打造成為上海的國際化生態(tài)港城。森蘭是要打造一個五平方公里的綠地，一個新的生態(tài)港城，國際社區(qū)只是其中的一部份。
森蘭綠地的啟動不但帶動了整個板塊的價值升溫，同時也吸引了包括綠地、仁恒、金地、中冶在內的眾多開發(fā)商。9月，新加坡上市公司仁恒地產名下上海仁恒森蘭置業(yè)有限公司，突破多家地產公司的圍追堵截，以總價26.14億元的價格競得浦東新區(qū)森蘭·外高橋項目南部國際社區(qū)A2－1、A6－1、A7－1、A9－1地塊，樓板價格1.6128萬元/平方米。同年9月，同在森蘭綠地板塊的中冶尚城單價漲到1.7萬元，而6月份左右，該盤單價僅為1.3萬元。
另外值得注意的是，去年7月25日，同樣是仁恒地產拍得森蘭項目的頭兩塊土地，當時樓板價僅為7400元/平方米。僅僅過去一年多時間，土地單價瘋漲118％。
■樓盤個案：
目前森蘭綠地板塊內新盤僅有中冶尚城在售，目前單價為2.3萬元。該盤緊鄰軌道交通6號線洲海路站，步行約5分鐘。12月7日房地產時報記者現(xiàn)場探盤，售樓人員表示，該盤將于本月12日（周六）開盤，總共195套房源，目前全部房源都收到意向金5萬元，開盤后購房者確定購房意向金將會直接轉成首付的一部分。沒來得及交意向金的購房者只能等等看是否有客戶退出。
記者現(xiàn)場探盤發(fā)現(xiàn)，該盤交通十分方便，位于外高橋新市鎮(zhèn)的黃金位置，洲海路站出站后沿著啟帆路步行約5分鐘即到售樓處，隔著地鐵就是森蘭綠地。新建好的浦東新區(qū)外高橋功能區(qū)文化藝術中心坐落在中冶尚城旁。目前周邊仍十分荒僻，連藝術中心門口都長滿了一人多高的荒草，沒有任何公建配套。此外，該盤西側有大片舊廠房，煙囪林立，冒著白煙。
售樓人員表示，房價年初為1.3萬元左右，確實漲了不少。但是仁恒新拍下的土地樓板價已將近1.62萬元，將來售價應該不會低于3.5萬元，除去品牌和裝修的附加值，中冶尚城目前的價格應該還有一定的升值空間。而且，森蘭綠地項目是浦東四個新市鎮(zhèn)項目中唯一一個位于市中心區(qū)域的，已經列入市政府控制性規(guī)劃，今后周邊環(huán)境將有很大提升。記者在浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局網站上查到了名為“外高橋新市鎮(zhèn)D03地塊控制性詳細規(guī)劃調整”的文件，其中示意圖顯示，該規(guī)劃范圍：東至經三路，南至高西路，西至張楊北路，北至庭安路，規(guī)劃占地面積25.64公頃。
城際高鐵：“向心力”帶來雙刃劍
題材：市中心和長三角的“中點站”
基本面：杭州灣大橋，使坐臨跨海大橋翼側的金山成為連通長三角經濟圈的重要一環(huán)；城際高鐵金山支線的開通，則使困擾金山已久的交通問題迎刃而解。直達高鐵半小時可從金山到達上海南站，一下子拉近了金山與市中心的距離。
金山鐵路支線改建工程今年年初已經得到鐵道部、上海市政府正式立項批復。該項目已列入2009年度市重大項目工程，立項批復后將盡快完成初步設計和施工招標，今年5月已經動工，預計明年建成通車。屆時，金山鐵路支線將成為可媲美地鐵的首條高配置市郊旅客快速通道。
金山鐵路支線建成通車后，將按城際快鐵模式運營，列車開行分為金山至上海南站一站直達、站站停兩種運營方式，其中一站直達旅行時間僅需30分鐘，站站停旅行時間約為45分鐘。列車運營將保證滿足開行客車近期36對/日、遠期52對/日的運輸能力安排。
作為上海西南門戶，金山東鄰奉賢，西與浙江平湖、嘉善交界，南瀕杭州灣，北與松江、青浦接壤。處于滬、杭、甬及舟山群島經濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。目前金山仍處于價格洼地，住宅價格尚不及昆山，而這塊價格洼地的的形成，大部分可歸咎于交通。
■置業(yè)提醒：
有業(yè)內人士認為，高鐵開通后，將極大地改善金山的交通。屆時應該會再度大幅拉升金山房價，吸引外來投資客進入。資深房地產人士蔡為民則有不同觀點，他表示，一旦城際高鐵開通，“向心力”有可能帶來的是“雙刃劍”：一方面的確是利好，極大地解決了本地人群的出行問題。另一方面，既然可以很方便地到達市區(qū)，本地有實力的人群也會選擇到市區(qū)購房，導致自住需求外流。另外，一旦房價下挫，金山由于沒有配套，很難支撐。
■樓盤個案：
金山新城目前有多個新盤在售，銷售情況很好，價格也在穩(wěn)步上漲。上海華燕市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示：第二季度金山房價均價為5051元/平方米，第三季度已經漲到7440元/平方米。目前，金山在售的熱銷樓盤寶華海灣城，公寓價格已經漲到9500元/平方米左右。疊加別墅價格在1.1萬元/平方米左右。
金山目前在售項目多為公寓和別墅組成的混合型小區(qū)，戶型比較齊全，容積率較低。周邊配套也在逐漸跟上。以金山新城區(qū)的紅樹林家園為例，該盤位于金山區(qū)新城中心，總建筑面積約20萬平方米，容積率僅為1.18。該盤北面是復旦大學金山附屬醫(yī)院、南面是在建中的歐尚大賣場，附近還有政府配套的教育園區(qū)和在建的幼兒園。售樓人員表示，該盤主要是自住客首次置業(yè)或改善型需求，目前投資需求仍占少數(shù)，但自從城際高鐵動工消息傳出后，已經陸續(xù)有投資客出手購房。在第26屆房展會上房地產時報記者獲悉，目前該盤二期已經售罄，三期預計到明年1月份開盤，預計開盤價格8000元左右。
迪士尼：川沙是最大贏家
題材：迪士尼主題公園
基本面：川沙鎮(zhèn)北接張江，南臨空港，距離浦東國際機場6公里，這個不起眼的小鎮(zhèn)從2002年7月開始在媒體上和市民口中相傳，因為迪士尼公司宣布將在上海建主題樂園，傳說中的落戶地就是川沙。
7年來，上海迪士尼項目一直是“猶抱琵琶半遮面”，但是每一次有關迪士尼的小道消息傳出，川沙的房價都會隨之而動。2009年11月23日，上海迪士尼項目正式獲得國家發(fā)改委批復核準。川沙樓市的迪士尼概念終于出落成形。一夜之間，川沙板塊在售新盤幾乎全部封盤，二手房東紛紛跳價惜售，新德路上的幾家小中介，因為房東撤單，連著幾天沒有一單生意。
川沙板塊房價對迪士尼的反應如此劇烈，并不能單純用炒作概念來解釋。川沙板塊在過去5年當中的漲幅遠遠滯后于浦東，也低于全市的平均水平。由于規(guī)劃上一直無甚進展，川沙房價在上海市同一環(huán)線位置上也處于最低的一檔，甚至遠遠落后于并入浦東的南匯區(qū)周康板塊。因此，借著這次迪士尼落地，川沙房價狠狠地暴漲了一回。
川沙板塊的代表樓盤鼎鑫名流苑，今年1月均價1.28萬元/平方米，10月均價1.48萬元/平方米，而短短一個月以后，最新一期11月27日開盤價站上了2萬元/平方米，開盤房源也從期房變成了現(xiàn)房。而迪士尼還只是確定落戶，建成開園還要5-10年。
值得注意的是，此次上海迪士尼的批復占地只有116公頃（1740畝），比香港迪士尼第一期126公頃的占地規(guī)模還小10公頃，而之前的說法是：“上海迪士尼主題樂園及配套設施區(qū)域首期規(guī)劃開發(fā)面積約4平方公里（6000畝）”。川沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)長于勇接受媒體采訪時說：“以前川沙叫新市鎮(zhèn)，但是我們認為能級不夠高，所以寄望迪士尼和空港新城的規(guī)劃建設，能把川沙做成一個大型的城市綜合體�！毖韵轮�，迪士尼雖然是川沙發(fā)展的重大契機，卻不是唯一的機會，借著迪士尼東風和空港新城的規(guī)劃，提升川沙本身的經濟規(guī)模和區(qū)域價值才是目的所在。
因此，只有現(xiàn)在的規(guī)劃都能如期兌現(xiàn)，川沙樓市才能真正從單一的迪士尼“概念股”成長為收益穩(wěn)定的“績優(yōu)股”。
■置業(yè)提醒：
漢宇地產董事長施宏轈接受房地產時報記者采訪時，不諱言川沙的房價因為迪士尼概念已經有所透支，近期主要是題材炒作推動區(qū)域房價的迅速上漲。以后房價還能不能穩(wěn)定上升則要結合大浦東合并后，區(qū)域規(guī)劃真正產生經濟效益來看。這一波快速上漲，以迪士尼落戶消息落實為節(jié)點，短期內不會再有明顯躍出整體市場的漲勢。從公寓1.7-2萬元、別墅3.5-4萬元的單價來看，這一波大幅上漲已經透支了該區(qū)域房價的上漲空間，而第二波可能的大幅上漲，則要等到迪士尼即將建成開園的時間段出現(xiàn)。到時候，房價中的泡沫是被擠出還是產生更大的泡沫，除了要看迪士尼對交通、商業(yè)配套的帶動作用如何，還要看川沙的市鎮(zhèn)建設是不是能具備了城市綜合體的實力。
■置業(yè)推薦：
商業(yè)地產成長性最好
大浦東效應最先影響商業(yè)環(huán)境，網絡交通及配套的建設，也能推動住宅價值的上升，所以如果要在該區(qū)域投資，首推穩(wěn)定性和成長性最好的商業(yè)地產項目。雖然投資該區(qū)域住宅風險較高，但是公寓價格會有平穩(wěn)的上升。隨著規(guī)劃建設的兌現(xiàn)，商業(yè)氣氛、人氣的聚集會給別墅環(huán)境造成一定影響，因此，相對來說，別墅產品的升值空間最小。
城際高鐵：“向心力”帶來雙刃劍
題材：市中心和長三角的“中點站”
基本面：杭州灣大橋，使坐臨跨海大橋翼側的金山成為連通長三角經濟圈的重要一環(huán)；城際高鐵金山支線的開通，則使困擾金山已久的交通問題迎刃而解。直達高鐵半小時可從金山到達上海南站，一下子拉近了金山與市中心的距離。
金山鐵路支線改建工程今年年初已經得到鐵道部、上海市政府正式立項批復。該項目已列入2009年度市重大項目工程，立項批復后將盡快完成初步設計和施工招標，今年5月已經動工，預計明年建成通車。屆時，金山鐵路支線將成為可媲美地鐵的首條高配置市郊旅客快速通道。
金山鐵路支線建成通車后，將按城際快鐵模式運營，列車開行分為金山至上海南站一站直達、站站停兩種運營方式，其中一站直達旅行時間僅需30分鐘，站站停旅行時間約為45分鐘。列車運營將保證滿足開行客車近期36對/日、遠期52對/日的運輸能力安排。
作為上海西南門戶，金山東鄰奉賢，西與浙江平湖、嘉善交界，南瀕杭州灣，北與松江、青浦接壤。處于滬、杭、甬及舟山群島經濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。目前金山仍處于價格洼地，住宅價格尚不及昆山，而這塊價格洼地的的形成，大部分可歸咎于交通。
■置業(yè)提醒：
有業(yè)內人士認為，高鐵開通后，將極大地改善金山的交通。屆時應該會再度大幅拉升金山房價，吸引外來投資客進入。資深房地產人士蔡為民則有不同觀點，他表示，一旦城際高鐵開通，“向心力”有可能帶來的是“雙刃劍”：一方面的確是利好，極大地解決了本地人群的出行問題。另一方面，既然可以很方便地到達市區(qū)，本地有實力的人群也會選擇到市區(qū)購房，導致自住需求外流。另外，一旦房價下挫，金山由于沒有配套，很難支撐。
■樓盤個案：
金山新城目前有多個新盤在售，銷售情況很好，價格也在穩(wěn)步上漲。上海華燕市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示：第二季度金山房價均價為5051元/平方米，第三季度已經漲到7440元/平方米。目前，金山在售的熱銷樓盤寶華海灣城，公寓價格已經漲到9500元/平方米左右。疊加別墅價格在1.1萬元/平方米左右。
金山目前在售項目多為公寓和別墅組成的混合型小區(qū)，戶型比較齊全，容積率較低。周邊配套也在逐漸跟上。以金山新城區(qū)的紅樹林家園為例，該盤位于金山區(qū)新城中心，總建筑面積約20萬平方米，容積率僅為1.18。該盤北面是復旦大學金山附屬醫(yī)院、南面是在建中的歐尚大賣場，附近還有政府配套的教育園區(qū)和在建的幼兒園。售樓人員表示，該盤主要是自住客首次置業(yè)或改善型需求，目前投資需求仍占少數(shù)，但自從城際高鐵動工消息傳出后，已經陸續(xù)有投資客出手購房。在第26屆房展會上房地產時報記者獲悉，目前該盤二期已經售罄，三期預計到明年1月份開盤，預計開盤價格8000元左右。
基本面：川沙鎮(zhèn)北接張江，南臨空港，距離浦東國際機場6公里，這個不起眼的小鎮(zhèn)從2002年7月開始在媒體上和市民口中相傳，因為迪士尼公司宣布將在上海建主題樂園，傳說中的落戶地就是川沙。
7年來，上海迪士尼項目一直是“猶抱琵琶半遮面”，但是每一次有關迪士尼的小道消息傳出，川沙的房價都會隨之而動。2009年11月23日，上海迪士尼項目正式獲得國家發(fā)改委批復核準。川沙樓市的迪士尼概念終于出落成形。一夜之間，川沙板塊在售新盤幾乎全部封盤，二手房東紛紛跳價惜售，新德路上的幾家小中介，因為房東撤單，連著幾天沒有一單生意。
川沙板塊房價對迪士尼的反應如此劇烈，并不能單純用炒作概念來解釋。川沙板塊在過去5年當中的漲幅遠遠滯后于浦東，也低于全市的平均水平。由于規(guī)劃上一直無甚進展，川沙房價在上海市同一環(huán)線位置上也處于最低的一檔，甚至遠遠落后于并入浦東的南匯區(qū)周康板塊。因此，借著這次迪士尼落地，川沙房價狠狠地暴漲了一回。
川沙板塊的代表樓盤鼎鑫名流苑，今年1月均價1.28萬元/平方米，10月均價1.48萬元/平方米，而短短一個月以后，最新一期11月27日開盤價站上了2萬元/平方米，開盤房源也從期房變成了現(xiàn)房。而迪士尼還只是確定落戶，建成開園還要5-10年。
值得注意的是，此次上海迪士尼的批復占地只有116公頃（1740畝），比香港迪士尼第一期126公頃的占地規(guī)模還小10公頃，而之前的說法是：“上海迪士尼主題樂園及配套設施區(qū)域首期規(guī)劃開發(fā)面積約4平方公里（6000畝）”。川沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)長于勇接受媒體采訪時說：“以前川沙叫新市鎮(zhèn)，但是我們認為能級不夠高，所以寄望迪士尼和空港新城的規(guī)劃建設，能把川沙做成一個大型的城市綜合體。”言下之意，迪士尼雖然是川沙發(fā)展的重大契機，卻不是唯一的機會，借著迪士尼東風和空港新城的規(guī)劃，提升川沙本身的經濟規(guī)模和區(qū)域價值才是目的所在。
因此，只有現(xiàn)在的規(guī)劃都能如期兌現(xiàn)，川沙樓市才能真正從單一的迪士尼“概念股”成長為收益穩(wěn)定的“績優(yōu)股”。
■置業(yè)提醒：
漢宇地產董事長施宏轈接受房地產時報記者采訪時，不諱言川沙的房價因為迪士尼概念已經有所透支，近期主要是題材炒作推動區(qū)域房價的迅速上漲。以后房價還能不能穩(wěn)定上升則要結合大浦東合并后，區(qū)域規(guī)劃真正產生經濟效益來看。這一波快速上漲，以迪士尼落戶消息落實為節(jié)點，短期內不會再有明顯躍出整體市場的漲勢。從公寓1.7-2萬元、別墅3.5-4萬元的單價來看，這一波大幅上漲已經透支了該區(qū)域房價的上漲空間，而第二波可能的大幅上漲，則要等到迪士尼即將建成開園的時間段出現(xiàn)。到時候，房價中的泡沫是被擠出還是產生更大的泡沫，除了要看迪士尼對交通、商業(yè)配套的帶動作用如何，還要看川沙的市鎮(zhèn)建設是不是能具備了城市綜合體的實力。
■置業(yè)推薦：
商業(yè)地產成長性最好
大浦東效應最先影響商業(yè)環(huán)境，網絡交通及配套的建設，也能推動住宅價值的上升，所以如果要在該區(qū)域投資，首推穩(wěn)定性和成長性最好的商業(yè)地產項目。雖然投資該區(qū)域住宅風險較高，但是公寓價格會有平穩(wěn)的上升。隨著規(guī)劃建設的兌現(xiàn)，商業(yè)氣氛、人氣的聚集會給別墅環(huán)境造成一定影響，因此，相對來說，別墅產品的升值空間最小。
大虹橋：商業(yè)地產前景最好
題材：商務中心加交通樞紐
基本面：2009年9月23日，上海市政府召開新聞發(fā)布會，虹橋商務區(qū)規(guī)劃公布，揭開了大虹橋的神秘面紗，此前關于單獨成立虹橋行政區(qū)的傳言告破。未來的虹橋商務區(qū)面積達26.3平方公里，“商務中心”和“交通樞紐”成為虹橋商務區(qū)的兩個關鍵詞。
根據(jù)規(guī)劃，虹橋樞紐周邊約60平方公里的區(qū)域規(guī)劃為虹橋商務功能拓展區(qū)，涉及到閔行、長寧、青浦、嘉定四個區(qū)。虹橋商務區(qū)范圍內，將出現(xiàn)一個占地1.4平方公里的商務功能核心區(qū)，預計2010年啟動建設，2015年實現(xiàn)年生產總值超過100億元。大虹橋商務功能核心區(qū)建設還未啟動，僅在建的集空港、城鐵、高鐵、輕軌、磁浮等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，已經給周邊板塊帶來了巨大的影響。
2008年5月至2009年3月，高力國際曾為長寧區(qū)發(fā)改委提供商務樓宇顧問咨詢服務，顧問與估值部副董事朱磊對大虹橋的前景相當樂觀。他在一份報告中指出，對于貿易發(fā)展、商務、物流、專業(yè)會展、貿易相關的金融服務業(yè)，或者是以國際貿易為主的經營性企業(yè)，大虹橋區(qū)域將是一塊投資寶地。不管從交通規(guī)劃，還是從產業(yè)集聚和產業(yè)基礎，商務配套設施來看，虹橋都已經具備了非常成熟的先發(fā)優(yōu)勢和后發(fā)推動力。
長寧區(qū)委副書記、代區(qū)長李耀新今年6月和網友互動交流時介紹，未來的大虹橋地區(qū)將以“虹橋綜合交通樞紐”為中心點，包括長寧在內的上海西部各區(qū)將在26.3平方公里的綜合商務區(qū)“聚首”，借力發(fā)展。據(jù)預測，“大虹橋”將成為上�！昂笫啦彪A段重要的經濟亮點，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。
有關人士介紹，虹橋商務區(qū)內將會規(guī)劃一定量的住宅項目，但規(guī)模有限，不足以在商務區(qū)內形成人流密集的大型居住社區(qū)。這意味著，住宅市場的大虹橋概念只能在其核心區(qū)以外的商務功能拓展區(qū)得以兌現(xiàn)。業(yè)內分析，金虹橋、七寶、古美、羅陽等板塊將從大虹橋建設中得到切實價值的支撐，其他如九亭、江橋、徐涇、趙巷等短期也出現(xiàn)概念性投資。
以華漕板塊為例，憑借前兩年西郊莊園的成功開發(fā)，吸引了大量外籍人士，形成涉外住宅區(qū)。雖然板塊內部環(huán)境不錯，但是位置比較偏僻，周邊商業(yè)配套也不盡完善，因此，別墅發(fā)展一枝獨秀，公寓項目發(fā)展相對滯后。隨著京滬鐵路的樞紐落戶板塊內，尤其大虹橋交通樞紐建成后，這一板塊及周邊的交通地位和環(huán)境都將發(fā)生巨大變化。
板塊內的公寓項目盛世虹橋，開盤時間從5月推到了11月，期房已經成了準現(xiàn)房，報價也從原先的1.2萬元/平方米變成1.45萬元/平方米，下期開盤的房源價格預計2萬元/平方米左右。緊挨著盛世虹橋的金色西郊城將于本月開盤，更名為虹橋一號，顯示出其借勢大虹橋的意圖，售樓人員預報價在2萬元/平方米左右。對照這兩個樓盤的價格變化，均價已經由去年的8800元/平方米左右漲至2萬元/平方米的水平。而此時，大虹橋樞紐的建設對居民生活的負面影響還沒有消退，虹橋商務區(qū)的建設還沒有啟動。
■置業(yè)提醒：
高市盈率：概念炒作肯定存在
高力國際研究與咨詢部董事李慶賢認為，今年上海的房價經歷了整體的快速上漲，不少區(qū)域的房價單憑一個消息就被炒上去，大虹橋板塊的概念炒作肯定是存在的。
李慶賢分析，大虹橋建設對區(qū)域交通設施的改善、區(qū)域價值的提升，毫無疑問會體現(xiàn)在房價上。問題是目前區(qū)域房價已經被概念刺激得上揚了不少，這種漲勢是不是還能持續(xù)，會不會回落，就要看建成后的實際效益是不是符合預期。如果規(guī)劃建設對區(qū)域價值沒有質的提升，只是多了鐵路和軌道交通線路，房價將面臨較大的回調壓力；如果符合，房價還會堅定領漲。
■置業(yè)推薦：
看好商業(yè)地產
大虹橋的規(guī)劃建設對虹橋商務區(qū)、古北板塊至中山公園板塊一帶的價值提升是顯而易見的，但是對大虹橋板塊外圍區(qū)域地段價值的提升有限。從投資類型看，這一地區(qū)的商業(yè)物業(yè)、零售、物流這些行業(yè)將直接受惠于大虹橋建設，形成商務集群效應。因此，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產投資在這個地區(qū)前景最為看好，至于住宅價值提升，則要隨著這一地區(qū)各項配套的跟進和落實，通過聚集的商務人群傳導到住宅市場。
崇明：生態(tài)概念“股”
題材：生態(tài)崇明破繭而出
基本面：在上海房地產市場，崇明一直是被人遺忘的角落，盡管坐擁崇明東灘濕地、國家森林公園和明珠湖景區(qū)三大度假景區(qū)，大氣環(huán)境達到國家一級標準的天數(shù)穩(wěn)定在90%以上，盡管來過崇明的人都會愛上這里藍藍的天、清清的水、新鮮的空氣，但是崇明和上海大陸之間那道天然水域的阻隔，一直是崇明房地產發(fā)展的最大掣肘。
今年10月31日長江隧橋通車，結束了往來上海大陸和崇明必須借助輪渡的歷史，從人民廣場到崇明島上的陳家鎮(zhèn)，從開車4小時縮短到1小時，將來軌道交通業(yè)將通達崇明。交通困境解除，終于讓生態(tài)崇明的概念對崇明房地產的發(fā)展產生了現(xiàn)實意義。在《崇明三島總體規(guī)劃》中，崇明島定位綜合生態(tài)島，長興島主要以工業(yè)為主，橫沙島是崇明三島中最具田園風光、生態(tài)環(huán)境保護最完善的休閑生態(tài)島嶼，在生態(tài)型宜居房產方面潛力巨大，規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地約6.4平方公里。
崇明縣縣長趙奇曾透露，政府將在重要地區(qū)如陳家鎮(zhèn)地區(qū)和新城地區(qū)適量開發(fā)房地產項目，但都在可控的情況下進行，崇明的土地不會大量供給房地產開發(fā)。趙奇的話無疑向市場傳達了一個信息——崇明的房地產供應有限。一方面，長江隧橋通車挑動了上海市場對崇明房地產的需求，另一方面，崇明的房地產供應有限，結果是供不應求。
從價格上看，目前崇明核心區(qū)域的商品住宅均價，還遠低于外環(huán)周邊新房均價的水平。根據(jù)易居中國提供的數(shù)據(jù)，崇明核心區(qū)域的商品住宅新盤，近幾個月的成交均價基本上都在7000元-8000元/平方米，別墅小區(qū)綠島陽光，幾個月前的單價就超過1萬元。據(jù)有關人士介紹，目前崇明島的住宅供應量有限，住宅主要客戶群還是以區(qū)域性客戶為主。長江隧橋通車以后，崇明的房價更是直線上漲，預計2010年初開盤的崇明陳橋鎮(zhèn)公寓達安御廷，售樓處預報價在1萬元/平方米以上。
■置業(yè)提醒：
低市盈率：價值回歸房價補漲
滬上資深房地產專業(yè)人士梁志超分析，相對于遠郊其他區(qū)如金山、奉賢，崇明的房價還處在低位。最近崇明房價快速上漲，歸功于交通困境被打破，天塹變通途。在這個因素作用下，崇明的生態(tài)價值回歸，房價必然經歷一輪補漲，這里面沒有多少炒作的成分。
以前金山、奉賢的房地產是上海的價格洼地，而崇明還沒有完全進入上海市場�？梢哉f以前的崇明房地產主要依靠崇明本地購買力，長江隧橋通車以后，崇明房地產才真正進入上海市場。因此崇明房地產發(fā)力上攻，也在情理之中。
■置業(yè)推薦：
別墅公寓值得投資
以前崇明的房屋主要是農宅，動遷房，即使是現(xiàn)在，完全的商品房數(shù)量也不多。由于房地產供應規(guī)模受到生態(tài)島總體規(guī)劃的限制，房源的稀缺性毋庸置疑，并且將長期稀缺。崇明優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、獨一無二的海島資源將使之成為上海最宜居的地區(qū)，在加上政府的清晰規(guī)劃，這只生態(tài)概念股有望穩(wěn)定成長和價值增長。如果想在這一區(qū)域投資，別墅、公寓產品都是不錯的選擇，投資潛力可觀。
|
|