抑制變遏制房價回調(diào)可能性大 四種政策或出臺

    國務院總理溫家寶12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中明確提出，“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭�！睒I(yè)界專家普遍認為，與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。可以預見，明年二套房貸等政策或將收緊，令房價下跌的可能性加大。
　　中央一周三提房地產(chǎn)政策
　　中央政府在短短一周時間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題：
　　●12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)多年來第一次不再被當作支柱產(chǎn)業(yè)來描述，經(jīng)濟會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。
　　●12月9日，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”的規(guī)定。
　　●12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。
　　四種調(diào)控政策可能出臺
　　近期房價的高漲讓市場普遍感到了風險所在。除了加大普通商品房的供應量、調(diào)整鮮有的土地供應方式之外，有地產(chǎn)專家就認為，樓市的具體調(diào)控政策也有可能相繼出臺，這主要包括了二套房貸明年估計還要進一步緊縮。除此以外，還有三個可能：一是針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出，極有可能在部分城市試點；二是對外資購房可能會重新緊縮；三是轉售房子的個人所得稅，也可能會從嚴征收。一旦二手樓出現(xiàn)大規(guī)模的拋售，那樓市將不得不“硬著陸”。
　　廣州市國土房管局有關負責人近日也表示，抑制改善性的需求，特別是投資性和投機性需求，主要手段還是要靠國家的金融和稅收經(jīng)濟手段，而不是靠增加土地供應的絕對值。由于“三舊改造”的推進等多種因素，廣州有望釋放出80平方公里的土地。
　　業(yè)界人士更預測，巨量的土地供應將有效緩解樓價上漲的壓力。盡管目前不少城中村的村民都表示不會將其拆遷補償?shù)陌仓梅可鲜校�但實際上，隨著城中村改造步伐的加快，即使只是有其中一成的房屋上市，都將會對城區(qū)住宅市場構成明顯的沖擊。因為按照大致匡算，在需要改造的138條城中村中，保守估計每條村的安置房面積大約為75萬平方米，即使是只有一成的安置房愿意上市，其總量也將超過1000萬平方米。而且這還沒包括海量的因城中村改造而釋放的商品房供應。
　　市場反應
　　利空襲來 地產(chǎn)股應聲跌
　　調(diào)控有限 業(yè)界依然看好
　　在剛剛公布營業(yè)稅免征年限將從2年變?yōu)?年后，日前，對地產(chǎn)股的利空消息再次襲來，國務院要求遏制部分城市房價過快上漲勢頭，地產(chǎn)股也應聲而跌。在政策出臺的第二天(即本周二)萬科、保利、招商等地產(chǎn)龍頭股都是“綠油油”的一片，整體上，地產(chǎn)板塊在周二整體走弱，平均跌幅達2.76%，領跌大市。統(tǒng)計顯示當天地產(chǎn)板塊106只個股僅8只收漲，龍頭股也全線放量回調(diào)，但所幸無一個股跌停。但到了周三，地產(chǎn)股的跌勢已經(jīng)有所放緩。
　　市場分析人士普遍認為，短線地產(chǎn)股的走勢仍將會受到一定的壓制，但由于政策調(diào)整的力度有限，因此不會就此抹殺地產(chǎn)行業(yè)的估值優(yōu)勢及操作價值，后市仍可重點關注二三線地產(chǎn)股。
　　合富輝煌最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示
　　購房者對后市看漲的居多
　　隨著供不應求趨勢日漸明顯和房價穩(wěn)步回升，廣州樓市潛在置業(yè)者構成和心態(tài)正在發(fā)生變化。合富輝煌集團市場研究部針對置業(yè)者的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，目前廣州樓市換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增。而潛在置業(yè)者對后市預測價格預期分歧加劇，仍以看漲居多，價格門檻已成制約成交首要因素。
　　據(jù)監(jiān)測，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與2008年第四季度相比，換房需求取代首次置業(yè)成為目前市場購房主流需求。將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區(qū)域列為首選的潛在置業(yè)者仍達56%。這也表明明年市中心供不應求嚴重，房價上漲壓力繼續(xù)增大。
　　根據(jù)合富輝煌集團市場研究部供應預測，與2009年相比，2010年新增供應有進一步向外圍擴展的趨勢，天河、海珠供貨將大幅減少，整個中心四區(qū)占全市供應比重僅略高于三成。
　　總體而言，對樓價的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當前樓價偏貴或太貴。雖然樓價已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對樓價走勢的判斷從預跌變?yōu)轭A升，30%的潛在購房客戶認為樓價會穩(wěn)中有升；22%的潛在購房戶認為樓價將略有下降；14%的潛在購房戶認為未來樓價不會有多大變化�？傮w上看漲的比重仍占優(yōu)勢。