商業(yè)地產(chǎn)很難獨(dú)善其身

目前市場(chǎng)遭遇的品牌撤店危機(jī)是否說(shuō)明還能將商業(yè)地產(chǎn)看成是一個(gè)“避風(fēng)港”？

　　商業(yè)地產(chǎn)是跟經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的,很難獨(dú)善其身。市場(chǎng)不好,誰(shuí)都受影響。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)激烈,很多品牌的開(kāi)店計(jì)劃會(huì)受影響,那么招商就會(huì)受影響,所以主要是看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這個(gè)能力去做。

　　如果已經(jīng)持有商業(yè)和寫字樓,會(huì)相對(duì)穩(wěn)定些,人們總是要消費(fèi)的。但是這也要看經(jīng)濟(jì)調(diào)整期的長(zhǎng)短。因?yàn)樯虡I(yè)這一塊對(duì)資金的占有尤其是前期是非常大的,資金回籠是漫長(zhǎng)的,需要一年時(shí)間的積累。

近來(lái)關(guān)于“抄底”的論調(diào)已經(jīng)從住宅地產(chǎn)蔓延至商業(yè)地產(chǎn),這是否說(shuō)明金融海嘯的危機(jī)已經(jīng)逐步滲透至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？

　　所謂抄底大概是說(shuō)在房?jī)r(jià)相對(duì)低迷時(shí)買進(jìn)優(yōu)良資產(chǎn)。目前國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)在下行中,企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況轉(zhuǎn)壞,公司擴(kuò)張速度放慢,零售商開(kāi)店計(jì)劃也受影響。

　　但不同區(qū)域的表現(xiàn)肯定會(huì)有所不同。比如,CBD所受影響會(huì)比較大。商業(yè)房地產(chǎn)的需求減弱會(huì)使得租金下降,而投資者回報(bào)率要求上升,從而使商業(yè)地產(chǎn)的資本值下降,而對(duì)于中長(zhǎng)線看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的買家而言2009年不失為出手的時(shí)機(jī);另外,未來(lái)供應(yīng)量比較大的區(qū)域受的沖擊將比較大。

　　從中長(zhǎng)線而言,地理位置良好、定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)及軟硬件品質(zhì)出眾的項(xiàng)目,其抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較高,下行的空間存在但相對(duì)較小。

　　從另一個(gè)角度看,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下,業(yè)主方將需要對(duì)其產(chǎn)品定位進(jìn)行更多的思考及探討,針對(duì)目標(biāo)客戶的需要及市場(chǎng)的變化,為產(chǎn)品注入新的元素及創(chuàng)意,從而使自己的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

　　這是否表示商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了拐點(diǎn)處甚至已經(jīng)見(jiàn)底？

　　:明年上半年可能會(huì)更困難些,因?yàn)槭袌?chǎng)需要有個(gè)消化的過(guò)程。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,我覺(jué)得中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不會(huì)走向長(zhǎng)期的衰退。

　　相信目前的狀況是短暫的,一兩年的調(diào)整后,肯定會(huì)有一個(gè)逐步回暖的情況出現(xiàn)。

　　有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)先機(jī)而動(dòng),在一個(gè)可以討價(jià)還價(jià)的時(shí)間段出手。至于說(shuō)最低點(diǎn),在市場(chǎng)是很難買到最低的,理論上可以,實(shí)際操作很難。

　　在目前這樣的調(diào)整階段,商業(yè)地產(chǎn)需要怎么做才能找到自己新的增長(zhǎng)點(diǎn)？

　　商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售地產(chǎn)的成功在于差異化經(jīng)營(yíng)。比方說(shuō)目前的購(gòu)物中心,許多品牌都是雷同的。

　　但總有些品牌是其他沒(méi)有的,比如一些新興的品牌,或從海外引進(jìn)的品牌。尤其是目前的狀況,海外的零售商可能更為疲弱一些。也許中國(guó)是它們的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這就是一個(gè)潛在的方向。

　　另外,今天的消費(fèi)者去逛商場(chǎng),已經(jīng)不單純是為了“買東西”,消費(fèi)者除了考慮地理位置的便利程度外,同時(shí)也考慮項(xiàng)目形象與定位、購(gòu)物環(huán)境及氣氛營(yíng)造、購(gòu)物空間及動(dòng)線編排、業(yè)態(tài)品牌組合、運(yùn)營(yíng)管理水平、推廣及促銷活動(dòng)等因素。

　　業(yè)主方要在逆境中求突破,就必須把管理及服務(wù)做精做專做細(xì),比如:引進(jìn)市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的新的品牌,改善購(gòu)物環(huán)境如對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新及優(yōu)化購(gòu)物動(dòng)線,提高物業(yè)及設(shè)施管理的水平。霍星辰