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市場(chǎng)觀察
險(xiǎn)資炒樓會(huì)否攪動(dòng)地產(chǎn)神經(jīng)
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短期內(nèi)，險(xiǎn)資帶來(lái)的心理預(yù)期對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、綜合性開(kāi)發(fā)商促進(jìn)作用更大，但是長(zhǎng)期來(lái)看，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。
“我來(lái)這里和他們談地產(chǎn)公司如何運(yùn)用各方面資金的問(wèn)題，包括險(xiǎn)資。”
最近一段時(shí)間，正略鈞策投融資咨詢合伙人華一頻頻與多家房地產(chǎn)公司接觸，且溝通的重點(diǎn)總會(huì)與“險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)之后的機(jī)遇”扯上關(guān)系。因此，當(dāng)“險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)掀起新一輪的地產(chǎn)熱潮”的話題對(duì)于外界還處于討論階段時(shí)，華一已經(jīng)切實(shí)感受到了房地產(chǎn)商暗潮涌動(dòng)的迫切心情。
這一切，源于修訂后的新《保險(xiǎn)法》中增加了“保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定�，F(xiàn)在，距新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施已經(jīng)兩個(gè)月了，人們雖然只是在龍湖地產(chǎn)擬赴港上市的招股書(shū)中看到中國(guó)平安(52.50,0.60,1.16%)保險(xiǎn)作為基礎(chǔ)投資者之一的身影，但種種跡象表明，保險(xiǎn)公司也與房地產(chǎn)公司一樣，積極地謀劃著。
為什么缺口會(huì)在現(xiàn)在打開(kāi)？險(xiǎn)資的進(jìn)入到底會(huì)給地產(chǎn)形勢(shì)帶來(lái)怎樣的沖擊？
放開(kāi)是件好事
中國(guó)打開(kāi)這個(gè)口子是遲早的事情，只是因?yàn)?008年金融風(fēng)暴與次貸危機(jī)的關(guān)系，政府將時(shí)間點(diǎn)推遲到今年。
無(wú)論怎么看，將開(kāi)發(fā)好的地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)給保險(xiǎn)公司直接回籠資金，或者引入保險(xiǎn)資金作為融資渠道，對(duì)于房地產(chǎn)公司都是件好事。而對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，在投資渠道上打開(kāi)新的口子，尤其是從來(lái)都不會(huì)被邊緣化的地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)然也不是一件壞事情。
“尤其是在外資不活躍的今天，找到本土相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)分享房地產(chǎn)的收益，其實(shí)是件很好的事情”，DTZ戴德梁行投資部主管葉建成如此分析。
說(shuō)起險(xiǎn)資與地產(chǎn)的聯(lián)姻，早在上世紀(jì)90年代就開(kāi)始了。當(dāng)時(shí)很多國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司嘗試投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，只是由于缺乏投資經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于剛剛起步的探索時(shí)期，失敗的案例居多。1998年11月保監(jiān)會(huì)成立之后，這種現(xiàn)象很快被叫停。
但是，房地產(chǎn)業(yè)的高額回報(bào)率是很難抗拒的。2008年保險(xiǎn)投資資產(chǎn)分布中，債務(wù)投資、銀行存款、股票、證券投資基金分別占57.9%、26.5%、7.9%和5.4%。此種組合帶來(lái)的結(jié)果是，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的投資回報(bào)率較低——截至2009年6月底，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的投資回報(bào)率為3.44%。
相對(duì)來(lái)講，房地產(chǎn)的回報(bào)率都要高于這個(gè)數(shù)字。但是，根據(jù)葉建成的分析，與商業(yè)物業(yè)相比，住宅市場(chǎng)由于受政策影響大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等原因，對(duì)險(xiǎn)資吸引力有限。而商業(yè)地產(chǎn)則可獲得長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益，加上高檔商業(yè)物業(yè)主要集中在一二線城市，投資回報(bào)率更高，可以輕松達(dá)到5%—10%，從而更為險(xiǎn)資看好。
因此，雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了幾番起落，但私下投資商業(yè)物業(yè)已經(jīng)是保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。目前如中國(guó)平安、中國(guó)人壽(30.63,0.80,2.68%)等超過(guò)10家的大型保險(xiǎn)公司通過(guò)特批形式直接購(gòu)買(mǎi)或間接進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其名義雖為自用，實(shí)則是將部分對(duì)外出租，從中獲取租金收益。
合作，則是另一種進(jìn)入形式。比如今年7月，國(guó)壽集團(tuán)旗下的國(guó)壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。中國(guó)人壽也正在醞釀近百億的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃考慮與金融街控股公司合作。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇認(rèn)為，“確實(shí)存在(購(gòu)買(mǎi))寫(xiě)字樓超標(biāo)的情況，但是保險(xiǎn)公司按照長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)購(gòu)置是合規(guī)的。此次新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)，只是創(chuàng)造了一個(gè)平臺(tái)而已�！�
郝演蘇分析，因?yàn)榉刹豢赡苊磕晷抻�，趁著此次修法將這一投資渠道在法律上確定下來(lái)，以后再出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，可以理解。同時(shí)，站在政府的角度，為了使保險(xiǎn)資金得到充分的運(yùn)用，在法律范圍內(nèi)把所有的通道打通，盡量使保險(xiǎn)公司的雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，可以最大范圍地分散險(xiǎn)資的風(fēng)險(xiǎn)。
而在華一看來(lái)，當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)都比十年前要規(guī)范很多，鑒于國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資重要投資渠道的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)打開(kāi)這個(gè)口子也是遲早的事情，只是因?yàn)?008年金融風(fēng)暴與次貸危機(jī)的關(guān)系，政府將時(shí)間點(diǎn)推遲到今年。
短期效應(yīng)顯現(xiàn)短期內(nèi)，所有操作的人都會(huì)虛擬地感覺(jué)到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃等動(dòng)作中會(huì)更加大膽。
險(xiǎn)資的進(jìn)入當(dāng)真不會(huì)過(guò)度攪動(dòng)地產(chǎn)業(yè)敏感的神經(jīng)嗎？
中金公司在“關(guān)于保險(xiǎn)資金入樓市的點(diǎn)評(píng)”中指出：預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%—15%之間，但初始上限可能為5%。
如果按照3.71萬(wàn)億元人民幣的中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)(截至2009年6月末)計(jì)算，5%的資金規(guī)模應(yīng)為1500—1800億元。如果投資規(guī)模增速在10%—15%，則最初幾年，每年新增資金量約150—200億元。
1500億元，等于全國(guó)商業(yè)物業(yè)存量規(guī)模的5%—6%，或者等于一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總價(jià)值的60%—75%。當(dāng)然，這樣的計(jì)算方法是基于假定，且假定資金會(huì)全部、順利投入到商業(yè)地產(chǎn)中。按照這一假定，從全國(guó)范圍看，如果這1500億保險(xiǎn)資金全部流入商業(yè)地產(chǎn)，所占商業(yè)地產(chǎn)的比例并不算大；如果這1500億全部注入一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓，則會(huì)對(duì)一線城市的高端商業(yè)物業(yè)尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)有明顯的影響。
對(duì)于出錢(qián)的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)最主要的因素，但是到目前為止，業(yè)界并沒(méi)有看到什么明顯的可見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)陳東升對(duì)《英才》記者表示，“對(duì)保險(xiǎn)公司而言，進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。(在不動(dòng)產(chǎn)的投資上)醫(yī)療設(shè)施(醫(yī)院等)、養(yǎng)老設(shè)施是未來(lái)泰康兩個(gè)很重要的方向�！�
穩(wěn)賺與沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司早已看清楚這個(gè)新渠道，現(xiàn)在的重點(diǎn)是保險(xiǎn)公司會(huì)不會(huì)選擇這條路，加入進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的大軍。“是不是所有人都會(huì)進(jìn)入，我也不知道”，陳東升表示。
尚待細(xì)則
大原則下，政府可能在允許險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金比例上給出限制。
還有一個(gè)問(wèn)題不容忽視：保險(xiǎn)公司是否會(huì)將投入不動(dòng)產(chǎn)的額度用滿？
保監(jiān)會(huì)曾在2005年規(guī)定保險(xiǎn)資金直接投資股票的上限為其持有股票成本不得超過(guò)上年末總資產(chǎn)的5%，2007年牛市時(shí)放寬至10%，但歷史上，保險(xiǎn)公司從來(lái)沒(méi)有將這一額度用滿——2008、2009年中期持有的股票市值分別占上年末總資產(chǎn)的比重為8.4%和9.9%。
以此，郝演蘇推斷認(rèn)為，這一現(xiàn)象會(huì)在險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中重演。保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，因?yàn)橄噍^于股市，房地產(chǎn)的變現(xiàn)力更弱。而且，即便是險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)，政府也必定會(huì)嚴(yán)格控制。
在亞洲金融風(fēng)暴期間，日本有7家保險(xiǎn)公司倒閉，原因都與投資房地產(chǎn)有關(guān)。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，房地產(chǎn)受到的影響首當(dāng)其沖。而保險(xiǎn)公司遵循的投資原則第一是安全，第二就是變現(xiàn)。
也就是說(shuō)，大原則下，政府可能在允許險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金比例上給出限制。畢竟，新《保險(xiǎn)法》中規(guī)定，險(xiǎn)資可以進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)，主要是購(gòu)買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等等。這樣的措辭不排除如下可能：分配到商業(yè)地產(chǎn)商的比例可能會(huì)進(jìn)一步降低。
郝演蘇進(jìn)一步設(shè)想，政府會(huì)設(shè)置進(jìn)入門(mén)檻。“中國(guó)有120多家大大小小的保險(xiǎn)公司，因此，總資產(chǎn)要達(dá)到一定規(guī)模的公司才能獲準(zhǔn)進(jìn)入；另外，這還要看保險(xiǎn)公司的償付能力。我估計(jì)總資產(chǎn)起碼要在100億以上，但是細(xì)則能在明年下半年出臺(tái)就不錯(cuò)了。”
照此看來(lái)，險(xiǎn)資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)并不會(huì)如外界所設(shè)想的那樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊。而對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策僅僅是增加了一條在資產(chǎn)組合中平衡風(fēng)險(xiǎn)的渠道。
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