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吳勝存：優(yōu)惠取消引發(fā)恐慌性購買
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優(yōu)惠政策刺激剛性需求 恐慌性購買成推手
麥田房產營銷總監(jiān)吳勝存告訴記者09年房價上漲有其中的合理性也有不合理性。合理性表現(xiàn)在09年住宅市場需求增大。"從07年下半年開始房地產市場低迷，08年很多樓盤都沒開，一手房供應量變少。而09年國家四萬億的投資計劃以及一攬子振興方案的逐步見效刺激剛性需求，求大于供，房價必然往上走。"而如此大的漲幅也體現(xiàn)出房地產市場的不合理性。吳勝存認為自今年11月以來國家即將調整房貸政策的消息便開始傳的沸沸揚揚，國家對市場調控的連續(xù)升溫導致購房者形成恐慌性購買心理，"再加上銀行利率的調整的信號，讓很多人限時購買，消費者這種買漲不買跌的跟風心理間接推動了房價走高。"
打壓高房價關鍵要看政策執(zhí)行力度
09年12月17日，財政部和國土資源部等五部門出臺通知，打擊開發(fā)商"囤地"和"炒地"的行為，要求土地出讓金的首付款比例不得低于50％；2010年二套房貸的首付或將上調至50%......針對國家近期出臺的一些列打壓高房價的相關政策，吳勝存認為一系列政策都是從"增加供應量"、"抑制需求量"兩方面著手，"從政策層面來看政策本身非常合理"，但"很多標準不清晰便會形成操作空間。先不說把二套房貸首府提到50%，能堅持把40%執(zhí)行下去已經很厲害，受諸多因素限制，執(zhí)行力跟不上，政策只能形同虛設，或者效果不大。"
北京東南角升值潛力最大
從環(huán)線方面來看，雖然北京四環(huán)內商品房均價突破兩萬，東五環(huán)甚至進入4萬元時代，但吳勝存認為北京五環(huán)內仍存在有較大升值空間的區(qū)域"比方說在四環(huán)邊上麗都，房價在一萬八九。朝陽北路那片，房價也就一萬八九。再比如亦莊，這個地方非常有潛力，均價在一萬五六，相當于五環(huán)邊上賣得最便宜的一個區(qū)域了。明年十月份通地鐵，我預計明年十月份肯定漲。"從方位看，受惠于"CBD東擴"和"南城計劃"，吳勝存表示未來北京升值片區(qū)將會在東南方向"目前來看，北京西北方向發(fā)展現(xiàn)在趨于成熟，房價已經很高，北京的重點接下來是東邊，即'東擴南進'，幾千億已經投資到南邊，未來北京，我認為升值片區(qū)在東南角，這里潛力巨大。"
商業(yè)地產、中高端住宅市場前景樂觀
"北京對商業(yè)物業(yè)的需求量大，投資回報率非常高，基本上是百分點七八，有的可以達到10%。"在吳勝存看來社區(qū)底商投資空間較大，因為北京居住人口多，消費需求大。除了商用物業(yè)吳勝存對未來中高端樓市發(fā)展空間充滿信心"因為人對住宅的需求不斷的升級，以前有個窩就好了，而現(xiàn)在人們把房子賣掉，必然要去比以前好的房子。房子永遠追求要好一點，二居換三居，三居買四居，四居又買別墅，未來隨著中國經濟不斷發(fā)展，人均的收入不斷提高，另外對住宅升級的需求越來越大，所以說改善型的中高端市場，特別是未來的別墅市場，現(xiàn)在北京的別墅用地一般不怎么批了，所以說別墅比較稀缺，這些市場我覺得都是很大的空間。
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