上海寫字樓市場未見復(fù)蘇 租金空置率膠著反復(fù)

　　邁過08年的低谷，09年的上海寫字樓市場雖然沒有明顯復(fù)蘇，租金和空置率一路膠著反復(fù)。中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀表示，雖然大行情大趨勢在今年沒有出現(xiàn)根本性的改變，但是從逐月攀升的銷售面積、頻頻發(fā)生的大型收購來看，無論投資者或業(yè)界對于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度以及期許值正在迅速提高，穩(wěn)中向上很有可能成為明年發(fā)展的主基調(diào)�！　�2009年甲級寫字樓可售項目共有6例，總面積達(dá)42.47萬m2，比2008全年推出量翻了一番。其中上海港國際客運中心和高寶金融大廈為2008年起即上市分批銷售，另外4幢包括上海國金中心等物業(yè)則屬于2009年年首次推出市場。在區(qū)域分布上，浦東陸家嘴2009年甲級寫字樓放量大增。體量最大的上海船廠項目首期工程--- “雙子塔”式的浦江雙輝大廈9月初推出兩棟四十九層超高層辦公主樓，總面積達(dá)到21萬m2。與浦江雙輝大廈一路之隔的保利廣場也租售并舉、正式入市。國金中心亦是推出了其雙子塔之一，面積為8.66萬m2，同時該項目的預(yù)租也同時啟動。銷售方面，2009年甲級寫字樓的銷售較多的依賴大型收購。前2個季度相對比較稀疏，交易主要集中于下半年，其中月成交量的峰值出現(xiàn)在9月，由于浦江雙輝大廈的被收購，當(dāng)月甲級寫字樓銷售面積達(dá)19.6萬m2。
　　從成交價格來看，2009年甲級寫字樓的成交價格波動幅度較大，其中4月最高，達(dá)到54339元/ m2，當(dāng)月甲級寫字樓的成交絕對主力為高寶金融大廈，項目成交均價為56782元/ m2。1月與7月的甲級寫字樓成交均價也位于5萬元/ m2之上，主要源于上海港客運中心以及中融碧玉藍(lán)天大廈等物業(yè)的成交。2月價格回落是由于當(dāng)月僅黃浦區(qū)的亞洲大廈成交了2套，均價為21008元/ m2。
　　從租賃市場來看，與買賣市場頻發(fā)的整購事件相比，申城的甲級寫字樓租賃市場則比較低調(diào)。租金全年呈緩慢下行態(tài)勢，1月平均租金約為8.96元/ m2.d，至11月，日租金則下滑至7.58元/ m2。2009年國內(nèi)經(jīng)濟回暖比較明顯，多數(shù)企業(yè)訂單數(shù)目明顯增加。雖然企業(yè)未大肆擴張，不過續(xù)租以及小面積租賃需求相比08年有了較大幅度的增加。甲級寫字樓的空置率除了在2月有了小幅的回升外，保持了持續(xù)的微滑。11月底，6大CBD甲級寫字樓的平均空置率為10.02%。具體到商圈，陸家嘴以及南京西路雖然區(qū)位優(yōu)勢最為明顯，但是由于陸續(xù)新項目開出，招商壓力比較大，空置率沒有明顯改善。而8月份以來塵埃落定的大虹橋規(guī)劃雖然未有立竿見影的利好，但是對于虹橋商圈的寫字樓市場起了推波助瀾的作用。淮海中路商圈的國際品牌旗艦店的相繼進駐對于其提升商務(wù)形象也將起到推動作用。相對而言，徐家匯、人民廣場商圈在商務(wù)定位上略微欠缺，后繼租金增長有限。