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市場觀察
商業(yè)地產(chǎn)：混搭為王 “國民合作”風(fēng)聲漸起
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市中心區(qū)的超級黃金位置，高達(dá)60萬平米的體量規(guī)劃、集五星級酒店、精品公寓、高端購物中心、甲級寫字樓于一體，繼承了城市綜合體該有的一切耀眼因素，讓國際金融中心早早扣上了“太原首席地標(biāo)性建筑”的光環(huán)。
然而，拿下土地近2年，國際金融中心卻依舊停留在眾人的“期盼中”。
“在拿地之初，我就決定了項(xiàng)目未來一定要走合作開發(fā)的道路�！泵衿蟛俦P者王婧心里十分清楚，在“土地、資金、專業(yè)能力”三大黃金定律中，她只占據(jù)了最重要的“頭盤——土地”。至于能不能烹出一桌滿漢全席，后面兩道主菜，必須要依靠外援的進(jìn)貢了，一是引入戰(zhàn)略合作伙伴注資開發(fā)，二是尋找知名商業(yè)投資運(yùn)營商。
不出所料，國際金融中心被資金卡在了土地平整拆遷的關(guān)口，王婧對此并不意外，只是焦慮：誰能馬上接住她所拋出的橄欖枝。
無論是太原國際金融中心這類地方項(xiàng)目，還是跨區(qū)域進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)甚至國企，對于“合作開發(fā)”都是極度渴求，而合作開發(fā)的經(jīng)典模式，無非“傍大款、瞄龍頭、盯基金”三條。
“國民合作”風(fēng)聲漸起
追溯之前，地產(chǎn)圈內(nèi)混搭風(fēng)似乎早就盛行過。
2007年，京津兩地兩家明星地產(chǎn)公司進(jìn)行了一筆數(shù)額并不龐大的交易：泰達(dá)股份以3.93億元的價格出讓泰達(dá)城項(xiàng)目47%股權(quán)，買方是京城地產(chǎn)巨頭馮侖旗下上市公司萬通地產(chǎn)。雙方各取所需，萬通地產(chǎn)得到了黃金地段的土地，泰達(dá)股份則可借此大幅拉高2007年度財報利潤。
而在當(dāng)前“國進(jìn)民退”占主導(dǎo)地位的形勢下，“國民合作運(yùn)動”趨勢更加明顯，2009年拿地風(fēng)頭最勁的民企，背后幾乎都有國企撐腰。不僅住宅領(lǐng)域如此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行“國民結(jié)合”，對于雙方亦會收到更大效果。
商業(yè)地產(chǎn)由于其行業(yè)特點(diǎn)：投資總價高、經(jīng)營培育時間長、對資金鏈和專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)依賴性高。因此，“有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)時，出于對風(fēng)險性的規(guī)避和對陌生領(lǐng)域的非專業(yè)，往往需要‘混搭’一下�！北本┘蝺|引領(lǐng)國際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華對記者表示，而對一些手里握著優(yōu)良商業(yè)土地的地方企業(yè)，在實(shí)際操作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，也對“混搭”需求比較大，如上面提到的太原國際金融中心。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長朱凌波指出，獲取稀缺土地資源，是“國民結(jié)合”中的戰(zhàn)略重點(diǎn)�！昂玫纳虡I(yè)地塊在一個城市都是有限的，都是政府關(guān)注的政績工程。而這些一級運(yùn)營層面上的土地，大部分掌握在地方有政府背景的國企或者當(dāng)?shù)貙?shí)力企業(yè)手中�！痹谕七M(jìn)或開始運(yùn)作這些優(yōu)質(zhì)地塊時，地方政府勢必極為謹(jǐn)慎，具有投資實(shí)力的，品牌強(qiáng)大，有豐富商業(yè)資源的企業(yè)，會是他們選擇的重點(diǎn)。一些專注開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的民企，即會脫穎而出。
“房地產(chǎn)行業(yè)的基本要素包括土地、資金和專業(yè)的人力，國有企業(yè)在土地和資本上占有先天性的優(yōu)勢，而民營企業(yè)在‘人’，以及對市場敏銳程度方面占有優(yōu)勢�！倍觖惾A表示，國民合作，雙方都在利用各自的優(yōu)勢互惠互利。
據(jù)悉，身為一級土地運(yùn)營商，包括云南城投、上海城建，以及杭州的一些國企，都在積極引進(jìn)具有專業(yè)運(yùn)營能力、團(tuán)隊(duì)資源、有特定地塊開發(fā)成功案例支持的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合作伙伴。朱凌波表示，大部分國企希望引入互補(bǔ)的合作伙伴，在“國民合作”方面的態(tài)度相對開放。
不過，鄂麗華認(rèn)為，這種混搭是與目前整個經(jīng)濟(jì)層面的發(fā)展形勢有關(guān)，是在“這個特定時期或是特定階段內(nèi)”中出現(xiàn)的企業(yè)選擇經(jīng)營模式的現(xiàn)象。特定階段指的是如下三種情況：一個是土地資源的稀缺性；二是融資渠道的狹窄；三是進(jìn)入一個陌生城市和市場，為規(guī)避風(fēng)險而選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。這僅是階段性行為。
“傍款”，瞄準(zhǔn)“區(qū)域龍頭”
“在外埠發(fā)展，如果與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)合作，就等于找到一個很好的對接空間。”朱凌波對此深有感觸。
2006年，擅長資本運(yùn)作的凱德置地在進(jìn)入中國10年后，連續(xù)宣布與成都置信建立合資公司和參股河南建業(yè)，這兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別在四川和河南兩省位列榜首，且二者建筑面積土地儲備都在400萬平方米以上，在當(dāng)?shù)赜辛己玫钠放坪蜕詈竦纳鐣P(guān)系。而通過戰(zhàn)略合作與當(dāng)?shù)刈畲蟮牡禺a(chǎn)公司牽手，并獲得性價比較高的土地儲備，這已成為凱德置地挺入二、三線城市的最佳路線。時任凱德置地大中華區(qū)副總裁的廖茸桐曾興奮地說道 ，“如果我們自己去當(dāng)?shù)剡\(yùn)作，至少要二至三年才能達(dá)到他們的現(xiàn)有規(guī)模�！�
廖茸桐高興的很有道理�！鞍罂睢⒚辇堫^、盯基金”，是混搭開發(fā)的三大捷徑。想當(dāng)年，倡導(dǎo)“傍款”的萬通，就傍上了天津泰達(dá)這樣的國有大型房企，而凱德，走的是第二條道——瞄龍頭。
不久前在洛陽拿地的河南建業(yè)，當(dāng)前也在渴望商業(yè)合作伙伴的出現(xiàn)。他們需要兩類同盟，一是戰(zhàn)略投資伙伴，直接投資；二是做開發(fā)投資的知名的商業(yè)零售品牌商，如銀座、華聯(lián)、王府井合作；而太原國際金融中心與嘉億引領(lǐng)國際商業(yè)管理機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，委托其尋找投資開發(fā)的資金以及引進(jìn)國際高端主力業(yè)余資源的合作伙伴�？偨�(jīng)理王婧早就策略好了如何合作謀共贏。她并不遮掩地表示，“我們?nèi)卞X，但是我們手中有地，而且是太原市中心最好的土地�！�
因此，王婧希望通過實(shí)力品牌商的注資開發(fā)，盡快將項(xiàng)目運(yùn)作起來。這樣，在強(qiáng)勢資金保證下，投資商未來可以共享國際金融中心運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)展帶來的投資收益；同時，國際金融中心還可以借助實(shí)力品牌商在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)能力，加速實(shí)現(xiàn)自身項(xiàng)目土地儲備資源價值的轉(zhuǎn)化。而投資商，則可以借助項(xiàng)目的地緣優(yōu)勢與資源實(shí)力，打造太原CBD商業(yè)核心區(qū)的榜樣格局。
“而大多數(shù)本地開發(fā)商更喜歡和實(shí)力強(qiáng)的非本地開發(fā)商合作�！� 鄂麗華談道。
從與開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合作經(jīng)驗(yàn)中她發(fā)現(xiàn)，許多地方企業(yè)雖名不見經(jīng)傳，但其實(shí)力不可小覷。他們手中有大量適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的城市核心區(qū)域土地資源；與當(dāng)?shù)卣兄o密的合作基礎(chǔ)，能獲得利好的優(yōu)惠政策。且股權(quán)單一的企業(yè)居多，有一定的自有資金而非銀行授信，無需考慮到期歸還貸的壓力。并且愿意將自己取得的優(yōu)良項(xiàng)目與投資商、經(jīng)營商股權(quán)合作開發(fā)，以減少自有資金的投入壓力和投資風(fēng)險，并給合作者節(jié)省了大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的前期的產(chǎn)品研發(fā)投入成本。這些都是外來戶們眼中巨大的資源寶庫。
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