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市場觀察
中國人壽進軍商業(yè)地產(chǎn) 開辟險資投資房地產(chǎn)通道
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2009年12月27日，遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中國最大的保險機構(gòu)之一——中國人壽認購遠洋地產(chǎn)配發(fā)及發(fā)行的9.34億股，認購價為6.23港元/股，融資金額達到58.19億港元。
增發(fā)之后，中國人壽持有的遠洋地產(chǎn)股份占擴大后總股本的16.57％，一躍成為遠洋地產(chǎn)第二大股東。
最大股東中國遠洋，權(quán)益攤薄至16.85％。此前占股12.64%的原第二大股東中化集團的持股比例降至10.55%，位列第三。
中銀國際發(fā)表研究報告，認為中國人壽入股遠洋地產(chǎn)成為其第二大股東，顯示出中國人壽對遠洋地產(chǎn)的前景極其認可。配股融資后，遠洋地產(chǎn)預(yù)測2010年的負債比率將由40％降至14％，其財務(wù)狀況將進一步改善，對未來增加土地儲備有積極的影響。
這并非故事的全部。2009年以來，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)獲得了300億元的銀行授信，還發(fā)行了26億元的企業(yè)債，并獲得銀行財團的7億美元貸款，估算下來，公司可動用的資金超過500億元。
顯然，對于遠洋地產(chǎn)而言，資金并不是重點，股東層面的考量則尤為重要。
一方面，在引入了中國人壽之后，二股東由中化集團變?yōu)橹袊藟郏h洋地產(chǎn)正在逐漸淡化中化集團的背景。
另一方面，在險資進軍地產(chǎn)實操的前夜，遠洋地產(chǎn)給投資界開啟了一個“地產(chǎn)+保險”背景的大型房地產(chǎn)公司的發(fā)展前景的猜想。
去“中化”戰(zhàn)略
遠洋地產(chǎn)成立于1993年，前身為原中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2007年遠洋地產(chǎn)控股有限公司在香港注冊成立，并全資持有境內(nèi)的遠洋地產(chǎn)有限公司（原名中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）和境外的遠洋地產(chǎn)（香港）有限公司，下屬有47家重要項目附屬公司及3個項目部。
上市前，中遠集團和中化集團分別通過旗下附屬公司中遠國際和中化香港持有遠洋地產(chǎn)30.8%股份，為并列第一大股東。
上市后，中遠國際的持股比例下降至21.56%，中化香港的比例則下降為15%，成為遠洋地產(chǎn)的第二大股東。中遠集團和中化集團則為遠洋地產(chǎn)的最終控制人。
中遠集團的兄弟公司中化集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣耕耘頗深。
2007年8月17日，中化集團的房地產(chǎn)平臺方興地產(chǎn)在香港上市。
上市之后，方興地產(chǎn)通過頻繁地收購資產(chǎn)來充實主營業(yè)務(wù)，完成對中化大廈、王府井大飯店、北京凱晨世貿(mào)中心的剩余股權(quán)的收購。
在方興地產(chǎn)壯大的同時，遠洋地產(chǎn)和方興地產(chǎn)之間形成了一種近似同業(yè)競爭的關(guān)系。
2009年6月30日，在北京廣渠路15號(論壇新聞)地競拍現(xiàn)場，當(dāng)持10號牌的SOHO中國執(zhí)行董事兼總裁閻巖不斷舉牌，力壓勁敵遠洋地產(chǎn)時，卻沒有想到久未發(fā)力的方興地產(chǎn)突然殺出，并執(zhí)著戰(zhàn)斗到最后，以40.6億元拿下2009年的北京新科“地王”。
在方興地產(chǎn)勇奪地王的背后是遠洋地產(chǎn)落寞的身影。遠洋地產(chǎn)和方興地產(chǎn)的“隱形矛盾”躍然紙上。
2008年3月27日，中化背景的遠洋地產(chǎn)董事會主席羅東江辭任公司董事會主席，轉(zhuǎn)而獲委任為董事會副主席。
中遠背景的非執(zhí)行董事李建紅則在27日調(diào)任董事會主席。這被普遍認為是，遠洋地產(chǎn)在淡化“中化”色彩。
在保險資金投資不動產(chǎn)開閘之后，對于遠洋地產(chǎn)這樣的國有背景的房地產(chǎn)公司而言，無疑開啟了執(zhí)行這一戰(zhàn)略的最好機會。
中國人壽可在認購事項完成后并于2010年內(nèi)，將會向遠洋地產(chǎn)董事局提名一名非執(zhí)行董事。這樣的結(jié)果當(dāng)然是遠洋地產(chǎn)所樂見的。
險資新通道
與中國人壽第二大股東身份，同樣引人注目的是，險資投資房地產(chǎn)的一條新通道被開啟了。
2009年11月初，中國人壽資產(chǎn)管理公司董事長繆建民撰文指出，從目前來看，保險資金投資不動產(chǎn)，主要有實物投資與金融投資兩種選擇。
在實物投資相關(guān)政策尚未明朗之際，中國人壽選擇了通過金融投資進入房地產(chǎn)。
對于整個保險行業(yè)而言，在投資不動產(chǎn)的方式上，從以自用名義購買寫字樓進行不動產(chǎn)投資，到通過集團旗下信托公司投資于房地產(chǎn)，再到直接大手筆購入上市地產(chǎn)公司股份，以及成立專門的不動產(chǎn)投資管理公司，對不動產(chǎn)領(lǐng)域投資的鋪墊，已越來越接近實務(wù)操作階段。
政策層面同樣在發(fā)酵。2009年12月25日晚，保監(jiān)會發(fā)布了最新版的保險資金運用全方位謀略圖——《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》征求意見稿，明確提出險資可投資不動產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)等。
據(jù)了解，監(jiān)管部門正在制定不動產(chǎn)投資實施相關(guān)細則。
大的輪廓框架可能涉及到：投資需要成立獨立的專業(yè)投資機構(gòu)，投資比例限定在一定范圍之內(nèi)，保險公司不能直接進行房地產(chǎn)開發(fā)。
就此來看，此次中國人壽入主遠洋地產(chǎn)似乎有點操之過急，但對保險公司而言卻籌劃已久。
“具有試水性質(zhì)的第一單意味深遠�！币患冶ｋU機構(gòu)高層指出，這不僅意味著會有很多政策上的優(yōu)惠，而且代表著在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國人壽走在了整個行業(yè)的前列，搶占了有利地位。
據(jù)了解，人保集團、平安集團、泰康人壽等保險巨頭也在積極布局，儲備項目整裝待發(fā)。
一個更順理成章的解釋是，作為遠洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者，中國人壽關(guān)注的并非關(guān)注簡單的股權(quán)投資收益，而更看重如何通過派駐非執(zhí)行董事，更多、更深入地了解一家地產(chǎn)公司如何在風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)市場運作。
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