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市場觀察
物業(yè)稅在南京已空轉(zhuǎn)5年 北京深圳可能試點實征
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醞釀多時的物業(yè)稅風聲再起，有消息稱物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國，北京、深圳今年可能試點實征。
有專家認為，如果要收物業(yè)稅，對一些擁有多套房的投資型購房人肯定不會“網(wǎng)開一面”，對二套房的征收稅率可能為1%，三套房的稅率將提至2%。以南京一戶投資型的家庭擁有三套房為例，一年就要繳納4萬元的物業(yè)稅�？靾笥浾� 王海燕 尹曉波 綜合《京華時報》
共9953人參與調(diào)查 數(shù)據(jù)來源：金融界
物業(yè)稅在南京已“空轉(zhuǎn)”5年
昨天有媒體報道,日前國家稅務總局布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進行了說明。今年，我國稅務部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅。記者為此昨天多次致電國稅總局方面，但未獲實質(zhì)性答復。
物業(yè)稅指的是財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等不動產(chǎn)稅。其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款。
據(jù)了解，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)已經(jīng)試點了6年多，今后將推廣至全國。從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。
據(jù)知情人士透露，南京物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”早在2004年就已經(jīng)開始，相關(guān)試點只涉及南京的鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和高淳縣。至于試點的稅率、對象、一些數(shù)據(jù)，沒法對外透露。網(wǎng)上有傳言稱，目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，以房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點。
北京深圳今年可能試點實征
不過，中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓昨天對記者表示：物業(yè)稅將不僅停留在空轉(zhuǎn)層面，物業(yè)稅的實際開征，可能今年就會在局部地區(qū)試點。劉桓認為，北京和深圳今年試點實征物業(yè)稅的可能性最大。北京空轉(zhuǎn)物業(yè)稅時間較長，已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗，而深圳這一城市比較新，央產(chǎn)房和古建筑等房產(chǎn)歷史遺留問題少，房產(chǎn)權(quán)屬登記準確率很高，所以這兩個城市適合試點。
不過，針對劉桓的說法，記者昨天向北京市地稅局證實時，該局地方稅處有關(guān)人士稱，該處暫未接到上級下達的今年正式開征物業(yè)稅的通知。
中國財政學會副會長人民大學教授安體富也認為，有關(guān)部門務必盡快開征物業(yè)稅。稅務部門不要害怕因初期政策不完善等原因，而出現(xiàn)稅款跑漏的問題。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度極快，這項政策越推遲執(zhí)行，全國房地產(chǎn)保有數(shù)量越高，稅基越大，政策推行起來也就越困難。他建議在部分大中城市先試點征收，再利用取得的經(jīng)驗盡快在全國大面積推開。
實征可能首先針對商業(yè)地產(chǎn)
安體富說，如果今年物業(yè)稅在部分地區(qū)真的開征，也只會針對商業(yè)地產(chǎn)征稅，而不會對個人購買的民宅開征。物業(yè)稅相當于過去對商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，物業(yè)稅開征后，預計稅率不會發(fā)生變化，仍將維持以往水平。
劉桓也認為，物業(yè)稅要對原有政策進行微調(diào)之后才能對個人征稅的。過去相關(guān)政策是對房屋使用者征稅，這遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后應改為對房產(chǎn)所有者征稅。而對非普通住宅和普通住宅的征稅應設(shè)置先后順序。
何時針對個人購買的民宅征收物業(yè)稅？兩位教授認為這是一大難關(guān)，它取決于我國個人財產(chǎn)登記制度的進一步完善。這個難關(guān)的存在也正是國家有關(guān)部門為何遲遲未能正式公布物業(yè)稅具體政策的原因。
目前，除了普通民宅和商業(yè)地產(chǎn)以外，還有公房、央產(chǎn)房和古建筑等多種個人居住、租住的住宅形式。一旦對個人征收物業(yè)稅，并因此同時出現(xiàn)“拆遷補償沒我的份，但繳稅有我的份”的問題，很可能會引發(fā)一些矛盾。
因此兩位專家認為，政策需逐步完善，物業(yè)稅才面向個人征收，至少要到三五年之后才有可能。
一家三套房每年可能繳稅4萬
有專家認為，物業(yè)稅如果實際開征，對一些擁有多套房的投資型購房人肯定不會“網(wǎng)開一面”，對二套房的征收稅率可能為1%，三套房的稅率將提至2%。以南京一戶投資型的家庭擁有三套房為例，各為100平方米，一套在白下區(qū)，價值200萬元；一套在江寧，價值100萬元；一套在河西，價值150萬元。
算法1：首套房免征，二套房起征。假設(shè)按照“首套房”免征的算法，或許會考慮戶口所在地的房產(chǎn)予以免征的標準。如果這戶家庭的戶口在白下區(qū)的房子內(nèi)，那么白下區(qū)的房產(chǎn)免于征收物業(yè)稅。按購買時間計算，第二套江寧的房子，一年按照1%的物業(yè)稅稅率，每年要交1萬元的物業(yè)稅；第三套河西的房子，繳納2%的物業(yè)稅，就是3萬元。這樣一算，一年就要繳納4萬元的物業(yè)稅。
算法2：人均面積達標不征，超標部分征收。假設(shè)按照人均面積來計算，這戶家庭三口人，目前南京人均住房面積為32.21平方米，免于征收的面積就是96.63平方米。多出了200多平方米，怎么征收？可能會區(qū)分一個面積段，在當?shù)貞艟彝プ》棵娣e1倍之內(nèi)的按1%征收物業(yè)稅，2倍以之內(nèi)的按2%征收。但是，也會參照房屋的市值來征收。如果白下區(qū)的房子是免于征收的，同樣另外兩套也要被課以“重稅”，大致也會在4萬元左右，面積超標越多，收的稅將越多。
業(yè)內(nèi)反應
“禁炒”信號
大于實際意義
北京易居研究所副所長牟增斌認為，物業(yè)稅如果真正實施，對市場影響將會非常大，但現(xiàn)在僅是全國“空轉(zhuǎn)”，對市場影響有限，信號意義大于實際意義。著名地產(chǎn)獨立評論員、社會學博士王智中認為，這是中央在出臺“二手房營業(yè)稅優(yōu)惠期恢復5年”后再一次明確“不許再炒”的信號，因為物業(yè)稅主要針對的就是炒房者。
有業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)稅首先將對投資者最為青睞的商鋪和高端住宅市場產(chǎn)生影響，這兩種產(chǎn)品很可能成為物業(yè)稅的首批征收對象，如果炒家不及時脫手，很可能炒房炒成房東，成為最終的繳稅對象。王智中直接表示，“如果物業(yè)稅真的開征，無疑將首先打壓高端物業(yè)房價�！�
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，目前開征物業(yè)稅面臨諸多困難。開征物業(yè)稅首先面對的是物業(yè)及其所依附土地的所有權(quán)問題，在我國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產(chǎn)權(quán)。也就是說，我們購買的物業(yè)隨著時間的增長，其資產(chǎn)是在貶值的。從這一點來看，我國征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)是不牢固的，如果要參照國際慣例來開征物業(yè)稅，就要建立合理的土地制度，妥善處理物業(yè)及其土地所有權(quán)的問題，對現(xiàn)行的土地出讓制度進行突破性的變革，但這是比較困難的。
相關(guān)鏈接
各國家及地區(qū)
物業(yè)稅怎么收
中國香港
如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。
新加坡
由新加坡國內(nèi)稅務局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
日本
日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈與稅。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為14%。
韓國
韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。
中國臺灣
按我國臺灣物業(yè)稅的征收標準來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。
美國
不動產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1%～3%。
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