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市場(chǎng)觀察
彭博：美硅谷出現(xiàn)大面積空置樓 房主難以為繼
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據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司CB Richard Ellis Group Inc(CBG)的數(shù)據(jù),在第三區(qū)的盡頭,有超過(guò)4300萬(wàn)平方英尺的（400萬(wàn)平米）的辦公用房——相當(dāng)于15棟帝國(guó)大廈——空空地站在那,另外在圣何塞（San Jose）、森尼韋爾(Sunnyvale)以及帕羅奧多（Palo Alto）有多達(dá)11棟的辦公樓空置,大約有300萬(wàn)平方英尺最佳質(zhì)量的辦公空間。
據(jù)加州就業(yè)發(fā)展部 （Employment Development Department）的數(shù)據(jù),盡管已經(jīng)低于8月份創(chuàng)紀(jì)錄的12.1%,包括硅谷在內(nèi)的圣何塞—森尼韋爾—圣克拉拉地鐵地區(qū)的失業(yè)率11月份的時(shí)候高達(dá)11.8%。由于電腦芯片、軟件和相關(guān)裝備銷售的下跌,圣克拉拉地區(qū)的Applied Materials Inc.和 Sun Microsystems Inc.公司以及圣何塞的Adobe Systems Inc.公司裁員超過(guò)了5000人。
加州的一家咨詢公司Beacon Economics的負(fù)責(zé)人Haveman認(rèn)為,由于美國(guó)人開(kāi)始更多儲(chǔ)蓄,并逐漸“回歸到可持續(xù)的開(kāi)支習(xí)慣上來(lái)”,到2010年商業(yè)地產(chǎn)的指數(shù)至少將翻番,而在此之后的兩年內(nèi)就業(yè)增長(zhǎng)不可能恢復(fù)。
多米諾效應(yīng)
Economic Research的Kyser中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jack Kyser指出,“不斷膨脹的庫(kù)存以及越發(fā)嚴(yán)格的借貸條件都將在未來(lái)幾年內(nèi)減緩加州周圍地區(qū)的辦公樓建設(shè)。也就是說(shuō),建筑工人不會(huì)有相應(yīng)的工作,建筑材料銷售產(chǎn)生的稅收也沒(méi)有了。這就是最后的多米諾效應(yīng)”。
目前,硅谷大約21%的一級(jí)辦公樓空置,而為制造業(yè)或者辦公準(zhǔn)備的低層樓房,也就是所謂的研發(fā)空間空置率為20%。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司CB Richard Ellis的數(shù)據(jù),由于開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)將會(huì)有很多公司從低層樓房搬到新的高樓辦公,自2007年以來(lái)大約有400萬(wàn)平方英尺的投機(jī)性辦公樓工程開(kāi)工。截止10月1日,空置的一級(jí)辦公樓達(dá)到1300萬(wàn)平方英尺,低層辦公樓空置為3050萬(wàn)平方英尺。紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司Real Capital Analytics的執(zhí)行總裁Dan Fasulo表示,“這些資產(chǎn)中的很多都已經(jīng)喪失了一半的價(jià)值。這就是血洗”。
震蕩的開(kāi)始
圣克拉拉地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Cornish & Carey Commercial的總裁Erik Doyle指出,硅谷是商業(yè)地產(chǎn)震蕩的先導(dǎo)。數(shù)據(jù)顯示,前一年,包括軟件和互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的信息科技部門的就業(yè)人數(shù)的下跌僅次于建筑和礦產(chǎn)部門。
有部分科技公司則是在利用機(jī)會(huì)升級(jí)辦公及生產(chǎn)空間。最受歡迎的社交網(wǎng)站Facebook簽下了13.5萬(wàn)平方英尺的辦公租約和26.5萬(wàn)平方英尺低層研發(fā)空間租約。太陽(yáng)能電池板生產(chǎn)商Solyndra Inc.開(kāi)建了新工廠。
房客的壓力
地產(chǎn)擁有人目前正在感受著房客的壓力,現(xiàn)在要租房的人至少要求將所公布的租金減少10%。這導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)比2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅的時(shí)候還要糟糕,因?yàn)槟莻�(gè)時(shí)候盡管有高達(dá)60%的空置率,但是已經(jīng)停業(yè)的公司還在支付租金。
目前,硅谷三區(qū)所要求的租金一級(jí)辦公樓一般為34.56美元每平方英尺,要比一年前低21%。而低層研發(fā)辦公樓的租金則是14.16美元每平方英尺,比去年同期低16%。
加州Collaborative Economics Inc.的總裁Doug Henton表示,為了從房地產(chǎn)的衰退中恢復(fù)過(guò)來(lái),硅谷也許需要新的產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)。清潔技術(shù)以及社交網(wǎng)絡(luò)正在驅(qū)動(dòng)著新的就業(yè)的開(kāi)始。帕羅奧多California Economy繼續(xù)學(xué)習(xí)中心主管Steve Levy指出,我們已經(jīng)那個(gè)處在了泡沫的盡頭,要把所有的動(dòng)力要素都調(diào)動(dòng)起來(lái)還要花很長(zhǎng)時(shí)間。
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