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市場(chǎng)觀察
險(xiǎn)資謹(jǐn)慎試水地產(chǎn) 戰(zhàn)略聯(lián)姻凸起
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本報(bào)從知情人士處獲悉,國(guó)壽集團(tuán)正與金融街控股接觸,期待下一單合作的發(fā)生。此前金融街曾與中國(guó)人保投資控股公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方準(zhǔn)備在投資不動(dòng)產(chǎn)的策略研究和項(xiàng)目開發(fā)方面合作。
“國(guó)壽顯然想比人保與金融街的合作更進(jìn)一步。”接近人士稱。隨后,記者向金融街董秘于蓉求證。于蓉證實(shí),國(guó)壽曾和金融街有所接觸,但以怎樣的模式進(jìn)行合作,尚未確定。“金融街正與國(guó)壽集團(tuán)進(jìn)行多層次的接觸,但合作模式尚未確定,雙方的合作,還未到達(dá)可以披露公告的階段。”于蓉說。
中金公司房地產(chǎn)分析師白宏煒認(rèn)為,和房地產(chǎn)企業(yè)間的合作或?qū)⒊蔀榻谝环N趨勢(shì),但這種合作仍具有很多的不確定性。
戰(zhàn)略聯(lián)姻
除了直接購(gòu)買物業(yè)以外,險(xiǎn)資去年還加大了和房地產(chǎn)企業(yè)合作力度。
去年7月,國(guó)壽投資曾與信達(dá)投資達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議,將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開合作。信達(dá)投資為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主,涉獵酒店經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、投資銀行等其他業(yè)務(wù)的公司,其主要的發(fā)起股東為財(cái)政部下屬的四大資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司（下稱信達(dá)資產(chǎn))。信達(dá)投資去年底成功借殼上市公司ST天橋,置入下屬11家房產(chǎn)公司。
緊接著,國(guó)壽入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。2009年12月27日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱,國(guó)壽有條件地同意認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)配發(fā)及發(fā)行的9.34億股股份,認(rèn)購(gòu)價(jià)6.23港元/股,總投資58.19億港元,此舉將把國(guó)壽推至遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東的地位。但國(guó)壽不會(huì)具體參與公司的管理工作。
一位不愿具名的申銀萬國(guó)分析師向本報(bào)記者分析稱,國(guó)壽和遠(yuǎn)洋的合作,有積累經(jīng)驗(yàn)的成分,目前只是股權(quán)合作,意圖是以后在具體的項(xiàng)目上有所合作。另外,入股遠(yuǎn)洋更是一筆金融投資,其意義更重于地產(chǎn)投資,用RNAV（對(duì)公司各塊資產(chǎn)分別進(jìn)行市場(chǎng)化的價(jià)值分析,從資產(chǎn)價(jià)值角度重新解讀公司內(nèi)在的長(zhǎng)期投資價(jià)值）估值方法進(jìn)行計(jì)算,這是一筆很劃算的買賣。
除了國(guó)壽以外,多家保險(xiǎn)公司也在厲兵秣馬。2009年12月30日,佳兆業(yè)集團(tuán)宣布,將與總部位于深圳的生命人壽保險(xiǎn)聯(lián)手進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,合作期完成后可進(jìn)一步續(xù)期五年,但雙方均未透露合作未來可能涉及的投資金額。雙方簽訂的為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議披露,佳兆業(yè)與生命人壽保險(xiǎn)將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成表示,雙方聯(lián)盟將拓闊佳兆業(yè)融資管道,加強(qiáng)收購(gòu)高質(zhì)素項(xiàng)目的實(shí)力,未來雙方將可在商業(yè)地產(chǎn)投資與金融領(lǐng)域上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。據(jù)悉,此前,平安信托與金地集團(tuán)正式簽署框架協(xié)議,前者承諾在未來3年內(nèi),和金地集團(tuán)一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目,投資總額望達(dá)100億元。由于平安集團(tuán)為平安信托母公司,此也被指是平安集團(tuán)保險(xiǎn)資金曲線進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。
白宏煒指出,目前的戰(zhàn)略合作很類似銀行對(duì)企業(yè)信貸授信,只是表達(dá)良好的合作意向,但具體到實(shí)際項(xiàng)目,仍有一段路要走。和房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作,風(fēng)險(xiǎn)較小,流動(dòng)性較好。
險(xiǎn)資入地產(chǎn)沒有想像那么大
處于安全性考慮,險(xiǎn)資投資范圍和額度一直有著嚴(yán)格的限制,導(dǎo)致險(xiǎn)資的收益率較低。目前險(xiǎn)資70%用于銀行存款和債券,其他用于股票、基金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、境外投資等。
2000-2005年我國(guó)保險(xiǎn)資金綜合收益率分別為4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%、3.6%,此6年的平均收益率僅為3.45%。2007年資本市場(chǎng)的高潮造就了保險(xiǎn)資金平均收益率高達(dá)12.17%,2008年全球金融危機(jī)則導(dǎo)致保險(xiǎn)資金平均收益率低至1.91%,今年上半年險(xiǎn)資收益率回升至3.44%�？梢�,險(xiǎn)資收益受資本市場(chǎng)影響和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很大。近10年來,險(xiǎn)資年平均收益率大概處于年均4%左右。
白宏煒認(rèn)為,地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益率相對(duì)較高。在目前資金泛濫的狀況下,地產(chǎn)僅僅是保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置的一部分,是每個(gè)公司都會(huì)配置的大類資產(chǎn)。但保險(xiǎn)公司十分謹(jǐn)慎,尤其對(duì)政策比較敏感。在白宏煒看來,險(xiǎn)資與地產(chǎn)的合作還存在很多變數(shù),以怎樣的投資模式,進(jìn)入的時(shí)間,資產(chǎn)配置的比例都有很大不確定性。
中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席助理袁力此前也一再?gòu)?qiáng)調(diào):“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn),主要是購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等,目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā),不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。”
前述申銀萬國(guó)分析師也指出,保險(xiǎn)資金投資地產(chǎn)的規(guī)模沒有想像中大。據(jù)了解,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái),而首期獲準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)投資的資金上限擬設(shè)為總資產(chǎn)的5%。按照2008年末保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬億元計(jì)算,保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。該分析師稱,加之一些保險(xiǎn)公司此前就已經(jīng)頻頻投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,平安保險(xiǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)投資逾200億,接近投資上限,未來這一塊投資增長(zhǎng)不會(huì)很快,亦不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來巨大的影響。
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