投資不動產(chǎn)細(xì)則將浮出水面 1900億險(xiǎn)資開閘在即

　　與投資不動產(chǎn)帶來的收益相比，監(jiān)管部門對風(fēng)險(xiǎn)的管控更為關(guān)注。不日將進(jìn)入會簽程序的"保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)細(xì)則"(以下簡稱細(xì)則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動產(chǎn)投資試點(diǎn)中，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控將被放在首位。另外記者了解到，保險(xiǎn)資金初次涉足不動產(chǎn)的投資比例或?qū)⒖刂圃谫Y產(chǎn)總額的5%以下。
　　投資比例擬定5%
　　"在新修訂的細(xì)則中，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金，以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式投資不動產(chǎn)。"上述消息人士對記者表示。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郝演蘇對記者表示，細(xì)則的出臺只不過是給保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)一個(gè)"名分"。實(shí)際上，很多保險(xiǎn)公司早通過多種渠道涉足了不動產(chǎn)的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價(jià)格入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)；中國太保以自用名義斥資近22億元的價(jià)格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。
　　在保監(jiān)會近日頒布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金的不動產(chǎn)投資可分為基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)和非基礎(chǔ)設(shè)施類，但是并未提及具體的投資比例。
　　"投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。"參與細(xì)則意見征求的一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司高管對記者透露。根據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1900億元的保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)市場。
　　前述消息人士還對記者表示，為了避免保險(xiǎn)資金參與房地產(chǎn)炒作，監(jiān)管部門嚴(yán)禁保險(xiǎn)資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。
　　"這主要是為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場存在著泡沫，這與保險(xiǎn)資金安全性的要求是不相符合的。"上述高管對記者表示。
　　風(fēng)險(xiǎn)管控是首位
　　"由于不動產(chǎn)投資對于保險(xiǎn)資金來說還是一個(gè)陌生的領(lǐng)域，所以此次試點(diǎn)監(jiān)管部門將會把風(fēng)險(xiǎn)管控放在首位。"上述消息人士對記者透露，保險(xiǎn)公司必須在近兩個(gè)年度償付能力充足率達(dá)到120%以上才有資格申請參與試點(diǎn)。
　　另外，參與試點(diǎn)的公司必須具有董事會授權(quán)同意的不動產(chǎn)投資計(jì)劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，試點(diǎn)機(jī)構(gòu)還須具有完善的不動產(chǎn)投資計(jì)劃的決策機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、業(yè)務(wù)操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計(jì)制度和責(zé)任追究制度。
　　"試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項(xiàng)投資的決策過程和結(jié)果。"前述消息人士透露。
　　據(jù)悉，為了抵御風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)則對試點(diǎn)公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人員不少于5人，其中5年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的不少于1人。
　　"人才儲備對于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來說已經(jīng)不是問題，但是房地產(chǎn)畢竟是個(gè)新領(lǐng)域，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能在實(shí)戰(zhàn)中學(xué)習(xí)。"前述高管稱。
　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極備戰(zhàn)
　　雖然細(xì)節(jié)尚未出臺，但是保險(xiǎn)公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。
　　去年5月，人保集團(tuán)就通過旗下的人保控投與經(jīng)營商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開發(fā)等方面進(jìn)行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司，涉足了北京、上海多處不動產(chǎn)。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作，拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會。
　　東方證券分析師王小罡認(rèn)為，不動產(chǎn)投資期限長、收益穩(wěn)定，匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債需求。按照目前上海的情況來看，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在5%~8%，相比保險(xiǎn)資金現(xiàn)在5.5%的投資回報(bào)率要高。