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市場觀察
2010沈陽樓市在哪里井噴
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2010年，在新一輪宏觀調(diào)控的大背景下，樓市到底將走向何方？而在我們徘徊觀望之時，總有人果斷出手。在沈陽，剛性需求和改善性需求的購房者無疑是2009年市場的消費(fèi)主體，加上精明的投資者，住宅市場的紅紅火火就成了必然。開發(fā)商見市場趨好，自然會加大產(chǎn)品的供應(yīng)量。即使是去年12月的寒冬，沈陽仍有幾家樓盤或開盤或推出新品。而業(yè)內(nèi)專家也預(yù)言，2010年的第一季度，或者更長一點(diǎn)，上半年，沈陽的住宅市場供應(yīng)會出現(xiàn)井噴。無論市場如何起伏，熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)產(chǎn)品總是老百姓最關(guān)心的。現(xiàn)在，就讓我們看看2010年沈陽房地產(chǎn)市場有哪些大熱門。
【住宅篇】
哪種產(chǎn)品最受寵？
中小戶型、平層豪宅、別墅、洋房——一向是沈陽樓市最熱門的產(chǎn)品，今年我們又會在哪里找到它們的身影？
中小戶型：二環(huán)之外找便宜
一直以來，90平方米左右的中小戶型適中是沈陽普通百姓最為喜歡的產(chǎn)品。剛性需求的旺盛使得最近幾年沈陽住宅市場上該類產(chǎn)品供應(yīng)最多。然而，地段是不可復(fù)制的，隨著二環(huán)內(nèi)土地的日益稀缺，開發(fā)商拿地后往往更傾向于開發(fā)大面積的高端產(chǎn)品，或公寓、寫字間等投資型產(chǎn)品。尤其是2009年，我們幾乎很難找到以中小戶型為主打的樓盤。星星點(diǎn)點(diǎn)的中小戶型產(chǎn)品集中在大東、鐵西兩區(qū)內(nèi)，樓盤開發(fā)體量較小，且都價格不菲。動輒5000元、6000元的單價讓中小戶型很難與中低價住宅聯(lián)系在一起。
目前，沈陽的二環(huán)外已是小戶型最為集中的區(qū)域。像西南方向二環(huán)外，三一新天地、保利心語花園、麗都新城、白領(lǐng)雙星、宏發(fā)三千院、儷錦城等幾個項目都有中小戶型供應(yīng)，價格從3200多元/平到4000、5000元/平不等。北部二環(huán)會是今年的熱點(diǎn)區(qū)域。荷蘭村區(qū)域作為品牌開發(fā)商集中之地，林立的項目多為超級大盤，而品牌開發(fā)商多會在超高層建筑內(nèi)設(shè)計一些中小戶型，以滿足不同層次的需求。保利上林灣、華潤橡樹灣、綠地老街坊等項目內(nèi)今年極有可能推出以中小戶型為主的產(chǎn)品。
而沈北大學(xué)城或許將成為今年中小戶型供應(yīng)最多的地方。除太湖國際花園、明華香峪蘭溪、龍騰碧玉灣等2009年熱賣的項目外，還有恒大、雅居樂等品牌開發(fā)商也將加入戰(zhàn)團(tuán)，這些項目的開發(fā)商體量均達(dá)幾十萬平甚至上百萬平，所以產(chǎn)品多樣化且供應(yīng)充足。同時，由于各家項目多與高等學(xué)府毗鄰，投資性強(qiáng)，因而中小戶型更受歡迎，這也造成了該類產(chǎn)品扎堆的特點(diǎn)。最為吸引人的是，區(qū)域內(nèi)部分項目單價不到3000元！對于普通百姓來說非常經(jīng)濟(jì)實惠。
中小戶型越蓋越遠(yuǎn)——這已經(jīng)是不爭的事實。
平層豪宅：金廊銀帶競風(fēng)流
2009年，高檔住宅的崛起讓所有人始料未及，特別是平層豪宅產(chǎn)品在沈陽出盡了風(fēng)頭。8月開始，金地長青灣、萬科城鉑宮、世茂五里河、河畔公館不約而同推出了平層豪宅，且銷售成績極佳。2010年出于通脹預(yù)期，投資者仍會將錢放在高檔住宅上，而平層豪宅也在其中。
在沈陽，金廊沿線、渾河兩岸是平層豪宅最為集中的區(qū)域，金地長青灣、萬科城鉑宮、河畔公館集中在渾河兩岸，世茂五里河、華潤中心則分布在金廊。價格上，沈陽的平層豪宅單價從7000元~15000元/平方米不等，總價從80萬到上千萬元，單從價格上就可看出豪宅的“豪華”。由于渾河沿線項目多為高檔住宅，2009年房價上漲較快，因而即使是普通的大戶型恐怕價格也會過百萬元，從而進(jìn)身平層豪宅行列。而隨著金廊的開發(fā)，不斷有新項目開工建設(shè)，茂業(yè)中心、華潤中心、世紀(jì)華豐等綜合體項目或在今年露面，高檔住宅極有可能作為先鋒軍打探市場。而平層豪宅恰恰是高檔住宅的主力軍。從以上兩點(diǎn)看，今年的平層豪宅市場將大有作為。
拼品牌、拼地段、拼資源、拼設(shè)計——在2009年沈陽人見識到平層豪宅這一新產(chǎn)品之后，市場供應(yīng)增加，競爭加劇，開發(fā)商要拼產(chǎn)品力，畢竟對高檔住宅來說，價格不是第一要素。
別墅：兩極分化挺吃香
曾幾何時，沈陽別墅市場賣得最好的是聯(lián)排別墅，既經(jīng)濟(jì)又實惠的特質(zhì)讓它在2007年大火了一把。而碧桂園的到來無疑又給沈陽別墅市場帶來了一股新風(fēng)，買別墅如買白菜——這是記者在碧桂園某項目開盤時真切感受到的，而這別墅不單單是聯(lián)排別墅，還包含雙拼、疊拼甚至獨(dú)棟別墅。當(dāng)然，最讓人難忘的還是2009年，保利十二橡樹莊園開盤的盛況，現(xiàn)場人滿為患，項目外名車排出幾里遠(yuǎn)。即使均價在1萬元/平方米，照樣被瘋搶。獨(dú)棟別墅這類貴族中的貴族更是最早被賣光的。
別墅市場在分化，一邊走頂級路線，一邊走平民路線。因而，在自然資源豐富的棋盤山風(fēng)景區(qū)、蒲河新城，以及大渾南，我們既可以看到像萬科蘭喬圣菲、富力仙湖國際這樣的頂級別墅項目，也可以看到超高層普通住宅和別墅相映成趣的“混搭”項目。同平層豪宅一樣，作為投資性極強(qiáng)的高端產(chǎn)品，頂級別墅雖然貴得驚人--沈陽像蘭喬圣菲這樣的代表項目其單價早就破萬元，仍然大受歡迎。2010年因通脹預(yù)期仍會有熱錢流入高檔住宅市場，且不乏一線城市的頂級買家甚至國外投資客的加入，畢竟豪宅和別墅是投資客眼中最能保值增值的產(chǎn)品。而走平民路線的別墅項目也會熱賣——改善型住宅的需求已經(jīng)在2009年體現(xiàn)出來，一些較為經(jīng)濟(jì)的聯(lián)排別墅價格甚至低于市區(qū)多層產(chǎn)品。
沈陽人有著很深的別墅情節(jié)。別墅市場的多樣化讓更多人圓了別墅夢。買貴的還是買便宜的——還真有點(diǎn)超市的感覺。
洋房：多層住宅忙靠攏
提到洋房，記者第一時間想到的自然是萬科的情景洋房——層層有露臺，戶戶有陽光，錯落有致。而在2009年，你卻很少能見到這種洋房的身影——或許是太好賣了，開發(fā)商不需要宣傳。
作為超級大盤，產(chǎn)品的多樣化是必然的，因而你往往可以在一個項目里看到超高層、別墅、洋房的“混搭”。沈陽的大盤多集中在二環(huán)外，所以洋房的分布主要在二環(huán)外，但如果要找以洋房為主打的項目卻很難，別墅、洋房不分家已經(jīng)是開發(fā)商規(guī)劃時的定律。而在價格上，洋房經(jīng)過多年發(fā)展已與聯(lián)排別墅不相上下，動則六七千元甚至上萬的單價仍有買主出手。
而在二環(huán)內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)許多項目將多層產(chǎn)品“進(jìn)化”成了洋房。除了價格與洋房看齊外，設(shè)計上也像其靠攏，雖不是層層退臺，但每層的露臺都很大，面積不同，但陽光充足。在聯(lián)排別墅這種類別墅產(chǎn)品大行其道后，多層住宅也像類洋房發(fā)展�；蛟S，在多層住宅越來越少的沈陽二環(huán)內(nèi)，這種新洋房將在2010年被開發(fā)商所普及。
【區(qū)域篇】
哪個板塊最“招風(fēng)”？
2009年沈陽土地市場上演了一出“地王”頻出的好戲，無論是面積為王還是單價為王，每一宗土地的成交都引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，那么，伴隨著這些地塊而生的2010年樓市，又將產(chǎn)生哪些值得期待的板塊呢？
渾南奧體板塊
入選理由：億豐時代廣場、金地國際花園、首創(chuàng)國際、金域藍(lán)灣、名流印象、伊里亞特灣蝶翠園、沈陽國貿(mào)中心、金水花城、河畔新城、左岸慧晶、坤泰新界、沿海賽洛城……奧體中心周邊匯聚了如此之多的項目，由此演繹的精彩便可想而知，沒有人不會承認(rèn)這里是2009年樓市最精彩的區(qū)域，這里，引領(lǐng)了樓市的產(chǎn)品創(chuàng)新，至今，業(yè)界仍對金地長青灣的高層豪宅津津樂道。這里，產(chǎn)品形態(tài)豐富，復(fù)式、大平層、別墅一應(yīng)俱全。
2010年，渾南板塊依然會延續(xù)他的精彩，金地、萬科、首創(chuàng)、沿海賽洛城這樣的大盤房企依然會是區(qū)域的亮點(diǎn)，同樣，2010年，這里的產(chǎn)品供應(yīng)依然豐富，競爭激烈。另外，高端產(chǎn)品能否延續(xù)2009年的輝煌值得業(yè)界期待。
值得期待項目：萬科金域藍(lán)灣
地址：渾南新區(qū)朗日街1號
交通：150、291、238、146、272、155、118、地鐵2號線
開發(fā)商：沈陽萬科渾南金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
價格：均價8000元/平方米
優(yōu)勢：萬科品牌好，房子口碑極好。金域藍(lán)灣的大戶型種類較多。
沈北道義板塊
入選理由：2009年市場的活躍，也帶動了2008年受傷不小的沈北區(qū)域，特別是道義大學(xué)城附近成為2009年的熱點(diǎn)，鑒于市場的復(fù)蘇，一些開發(fā)企業(yè)紛紛啟動了項目建設(shè)，在2010年，市場供應(yīng)上會有一個放量。另外，2010年之所以沈北會成為關(guān)注的焦點(diǎn)，就是由于地鐵二號線的開工，大大地提升了道義的區(qū)域價值，地鐵效應(yīng)帶動項目銷售在2010年會更加明顯。
再有，沈北道義由于大學(xué)城的存在，人氣和配套都比較理想，這里的產(chǎn)品也多為普通住宅，價格相對便宜，小戶型產(chǎn)品可供選擇余地大，這些特點(diǎn)都會使得沈北道義板塊在2010年會繼續(xù)火下去。
值得期待項目：太湖國際花園
地址：沈北新區(qū)道義北大街55號
開發(fā)商：沈陽百益龍置業(yè)有限公司
交通：236、255、326、338、141等
價格：均價3800元/平方米
優(yōu)勢：西臨101國道，東至300畝的人杰湖，西面緊鄰蒲河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通也較為方便。整個園區(qū)建筑和規(guī)劃定位中高端，產(chǎn)品綜合性價比較高。
荷蘭村板塊
入選理由：荷蘭村已經(jīng)成為城北產(chǎn)品供應(yīng)量最為集中的區(qū)域，集中著保利、華潤、綠地、萬科等眾多品牌房企，而且這些項目規(guī)模都比較大，甚至需要幾年的時間消化。2009年，保利上林灣的熱銷讓荷蘭村從印象中的“偏僻區(qū)域”成為“宜居之地”，因此，這里的房價也是風(fēng)生水起。加之中海2009年在荷蘭村拿下大面積土地之后，業(yè)界及購房者對這里的預(yù)期更高。因此，2010年，荷蘭村板塊當(dāng)之無愧地成為沈陽最熱板塊之一。這里同樣產(chǎn)品形態(tài)豐富，建筑起點(diǎn)高，是改善型居住的首選地之一。
最值得期待項目：華潤·橡樹灣
地址：于洪區(qū)二環(huán)北白山路段
交通：136、268、260、116、228、209、208，還有規(guī)劃地鐵10號線。
開發(fā)商：華潤置地（沈陽）開發(fā)有限公司
價格：待定
優(yōu)勢：離丁香湖風(fēng)景區(qū)只有900米，屬于丁香新城未來規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)域，華潤·橡樹灣項目定位于高檔的英倫風(fēng)情主題社區(qū)，景觀設(shè)計以頤養(yǎng)生活與休閑康體為特色，強(qiáng)化自然優(yōu)質(zhì)的生態(tài)居住環(huán)境，力圖為您營造一個湖景與城市生活互動,工作與休閑康健互補(bǔ)的生活環(huán)境。
長白島板塊
入選理由：長白島2009年持續(xù)升溫，2010年同樣會是熱點(diǎn)。人們對于板塊的位置和優(yōu)越的環(huán)境已經(jīng)產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感。由于長白島去年一年沒有出讓住宅用地，因此，2010年的看點(diǎn)仍然還是會集中在現(xiàn)有的幾家企業(yè)，萬科城肯定仍會是最大亮點(diǎn)，但是由于其開發(fā)量的縮小，不再會一枝獨(dú)秀。遠(yuǎn)洋天地2009年態(tài)勢不錯，特別是憑借學(xué)區(qū)房優(yōu)勢拉動了不少銷售，同樣，2010年仍是熱點(diǎn)。再有就是中海國際社區(qū)，長白島上的高端產(chǎn)品，體量較大，預(yù)計2010年會有更大創(chuàng)新來進(jìn)行市場突破。
最值得期待項目：遠(yuǎn)洋天地
地址：和平區(qū)工農(nóng)橋和三好橋之間
交通：169、222、287、149、324、327、地鐵四號線
開發(fā)商：遼寧萬祥置業(yè)有限公司（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遼寧公司）
價格：均價6300元/平方米
優(yōu)勢：項目所處地理位置優(yōu)越，工農(nóng)橋和三好橋緊鄰項目兩側(cè)，出行方便。另外，項目緊鄰渾河，自然生態(tài)較好。再有就是引入了重點(diǎn)小學(xué)，并特別推出了學(xué)區(qū)房，得到購房者認(rèn)可。
【商業(yè)地產(chǎn)篇】
哪類投資最賺錢？
2009年商業(yè)地產(chǎn)的大熱讓人印象深刻，投資者們在商鋪、公寓、寫字間領(lǐng)域都有斬獲。而2010年，隨著熱錢的流入，投資者將繼續(xù)對三劍客“投懷送抱”。
商鋪：黃金地段繼續(xù)熱賣
買金買銀買住宅，不如買個“鋪頭”養(yǎng)三代。這句經(jīng)典老話長久以來已經(jīng)成了商鋪的免費(fèi)宣傳廣告。隨著2009年房價的再次瘋狂，商鋪銷售狀況也是相當(dāng)不錯。近幾年商業(yè)地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)，大大提高了商鋪的選擇機(jī)會。位于北行商圈的地一大道在去年夏天開始出租鋪位，幾個月后正式營業(yè)。目前，鋪位已經(jīng)達(dá)到了滿租，平均每月租金在300元/平左右。
2009年，還有幾家商鋪賣得不錯，比如億豐時代廣場、華強(qiáng)廣場、鐵西萬達(dá)廣場等，由于地處繁華地段，購房者的選鋪熱情高漲。
隨著某些商圈的日益成熟，早年買鋪的投資者嘗到了甜頭，五愛市場的鋪位價格連年攀升，即使這樣還是很搶手；太原街時尚地下的鋪位月租金也被抬高到了1萬元。高租金必然刺激商鋪的熱賣。2010年，有多個商業(yè)項目在建或即將投入使用，商鋪將是今年市場上最為活躍的產(chǎn)品之一。投資者選鋪除了要選擇好地段，好商家也是必須要看重的。買商鋪最重投資回報率，10%左右的年回報率符合沈陽市場，如果商家宣傳的回報率過高或過低，百姓一定要三思而后行。一般來說，新開業(yè)的商場需要3-5年的時間才能慢慢成熟，投資者可以先租后買，待商家統(tǒng)一管理把人氣聚攏過來之后再買斷，這樣就大大降低了風(fēng)險。另外，隨著今年10月份地鐵一號線的通車，地鐵商鋪將是2010年最被看好的投資產(chǎn)品。
公寓：投資價值勝過居住
一些繁華商圈，比如太原街、中街、鐵百等較為“盛產(chǎn)”公寓。太原街的萬達(dá)新天地在其銷售期間，4000元/平左右的價格就能買到一套小戶型公寓，現(xiàn)在看來著實便宜。據(jù)記者了解，當(dāng)初購買多套新天地公寓的房主將成立私人中介，將公寓按日出租，日租金在100元上下，由于太原街靠近沈陽站，這些日租房生意很是不錯。
目前，市場上的公寓產(chǎn)品多以精裝修為主，但價格要比普通住宅高很多，七八千每平的價格可以買到一套不錯的公寓，但若是五星級的配置，價格或許要過萬。像皇朝萬鑫大廈的公寓每平達(dá)到3萬元，可算是公寓中的佼佼者了。公寓跟寫字間不同，戶型設(shè)計上安排有廚房、衛(wèi)生間等適合居住的配套。公寓雖然兼?zhèn)渥宰『屯顿Y兩種功能，但投資價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住的價值。如今買公寓的市民都是為了賺取投資回報，在一棟都是不固定外來客的大樓內(nèi)居住，可想而知是怎樣的一種狀況。所以，挑選公寓一定要拋開居住的打算才能提升投資的價值。
而目前沈陽市場上的公寓產(chǎn)品并不多，因為某些住宅項目同樣能替代公寓的作用，伴隨著房價的不斷上漲，房價租售比的降低加大了投資風(fēng)險，沈陽整體租金較低，只有個別繁華地段租金保持在高位，所以選擇公寓產(chǎn)品切記挑選好地段，外來人口流動大的地方是最容易出租的。
寫字間：功能配套尚待升級
商業(yè)地產(chǎn)在沈陽發(fā)展起步較晚，因而寫字樓產(chǎn)品也是近幾年被市民所關(guān)注的投資產(chǎn)品。前幾年，有相關(guān)機(jī)構(gòu)對沈陽寫字樓做了調(diào)查，空置率高是一個很大的弊端。太原街、三好街等區(qū)域聚集了很多老牌寫字樓，北站、金廊沿線等區(qū)域則出現(xiàn)了大量新寫字樓。
近幾年，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，寫字間產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，部分市民投資意向也開始向?qū)懽珠g產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。特別是金廊一帶，規(guī)劃出多塊商業(yè)用地，東北世貿(mào)中心、國際金融大廈、恒隆廣場、華潤中心、世茂廣場等項目無疑增加了沈陽寫字樓市場的供應(yīng)量，給寫字樓市場未來發(fā)展融入了新的血液。據(jù)了解，“黃金走廊”沿線的熱點(diǎn)地段，商業(yè)用房最高出租價格已達(dá)到每月每平方米1600元，一般高檔辦公樓宇也達(dá)到每月每平方米800元至1000元。
由于寫字樓主要目標(biāo)客戶是商業(yè)總部、代理商和企業(yè)，而不是個體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務(wù)活動。所以寫字樓迫切需要一個能夠提供一個完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境，這給老舊寫字樓提出了挑戰(zhàn)，同時也是新寫字樓努力的方向。
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