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市場(chǎng)觀察
2009年武漢樓市：千人搶百鋪
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事 件
2009年堪稱武漢商業(yè)地產(chǎn)跨入繁榮時(shí)代的元年。首先不僅多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中上市，仍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，商鋪價(jià)格不斷上揚(yáng)，幾千人爭(zhēng)購(gòu)一兩百個(gè)鋪面頻繁上演，個(gè)體業(yè)主豪擲數(shù)千萬認(rèn)購(gòu)多個(gè)鋪位也不再是江湖奇談；其次商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型日漸豐滿，從中心到郊區(qū)，從地上到地下，地產(chǎn)嫁接各種商業(yè)領(lǐng)域，商鋪活力全面爆發(fā)。
描 述
在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的豐收年，率先負(fù)責(zé)暖場(chǎng)的當(dāng)屬近郊專業(yè)市場(chǎng)。漢口北批發(fā)第一城、長(zhǎng)江金屬交易中心、五洲國(guó)際建材城、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國(guó)家俱CBD、竹葉山中環(huán)商貿(mào)城……巨大的推盤量也蓋不過人們的購(gòu)買熱情，商鋪持續(xù)熱銷反而助長(zhǎng)了價(jià)格的上揚(yáng)。以批發(fā)第一城為例，一年間商鋪均價(jià)已經(jīng)上漲了近千元；在7月開盤的黃陂廣場(chǎng)更是創(chuàng)下了郊區(qū)商鋪成交價(jià)格的新記錄：均價(jià)超過兩萬元。
高潮則出現(xiàn)在市中心的各大商業(yè)項(xiàng)目。光谷步行街、徐東的東湖春樹里、福星國(guó)際城、菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)、漢正街的地一大道、萬科跨界LOFT等都在2009年間大力推盤�！伴_盤一個(gè)，火爆一個(gè)”，這不再是開發(fā)商一廂情愿的宣傳語，變成了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。
豐收的不僅僅是買賣，去年也是武漢商業(yè)地產(chǎn)全面類型化的一年。以地一大道、首義歡樂街為代表的地下商城，以嘉年華、華僑城、極地海洋世界等為代表的娛樂地產(chǎn)，從綜合性購(gòu)物中心到細(xì)分的專業(yè)賣場(chǎng)，從街鋪、底層商業(yè)、步行街到城市綜合體中的購(gòu)物中心，武漢商業(yè)地產(chǎn)正式邁入新紀(jì)元。
點(diǎn) 評(píng)
數(shù)年前，擅于享受生活的美國(guó)老太太教會(huì)中國(guó)人“按揭”買房，去年開始的金融危機(jī)又讓中國(guó)人補(bǔ)了“通貨膨脹”一課，并迸發(fā)出前所未有的投資熱情。
從開發(fā)和購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)的角度，隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度逐步加大，住宅投資前景不再那么明朗，“政策疑云”時(shí)不時(shí)籠罩在開發(fā)商和投資者心頭。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)就“討喜”的多：不僅能帶來財(cái)政稅收、就業(yè)的利好，大型綜合項(xiàng)目更能提升城市水準(zhǔn)，也更能博得政府供地和管理等方面的政策支持，無疑是開發(fā)商和政府的“雙贏”；對(duì)購(gòu)買者而言，武漢的房?jī)r(jià)雖然絕對(duì)漲幅不小，但畢竟起步晚、基數(shù)小，跟沿海房產(chǎn)升值速度比起來是“毛毛雨”，而商鋪則不同，漢正街商鋪項(xiàng)目敢公然承諾10%的年租金回報(bào)并可包租，潛力可見一斑。
但我們也不得不再做個(gè)大膽的假設(shè)，如果傾入住宅地產(chǎn)中的泡沫盡數(shù)輸出到商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)難保不成為下一個(gè)調(diào)控對(duì)象？住宅投資再不濟(jì)，還能自��；商鋪項(xiàng)目看走了眼，扭轉(zhuǎn)乾坤可不是業(yè)主說了算，倒閉或茍延殘喘的先例不在少數(shù)，投資者又該向誰去喊冤？
關(guān)鍵詞
通脹預(yù)期
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)自今年2月以來，連續(xù)負(fù)九月后首次轉(zhuǎn)正，證明“通脹預(yù)期”再度來襲，不少投資者著急尋找資產(chǎn)的避風(fēng)港。越南、印度近期爆發(fā)了嚴(yán)重通貨膨脹，而在剛剛步入的2010年，中國(guó)是否會(huì)成為“后繼者”？
投資回報(bào)
投資商鋪包含兩方面的回報(bào)：一是通過出租獲取長(zhǎng)期租金回報(bào)，目前武漢市商鋪?zhàn)饨鹉昊貓?bào)率一般在6%-10％之間；二是獲取升值回報(bào)，根據(jù)投資者購(gòu)買商鋪的地段、經(jīng)營(yíng)管理、區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況不同，消費(fèi)者可獲得不同的回報(bào)率。相對(duì)而言，在正常經(jīng)營(yíng)的前提下，商鋪的投資回報(bào)普遍高于同地段的住宅。
帶租約銷售
“帶租約銷售”，即消費(fèi)者購(gòu)買該商鋪之時(shí)，便與開發(fā)商簽訂一定期限的租約，由開發(fā)商將商鋪再出租，業(yè)主只管坐收租金，免去投資后顧之憂�？偟恼f來，帶租約銷售仍屬于營(yíng)銷手段，但也從側(cè)面映射出投資者日漸成熟。
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