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市場(chǎng)觀察
二套房貸款首付不得低于40% 未提"改善型住房"
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未提“改善型住房”利率靈活掌握
【政策】金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
【解讀】二套房貸首付四成并不是新政策，但與此前的文件相比，本次通知的措辭發(fā)生變化，沒(méi)有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠。中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立指出，這意味著，此前出臺(tái)的這一政策“口子”可能被封上。
北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個(gè)政策的第一反應(yīng)就是對(duì)投機(jī)客來(lái)說(shuō)打擊非常大。他說(shuō)：“購(gòu)房者往往自己支付少量的成本，利用銀行貸款，四兩撥千斤，以有限的資金購(gòu)買多套住房，在房?jī)r(jià)上漲后，賣掉一些房產(chǎn)，然后又拿這些本金，通過(guò)銀行貸款購(gòu)置更多的住房。現(xiàn)在市面上還有一些投資理財(cái)?shù)臅�，就是教人這樣投資房地產(chǎn)的�！�
事實(shí)上，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)。
2008年四季度以來(lái)，在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購(gòu)房貸款首付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機(jī)客以極低借貸成本貸款購(gòu)買多套房進(jìn)行投機(jī)的行為，助推部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求�！�
探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法
【政策】各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。
對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。
【解讀】2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)土地招拍掛制度的爭(zhēng)議，在肯定其促進(jìn)土地市場(chǎng)公平交易的同時(shí)，這種“價(jià)高者得”的方式也引起詬病。
廖英敏說(shuō)：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率�！�
不排除對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)征物業(yè)稅
【政策】繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。同時(shí)，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。
【解讀】專家認(rèn)為，通知強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒(méi)有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國(guó)范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。
規(guī)范國(guó)有企業(yè)投資房地產(chǎn)行為
【政策】國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。
【解讀】整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，歷來(lái)是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、稅務(wù)部門等提出要求以外，還特別提到國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“2009年部分上市的國(guó)有大企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還拿了不少‘地王’。國(guó)有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這次政府特別提出要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國(guó)有資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠起到好的主導(dǎo)作用�！�
來(lái)自專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，在去年上半年各月成交排行前十的商品房開發(fā)地塊中，六成的高價(jià)地塊均有央企背景的企業(yè)站在后面。對(duì)于央企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，本月7日，國(guó)資委副主任黃淑和明確表示，央企要慎入房市、股市和期市。
國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究中心主任李保民昨天表示，目前全國(guó)有51家央企有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是央企在發(fā)展過(guò)程中客觀存在的現(xiàn)象。李保民表示，將考慮將有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企縮減一半左右。
防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)
【政策】有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。
【解讀】尹中立指出，這顯示中央政府再度對(duì)外資“炒房”提高警惕，相關(guān)政策可能重新收緊。2006年，建設(shè)部等6部委發(fā)布“限外令”，對(duì)境外資金投資房地產(chǎn)做出一系列限制性規(guī)定。尹中立稱，從2008年起，“限外令”實(shí)際上不再執(zhí)行，但今后可能被重提。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，境外“熱錢”開始大規(guī)模流入中國(guó)。自去年6月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的外匯占款大幅上升，由6月的不足1500億元上升至11月份的8000多億元。尹中立分析稱，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)衰退難以在一兩年內(nèi)恢復(fù)，投機(jī)資金在當(dāng)?shù)卣也坏綑C(jī)會(huì)，只能轉(zhuǎn)入中國(guó)等新興市場(chǎng)國(guó)家謀利。
一次性公開全部房源明碼標(biāo)價(jià)
【政策】已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
【解讀】有關(guān)專家表示，開發(fā)商常用的捂盤銷售、排隊(duì)買房、不斷提價(jià)等營(yíng)銷手段，無(wú)非是摸準(zhǔn)了購(gòu)房者“買漲不買落”的思維定式，通過(guò)制造“供不應(yīng)求”的假象推高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在沒(méi)有資金壓力的情況下，開發(fā)商往往并不著急拿預(yù)售許可證，用擠牙膏式的市場(chǎng)推盤策略，造成整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)偏緊的局面。
清理和糾正地方越權(quán)免稅規(guī)定
【政策】各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。
【解讀】新“國(guó)五條”特別明確提出，要重點(diǎn)督察房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市和地區(qū)，強(qiáng)調(diào)工作責(zé)任制，這在以往國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知中較為鮮見(jiàn)。
“遏制高房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為地方政府的責(zé)任。”業(yè)內(nèi)人士表示，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策調(diào)整不久將相繼出臺(tái)。
新聞背景
近期出臺(tái)的住房政策
■2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。
■2009年12月23日二手房營(yíng)業(yè)稅細(xì)則出臺(tái)。根據(jù)新的營(yíng)業(yè)稅政策，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年\(含5年\)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年\(含5年\)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
■2009年12月29日上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。根據(jù)此次“滬四條”的內(nèi)容，契稅調(diào)整為必須是首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的個(gè)人，并須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購(gòu)房證明，方能享受1%的稅率；個(gè)人所得稅的征免時(shí)限由此前的自用2年以上恢復(fù)到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”時(shí)取消的個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費(fèi)也恢復(fù)收取。
針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房，“滬四條”還明確將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房的信貸管理和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，政策調(diào)整前可比照首次購(gòu)買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策，而調(diào)整后必須符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。同時(shí)，上海還提出將從緊掌握住房公積金貸款政策。
國(guó)辦通知要點(diǎn)
二套房貸款利率銀行仍有一定自主權(quán)本報(bào)訊徐可奇趙縝言張颯國(guó)務(wù)院辦公廳的通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
"10日出臺(tái)的這個(gè)消息并沒(méi)有特別之處。"一家國(guó)有大銀行的房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，從該通知的內(nèi)容來(lái)看，與去年11月銀監(jiān)會(huì)要求一致，并且間接否認(rèn)了最近市場(chǎng)上流傳的所謂二套房貸首付要提高到五成的說(shuō)法，而是統(tǒng)一為四成。另外，二套房貸利率也沒(méi)有強(qiáng)制商業(yè)銀行統(tǒng)一在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，銀行仍然有一定的自主權(quán)。
不過(guò)銀行業(yè)內(nèi)人士表示，拿昨天的國(guó)務(wù)院通知與去年末上海公布的實(shí)施意見(jiàn)相比較，兩者出現(xiàn)一定"差異"。對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房，上海地方的實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照首次購(gòu)買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。所以，國(guó)務(wù)院最新公布的二套房貸首付標(biāo)準(zhǔn)更"嚴(yán)格"。
另?yè)?jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在上海二套房貸首付基本都已經(jīng)達(dá)到四成，但在利率上各家銀行不同，有的銀行二套房利率下浮29％，多數(shù)銀行下浮比例為25％。
此外，有關(guān)人士表示："目前上海的商業(yè)銀行還是以地方上的實(shí)施意見(jiàn)為準(zhǔn)。"
市場(chǎng)反應(yīng)
提高二套房首付老公房受關(guān)注
由于二套房首付比例提高，總價(jià)相對(duì)較低的老公房再次受到購(gòu)房者的關(guān)注，然而記者昨天從滬上多家中介了解到，由于房東觀望情緒濃厚，目前老公房的掛牌量并不多，一房難求。
不少購(gòu)房者選老公房
"首付款提高了，老公房的優(yōu)勢(shì)又顯現(xiàn)出來(lái)了。"科威不動(dòng)產(chǎn)的工作人員小張告訴記者，以古北地區(qū)為例，該地區(qū)目前老公房的均價(jià)在21000元左右，以一套40平方米的一室戶來(lái)計(jì)算，總房?jī)r(jià)在84萬(wàn)左右，"老公房房齡又都較長(zhǎng)，又是普通住宅，受到政策保護(hù)，總價(jià)84萬(wàn)的話，首付四成就是33萬(wàn)左右，是在購(gòu)房者還能承受的范圍之內(nèi)的。"
而記者昨天從滬上多家中介機(jī)構(gòu)了解到，由于此前業(yè)內(nèi)就對(duì)提高首付款有了預(yù)期，因此，在此消息公布之前，他們已經(jīng)對(duì)前來(lái)尋找房源的購(gòu)房者打了"預(yù)防針"，"要不盡快購(gòu)買辦理貸款事宜，要不適當(dāng)調(diào)整自己的預(yù)期購(gòu)房目標(biāo)，按照首付四成來(lái)選房，所以目前，不少購(gòu)房者對(duì)老公房房源興趣濃厚。"
老公房掛牌量并不多
"不過(guò)，老公房雖然現(xiàn)在吃香，但是掛牌量卻并不多。"小張告訴記者，新政實(shí)施后，前來(lái)詢問(wèn)老公房的購(gòu)房者非常多，但與之相反的是，整個(gè)古北地塊內(nèi)老公房掛牌量卻非常低，"現(xiàn)在已經(jīng)是一掛牌馬上就能有幾戶一起去看房，房東也不愿意在價(jià)格上有任何的松動(dòng)，一套房源出來(lái)后很快就會(huì)被市場(chǎng)消化。"
記者了解到，受到首付四成政策的影響，老公房房源成為了不少購(gòu)房者的購(gòu)房目標(biāo)，而古北地區(qū)老公房"一房難求"的情況在其他地區(qū)也都非常普遍。不少中介機(jī)構(gòu)都表示，由于目前政策都在轉(zhuǎn)向保護(hù)普通住宅，"老公房肯定會(huì)有一輪行情，因此，房東都不愿意在這個(gè)時(shí)候掛牌，而是改為觀望的態(tài)度。"
【關(guān)注土地市場(chǎng)】
2009年上海推79幅住宅用地
本報(bào)訊記者王佳敏2009年樓市高漲，土地市場(chǎng)也一樣紅火！記者昨天了解到，2009年1至12月上海共出讓居住地塊（含普通商品房、城鎮(zhèn)混合住宅以及商住辦地塊）85幅，共計(jì)出讓居住用地606.07萬(wàn)平方米。除去6塊大型居住社區(qū)出讓土地，上海2009年出讓住宅地塊共為79幅，合計(jì)547.43萬(wàn)平方米。
嘉定成去年推地"大戶"
根據(jù)搜房網(wǎng)昨天公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上海市2009年成交的79幅居住用地中，溢價(jià)率在400%以上的居住用地有3幅，溢價(jià)率在400%-300%之間的有4幅，300%-200%之間的有13幅，200%-100%之間的有30幅，占居住用地總數(shù)的37%。
在全市的推地過(guò)程中，嘉定區(qū)成為了去年的推地"大戶"。據(jù)悉，嘉定區(qū)住宅用地去年全面放量，共推出22幅地塊，其中成交樓板價(jià)1萬(wàn)元以上的5幅，溢價(jià)率200%以上的7幅，而去年上海住宅地塊溢價(jià)率之首（達(dá)到425%）的溫泉路地塊也就在嘉定區(qū)域內(nèi)。此外，寶山區(qū)去年推出14幅居住用地，列去年全市推地總量第二；在臨港土地助力之下，浦東2009年宅地出讓位居第三。
外環(huán)地價(jià)也全面上漲
除去傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)上漲之外，2009年上海居住用地市場(chǎng)外環(huán)地價(jià)也全面上漲。在搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，樓板價(jià)1萬(wàn)/平方米以上的住宅地塊有18幅，其中市區(qū)土地8幅，郊區(qū)土地10幅。
以樓盤價(jià)剛剛1萬(wàn)每平方米的楊行鎮(zhèn)蕰川路地塊來(lái)看，容積率為1.4，單位地價(jià)達(dá)到14000元/平方米，據(jù)搜房網(wǎng)房源中心顯示，楊行目前均價(jià)在14000/平方米左右，面粉貴過(guò)面包的情勢(shì)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)。而最近由上海盤谷地產(chǎn)拍出的嘉定城鎮(zhèn)混合住宅僅樓板價(jià)就達(dá)到13000元，接近嘉定板塊樓市均價(jià)14000元/平方米左右。
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